Airbnb en copropriété : que dit la loi ? Règlement de copropriété, interdiction par l’assemblée générale, troubles de voisinage et risques de contentieux : tour d’horizon des règles applicables.

La location de courte durée via des plateformes telles qu’Airbnb, Booking ou Abritel s’est largement développée ces dernières années. Si cette activité constitue souvent une source de revenus intéressante pour les propriétaires, elle est également devenue un sujet de tension dans de nombreuses copropriétés. Contrairement à une idée reçue, aucun texte n’interdit de manière générale la location d’un appartement en meublé touristique dans une copropriété. Toutefois, cette liberté n’est pas absolue. Elle est aujourd’hui encadrée par plusieurs règles :

– le règlement de copropriété ;

– Les décisions de l’assemblée générale ;

– Et le respect du voisinage.

 

Afin de répondre aux difficultés rencontrées dans certaines villes, notamment la raréfaction des logements disponibles et la multiplication des nuisances, le législateur a adopté la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite "loi Le Meur", entrée en vigueur le 1er janvier 2025. Cette réforme renforce les moyens dont disposent les copropriétés pour réglementer, voire interdire, les locations touristiques.

 

 

Le règlement de copropriété : le premier document à consulter

Toute analyse doit commencer par la lecture du règlement de copropriété. Ce document fixe la destination de l’immeuble et les conditions d’utilisation des lots privatifs comme des parties communes. La notion de "destination de l’immeuble" résulte de l’ensemble des dispositions du règlement de copropriété et permet de déterminer quelles activités – habitation, commerces, etc. – sont compatibles avec la vocation de l’immeuble.

De nombreux règlements comportent une clause dite "d’habitation bourgeoise". Son interprétation est essentielle car elle peut limiter, voire exclure, certaines formes de location :

– la clause d’habitation bourgeoise exclusive : ladite clause impose un usage strictement résidentiel des logements ; les activités professionnelles, commerciales, artisanales ou industrielles y sont généralement interdites – dans ce type d’immeuble, les locations touristiques sont souvent considérées comme incompatibles avec la destination des lieux ;

– La clause d’habitation bourgeoise simple : cette clause admet généralement certaines activités professionnelles, notamment les professions libérales – dans ce cas, la compatibilité d’une location touristique doit être examinée au regard de la rédaction exacte de la clause du règlement de copropriété et des faits.

 

Il n’est pas toujours simple, en pratique, d’interpréter toute clause restrictive du règlement de copropriété. La Cour de cassation a jugé qu’une location meublée touristique dépourvue de véritables prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage quotidien, fourniture régulière du linge ou accueil permanent de la clientèle) ne constitue pas nécessairement une activité commerciale (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455). Ainsi, une clause interdisant simplement les "activités commerciales" aux termes du règlement de copropriété ne suffit pas automatiquement à prohiber les locations de type Airbnb. © Magnific

 

Les règlements de copropriété établis depuis l'entrée en vigueur de la loi de 2024, doivent désormais préciser clairement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits.

 

 

Un nouveau pouvoir d’interdiction pour l’assemblée générale

La principale innovation de la loi de 2024 dite "Le Meur" concerne le renforcement du pouvoir des copropriétaires.

 

 

Interdiction à la majorité des 2/3...

Avant cette réforme, modifier le règlement de copropriété afin d’interdire les locations touristiques nécessitait souvent l’unanimité, condition particulièrement difficile à réunir.
Depuis le 1er janvier 2025, l’assemblée générale peut, dans certains cas, décider d’interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix.

 

 

... sous conditions

Cette possibilité d’interdiction demeure toutefois strictement encadrée. D’une part, elle n’est applicable que lorsque le règlement de copropriété comporte déjà une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Les immeubles soumis à une simple clause d’habitation bourgeoise ne sont donc pas concernés par ce nouveau dispositif.

D’autre part, la mesure ne peut viser que les logements qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. Le copropriétaire qui poursuit son activité de location saisonnière malgré une interdiction régulièrement adoptée s’expose à une action en justice destinée à faire cesser l’usage illicite de son lot. Il peut également être condamné à verser des dommages-intérêts, voire à payer une astreinte pour chaque jour de retard dans l’exécution de la décision.

 

 

Les troubles de voisinage : un levier d’action particulièrement efficace

Même lorsqu’elle est autorisée par le règlement de copropriété, une location touristique doit respecter la tranquillité des autres occupants.

 

 

La notion de "trouble anormal de voisinage"

Depuis 2024, le principe selon lequel "nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage" est expressément consacré dans le Code civil. Il constitue aujourd’hui l’un des fondements juridiques les plus utilisés contre les locations de courte durée génératrices de nuisances.

Les juges ne sanctionnent pas la location touristique en elle-même. Ils examinent ses conséquences concrètes sur le voisinage. La notion de trouble anormal de voisinage repose sur un équilibre : chacun doit accepter les désagréments normaux de la vie collective, mais pas des nuisances excessives. L’appréciation dépend notamment de leur intensité, de leur fréquence, de leur durée et du contexte local.

 

Les nuisances peuvent prendre différentes formes : tapages nocturnes, fêtes répétées, dégradations des parties communes, dépôts de déchets, comportements agressifs, allées et venues incessantes ou encore interventions fréquentes des forces de l’ordre. La Cour d’appel de Paris a ainsi retenu l’existence de troubles anormaux de voisinage dans une copropriété où plusieurs appartements étaient exploités en location saisonnière, en raison notamment des nuisances sonores et des dégradations constatées (décision du 11 février 2022, n° 21/10676). © Magnific

 

 

La responsabilité du copropriétaire bailleur

L’un des aspects les plus importants de ce régime est que la responsabilité ne repose pas sur la démonstration d’une faute. La victime doit simplement établir que les nuisances proviennent du logement concerné. Le propriétaire bailleur ne peut donc pas s’exonérer de toute responsabilité au motif qu’il n’occupe pas personnellement les lieux. Le Tribunal judiciaire de Nantes a d’ailleurs rappelé, le 18 juin 2025 (n° 24/04590), qu’un propriétaire peut être tenu responsable des troubles causés par ses locataires de courte durée.

Face à des nuisances répétées, le syndic ou plusieurs copropriétaires peuvent saisir la justice. En effet, un copropriétaire agissant seul peut également demander la cessation des troubles. La Cour de cassation a confirmé cette possibilité dans un arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-19.843), en jugeant qu’un copropriétaire peut agir directement pour défendre la jouissance de son lot sans avoir à solliciter préalablement l’intervention du syndic.

 

Les sanctions peuvent être importantes : cessation de l’activité, dommages-intérêts, astreinte financière, etc. Les propriétaires ont donc tout intérêt à prévenir les difficultés en encadrant strictement l’occupation de leur logement : règlement intérieur, limitation des fêtes, contrôle des voyageurs et réaction rapide en cas de signalement. © Magnific

Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Magnific