Quels sont les droits et obligations liés à l'hébergement gratuit d'un proche ? Aides sociales, fiscalité, assurance : voici les points à connaître.

Héberger gratuitement un membre de sa famille, un ami ou toute autre personne est une situation fréquente. Qu’il s’agisse d’un enfant majeur qui revient vivre chez ses parents, d’un proche traversant une période difficile ou encore d’un ami en attente d’un logement, cette démarche est parfaitement autorisée par la loi française. Toutefois, cette situation peut avoir des conséquences juridiques, fiscales, administratives et sociales qu’il est préférable d’anticiper afin d’éviter toute difficulté ultérieure.

 

 

Propriétaires et locataires : qui peut héberger gratuitement ?

Le principe de l’hébergement à titre gratuit repose sur une grande souplesse juridique. En effet, aucun texte n’interdit à une personne de mettre gratuitement tout ou partie de son logement à la disposition d’un tiers. Cette possibilité existe aussi bien pour un propriétaire que pour un locataire, à condition toutefois de respecter certaines règles.

 

 

Côté hébergeur

Lorsqu’il est propriétaire, l’hébergeur dispose d’une grande liberté dans l’usage de son bien. Il peut accueillir gratuitement une personne dans sa résidence principale, en partageant son logement avec elle, ou lui permettre d’occuper seul une résidence secondaire. La loi ne fixe aucune durée maximale à cet hébergement. Celui-ci peut être temporaire, par exemple le temps de réaliser des travaux dans un autre logement ou de traverser une période difficile, mais il peut également s’inscrire dans la durée lorsque les deux parties en conviennent.

 

 

Côté locataire

Les locataires bénéficient eux aussi d’une certaine liberté. En principe, ils peuvent recevoir et héberger des membres de leur famille, des amis ou toute autre personne sans avoir à demander l’autorisation préalable du propriétaire. Le bail ne peut pas interdire au locataire d’héberger des proches ou toute autre personne de son choix.

Toutefois, cet hébergement ne doit pas dissimuler une sous-location. Dès lors qu’une contrepartie financière est demandée à l’occupant, la situation peut être requalifiée en sous-location, laquelle nécessite l’accord écrit préalable du bailleur. À défaut, le locataire encourt la résiliation du bail.

 

Le logement doit aussi respecter les règles relatives à la décence et à la suroccupation, lesquelles imposent notamment une surface minimale habitable par occupant. © Magnific

 

 

La gratuité : une condition indispensable

L'hébergement à titre gratuit peut prendre la forme d'une simple cohabitation au domicile de l'hébergeur ou résulter d'un prêt à usage, par lequel une personne met gratuitement tout ou partie d'un logement à la disposition d'un tiers.

Cet hébergement, par nature gratuit, ne constitue donc pas un bail d’habitation. Autrement dit, aucune contrepartie financière régulière ne doit être demandée à la personne hébergée. L’absence de loyer constitue l’élément fondamental de l’hébergement à titre gratuit. Une participation occasionnelle aux dépenses courantes du foyer, telles que l’eau, l’électricité ou l'alimentation, n'est généralement pas assimilée à un loyer.

En revanche, le versement régulier d’une somme, même modeste, destinée à rémunérer l’occupation du logement peut conduire l’administration ou les tribunaux à requalifier la situation en contrat de location. Cette requalification entraîne alors l’application de l’ensemble des règles protectrices du droit locatif.

 

 

L’intérêt de l'accord par écrit

Même si aucun contrat écrit n’est imposé par la loi, la rédaction d’un contrat demeure fortement conseillée, notamment lorsque l’hébergement est appelé à durer ou lorsque la personne hébergée occupe seule le logement. Cet écrit peut mentionner l’identité des parties, l’adresse du logement concerné, la durée prévue de l’occupation, les modalités de départ ainsi que les éventuelles obligations de chacun. Au-delà de son intérêt juridique, ce document facilite également de nombreuses démarches administratives.

Lorsque la personne hébergée occupe seule une résidence secondaire, la rédaction d’un contrat apparaît particulièrement recommandée. Celui-ci permet de fixer clairement la durée de l’occupation, les conditions d’utilisation du logement ainsi que les obligations de chacun (assurance, entretien, participation éventuelle aux charges courantes, interdiction de réaliser certains travaux, etc.).

 

 

Déclarations, fiscalité et aides sociales : démarches et conséquences

 

Quelles démarches auprès de l'administration fiscale ?

Contrairement à une idée répandue, l’hébergement gratuit n’est pas totalement neutre sur le plan administratif. La personne hébergée doit signaler sa situation auprès de l’administration fiscale en indiquant qu’elle est "occupante à titre gratuit" lors de sa déclaration de revenus. De son côté, l’hébergeur n’a aucun revenu à déclarer puisqu’il ne perçoit aucun loyer.

Toutefois, les propriétaires doivent déclarer à l’administration fiscale les conditions d’occupation de chacun de leurs biens – résidence principale, résidence secondaire, logement vacant ou occupé par un tiers –, y compris lorsqu’ils mettent gratuitement un logement à disposition d’une autre personne.

 

 

Quel impact sur les aides sociales ?

Si la personne qui héberge perçoit des aides de la Caisse d'Allocations Familiales (CAF), notamment l’Aide personnalisée au logement (APL), il convient d’être vigilant avant d’héberger une personne à titre gratuit. En effet, lorsque cette situation se prolonge au-delà de six mois, la CAF peut considérer que la composition du foyer a évolué et tenir compte des ressources de la personne hébergée dans le calcul de certaines prestations. Selon le niveau de ces revenus, les droits aux aides au logement, à la prime d’activité ou à d’autres prestations sociales peuvent être réduits, voire supprimés.

De son côté, la personne hébergée gratuitement ne peut pas prétendre aux aides au logement puisqu’elle ne supporte aucune charge de loyer. Il est donc recommandé de déclarer rapidement cette situation à la CAF ainsi qu’au bailleur social, le cas échéant, afin d’éviter toute régularisation ultérieure, demande de remboursement ou remise en cause de certains droits.

 

 

Héberger un parent : un avantage fiscal possible

La réglementation fiscale prévoit que "les contribuables peuvent déduire de leur revenu global une somme représentative des avantages en nature qu’ils consentent, en l’absence d’obligation alimentaire, aux personnes âgées de plus de 75 ans qui vivent sous leur toit et dont le revenu imposable n’excède pas le plafond de ressources" (2° ter du II de l’article 156 du Code général des impôts).

La déduction n’est toutefois possible que si l’ensemble des conditions prévues par la loi fiscale sont réunies et que l’hébergeur est en mesure de justifier de son droit à cette déduction auprès de l’administration.

 

 

Assurance, justificatifs : les points de vigilance

 

L’attestation d’hébergement : un document indispensable

L’attestation d’hébergement constitue souvent la première démarche à accomplir. Rédigée et signée par l’hébergeur, elle permet à la personne hébergée de justifier son domicile auprès de nombreux organismes – banque, CAF, etc. Si un contrat de prêt a été conclu entre les deux parties, l’attestation n’est normalement pas nécessaire.

L’attestation doit notamment préciser l’identité complète de l’hébergeur et de la personne hébergée, l’adresse du lieu d’hébergement ainsi que la date de début de l’hébergement. Attention, il s’agit bien d’une déclaration sur l’honneur de l’hébergeur attestant qu’il accueille bien la personne hébergée à son domicile ou dans un autre lieu dont il est propriétaire ou locataire.

 

 

Assurance habitation : qui doit être couvert ?

La question de l’assurance ne doit pas être négligée. Lorsque l’hébergement a lieu dans la résidence principale de l’hébergeur, le contrat d’assurance habitation de ce dernier couvre souvent les occupants du foyer. Toutefois, les garanties varient d’un assureur à l’autre. Ainsi, la personne hébergée est couverte par le contrat de l’hébergeur avec qui elle partage le logement – à condition qu’il soit lui-même assuré. Il est donc conseillé de déclarer la présence de la personne hébergée à son assureur.

Lorsque la personne hébergée occupe seule le logement, notamment une résidence secondaire prêtée par son propriétaire, il est fortement recommandé qu’elle souscrive une assurance habitation incluant une garantie responsabilité civile.

 

 

Comment mettre fin à un hébergement à titre gratuit ?

Lorsque l’entente est bonne entre les parties, la fin de l’hébergement se déroule généralement sans difficulté. En revanche, en cas de désaccord, il est préférable d’avoir anticipé les conditions de départ dès le début de l’occupation. Pour cette raison, la rédaction d’un contrat écrit précisant les modalités de l’hébergement – durée, conditions de résiliation, délai de préavis, etc. – est fortement recommandée. Ce document permet de limiter les risques de conflit et de clarifier les droits et obligations de chacun.

 

Il est recommandé de formaliser l'hébergement par un contrat écrit précisant sa durée, les modalités de résiliation ou encore le délai de préavis. De quoi sécuriser la relation et éviter les malentendus en fixant clairement les droits et obligations de chacun. © Magnific

 

Même en l’absence de contrat, l’hébergeur ne peut pas exiger un départ immédiat. Un délai raisonnable doit être laissé à l’occupant pour lui permettre de trouver une autre solution de logement. En cas de litige, les tribunaux apprécient ce délai en fonction des circonstances, notamment de la durée de l’hébergement et de la situation personnelle de la personne hébergée.
Rappelons que la personne hébergée doit restituer le logement dans l’état où il lui a été remis, sous réserve de l’usure normale liée à son occupation. Elle demeure par ailleurs responsable des dégradations qu’elle pourrait causer au logement.

Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Magnific