Même si les dégâts sont chez le voisin, la garantie des vices cachés peut jouer !

Les acheteurs d'une maison peuvent être indemnisés pour vices cachés même si c'est un bâtiment voisin qui a subi des dommages, et pas leur bien : ainsi en a décidé la Cour de cassation.

La garantie des vices cachés

Le vendeur de deux habitations contiguës a saisi la plus haute juridiction française après avoir été condamné à indemniser l'acquéreur de l'une d'entre elles. En effet, le plafond de la cave d'un des bâtiments, soutenu par des poutres "dans un état de rouille très avancé", s'était effondré.

À la suite de cet incident, les propriétaires de la maison voisine, restée intacte, l'ont quand même quittée le temps de faire étayer préventivement leur sous-sol. Ils se sont retournés vers le vendeur des deux bâtiments au nom de la garantie des vices cachés.

Définition du vice caché

Un vice caché, défini par les articles 1641 à 1649 du code civil, doit être :

– non apparent au moment de l'achat ;

– Rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine – ou diminuer très fortement son usage ;

– Et être antérieur à la vente.

La Cour de cassation a tranché

Dans le cas évoqué ci-dessus, le vendeur estimait que la garantie ne s'appliquait pas. Tout d'abord, selon lui, même si les acquéreurs étaient des "profanes en matière de construction", ils auraient dû se douter que les poutres de la cave voisine étaient très endommagées, puisque la leur était dans le même état au moment de l'achat. Il ne s'agissait donc pas d'un vice "caché" puisque le problème était visible.

Ensuite, toujours selon le vendeur, le sinistre a touché les voisins des plaignants, pas leur propre maison. Un motif rejeté par la Cour de cassation, qui a rappelé que le plafond de la cave "était appelé à s'effondrer partiellement ou en totalité, à défaut d'étaiement"(Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 septembre 2025, pourvoi n° B 23-23.070).