Faire construire sa maison est souvent l’aboutissement d’un projet de vie. Mais lorsque le constructeur fait faillite, ce rêve devient une épreuve juridique et financière. Que peut faire le maitre d’ouvrage ?

Construire sa maison individuelle suppose, le plus souvent, de confier la réalisation des travaux à un professionnel, ce qui implique la signature d’un contrat de construction de maison individuelle, le CCMI, avec une société de construction. Ce contrat n’a pas été conçu au hasard : il répond à une volonté du législateur d’offrir au particulier qui fait construire sa maison (maître d’ouvrage) un cadre juridique protecteur face aux aléas inhérents à un chantier de longue durée. Pourtant, malgré ces garde-fous, le risque de défaillance du constructeur demeure bien réel. L’actualité récente en apporte une illustration frappante, avec notamment la liquidation judiciaire, en 2022, du groupe Geoxia, constructeur des maisons Phénix.

La loi prévoit des mécanismes destinés à protéger le maître d’ouvrage contre les conséquences d’une défaillance ou d’une faillite du constructeur. Encore faut-il faire preuve de vigilance et réagir sans délai dès qu’apparaissent les premières difficultés financières du constructeur.

 

 

 

Le contrat de construction et la garantie de livraison : obligatoires pour protéger le maître d’ouvrage

 

Le contrat de construction de maison individuelle

En matière de construction de maisons individuelles, le recours au contrat de construction de maison individuelle, le CCMI, ne relève pas d’un simple choix contractuel mais constitue une obligation légale. Le CCMI prend la forme d’un écrit qui fixe les conditions d’exécution de la construction, le prix global et définitif de l’opération, les garanties ainsi que les modalités relatives au déroulement et au paiement des travaux (article L.231-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Dans le cadre d’un CCMI, le constructeur est tenu, avant même l’ouverture du chantier, de fournir au maître d’ouvrage une "garantie de livraison à prix et délais convenus" (article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation). Cette exigence préalable conditionne la légalité du contrat et constitue l’un des piliers de la protection accordée au particulier qui fait construire sa maison. La garantie de livraison prend la forme d’une caution solidaire accordée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance. Son objectif est clair : prémunir le client contre les conséquences d’une défaillance du constructeur.

 

 

Le rôle du garant

Le rôle du garant ne se limite pas à la simple poursuite du chantier. Il doit notamment prendre à sa charge (article L 231-6 du Code de la Construction et de l'Habitation) :

– le coût des dépassements du prix forfaitaire, fixé dans le CCMI, dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction ;

– les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

– Les pénalités forfaitaires prévues au contrat, lorsque le retard de livraison excède trente jours.

 

Cette garantie est autonome de la personne du constructeur, de sorte qu’elle ne disparaît pas du fait du redressement ou de la liquidation judiciaire de la société de construction. Ainsi, lorsqu’un chantier est abandonné, le garant peut désigner une nouvelle entreprise chargée de mener les travaux à leur terme. Le maître d’ouvrage règle alors le solde du prix au garant, lequel se charge de rémunérer l’entreprise intervenant en remplacement du constructeur défaillant.

La garantie de livraison couvre le maître d’ouvrage dès l’ouverture du chantier et jusqu’à la réception des travaux. Pendant toute cette période, elle le protège contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des prestations prévues au CCMI, tout en garantissant le respect du prix et des délais contractuellement convenus.

 

L’absence de garantie de livraison ne constitue pas une simple irrégularité contractuelle. Elle est qualifiée par la loi d’infraction pénale et expose le constructeur à des sanctions pouvant aller jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 37 500 euros d’amende. Elle ne doit pas être confondue avec la garantie décennale qui protège les propriétaires en cas de malfaçons pendant 10 ans suite à la réception du bien immobilier. © Freepik

 

 

En cas de faillite du constructeur : les démarches essentielles

Pour le propriétaire qui fait construire sa maison (maître d’ouvrage), la faillite du constructeur entraîne des conséquences immédiates et particulièrement brutales : le chantier s’interrompt sans préavis, les ouvriers désertent le site, les livraisons de matériaux cessent. C’est précisément pour pallier ce risque que la garantie de livraison est rendue obligatoire par la loi. Elle a pour vocation de permettre, en cas d’abandon de chantier, l’achèvement des travaux par une nouvelle entreprise.

Entre l’annonce de la défaillance du constructeur et la mise en œuvre effective des mécanismes de la garantie de livraison, un laps de temps plus ou moins long peut s’écouler, laissant le maître d’ouvrage dans une situation d’incertitude et de grande vulnérabilité.

 

 

Faire appel à un commissaire de justice

Dans une situation de défaillance du constructeur, la première démarche essentielle consiste à faire appel à un commissaire de justice afin de constater officiellement l’abandon du chantier et l’état d’avancement des travaux au jour de l’interruption. Ce constat constitue une pièce importante pour la suite des démarches.

 

 

La mise en demeure

Le maître d’ouvrage doit ensuite mettre en demeure la société de construction. Cette formalité s’effectue par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, dans lequel il est expressément indiqué que le chantier est abandonné, et par lequel il est demandé au constructeur de reprendre et d’achever les travaux ou, à défaut, de s’acquitter des pénalités de retard prévues au contrat. Puis, il convient de saisir le garant du constructeur afin d’exiger qu’il se substitue à l’entreprise défaillante. Le garant est alors tenu de mandater une autre société de construction pour mener le chantier à son terme.

En cas de procédure collective engagée (redressement ou liquidation judiciaire), il est essentiel de prendre très vite contact avec le liquidateur ou l’administrateur qui assiste ou remplace le dirigeant pendant la procédure.

Le garant doit agir sans tarder pour désigner une entreprise chargée de l’achèvement des travaux. S’il manque à cette obligation, sa responsabilité peut être engagée et l’acquéreur est en droit de solliciter, outre les pénalités de retard prévues au contrat, l’octroi de dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice subi.

 

Face à la complexité des procédures et à la rigueur des délais, il est vivement conseillé de consulter un avocat avant toute démarche. Exemple de procédure : le maître d’ouvrage a 2 mois à partir de la publication de la liquidation judiciaire pour déclarer sa créance auprès du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc). © Freepik

 

 

Demander la suspension du prêt immobilier

Il est important de saisir le tribunal judiciaire afin de solliciter la suspension du prêt immobilier en cours. À défaut d’une telle démarche, le contrat de prêt continue de produire pleinement ses effets et les échéances demeurent exigibles. Tant qu’aucune décision judiciaire n’est rendue, l’emprunteur reste donc tenu de régler régulièrement ses mensualités. En effet, cesser les paiements des échéances du prêt immobilier sans décision judiciaire exposerait l’emprunteur à des conséquences lourdes, la banque pouvant notamment exiger le remboursement anticipé de la totalité du capital restant dû, assorti de pénalités.

Cette demande de suspension s’inscrit le plus souvent dans le cadre d’une procédure contentieuse plus large, engagée pour traiter l’ensemble des conséquences de la défaillance du constructeur. Dans ce contexte, l’assistance d’un avocat est obligatoire.

Selon les circonstances, doivent notamment être produits au juge, le jugement prononçant la liquidation judiciaire du constructeur, le contrat de construction de maison individuelle, le contrat de prêt immobilier, des photographies attestant de l’arrêt du chantier, un procès-verbal de constat d’abandon établi par un commissaire de justice, ainsi que l’ensemble des échanges (courriers, e-mails, etc) intervenus avec le constructeur, le liquidateur judiciaire, l’établissement bancaire ou tout autre intervenant concerné. En cas de suspension accordée par le tribunal, le propriétaire est temporairement dispensé du paiement des échéances du prêt. La dette n’est toutefois pas effacée pour autant et demeure due. Si le projet de construction peut finalement être mené à son terme, notamment grâce à la mise en œuvre de la garantie de livraison, le remboursement du prêt reprendra. À l’inverse, si le projet est définitivement abandonné, l’apurement du prêt peut intervenir par le jeu des assurances souscrites.

 

Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Freepik