Faut-il recréer les conditions de l'attractivité économique avant de construire ?
Pour Charles-Emmanuel Kühne, le DG d'Icade Promotion, "il faut d'abord recréer les conditions de l'attractivité du territoire" avant de construire, condition sine qua non pour en finir avec la "diagonale du vide".
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Une France morcelée avec des littoraux saturés et inaccessibles mais aussi une "diagonale du vide" en déshérence : constat alarmant d'une étude cartographique du groupe immobilier Icade, qui appelle de fait à "recréer les conditions de l'attractivité" économique avant toute rénovation massive.
Le logement ne peut être la seule variable d'ajustement d'une politique d'aménagement
Cette étude cartographique inédite du groupe immobilier Icade, filiale de la Caisse des dépôts et consignations, révèle une vacance structurelle qui s'enkyste durablement dans les territoires ruraux et post-industriels. Dans ces zones en déclin, l'offre de logements est abondante mais obsolète.
Bessèges (30) est un bel exemple de territoire en déclin, où l'offre de logements est abondante mais obsolète. Cette commune rurale comptait 2 624 habitants en 2022, après avoir connu un pic de population de 11 404 habitants en 1881 et un riche passé minier. © Wikipédia
Si la réhabilitation du bâti ancien est souvent présentée comme la solution miracle pour revitaliser ces zones en déshérence, elle se heurte sur le terrain à une équation économique impossible. Le "coût de production d'un logement est souvent supérieur au prix de vente et au prix du marché lui-même", souligne auprès de l'AFP Charles-Emmanuel Kühne, le directeur général d'Icade Promotion, prévenant que sans le retour préalable de l'emploi et des services, la rénovation reste une chimère financière. "Il faut d'abord recréer les conditions de l'attractivité du territoire", insiste le dirigeant, rappelant que le logement ne peut être la seule variable d'ajustement d'une politique d'aménagement.
Des zones touristiques saturées
À l'autre extrémité, l'étude met en lumière la saturation des zones touristiques, dont le Pays basque est un exemple frappant : l'explosion des résidences secondaires y a fait flamber les prix, déconnectant totalement le marché immobilier des revenus locaux. Dans ces territoires attractifs, la pression touristique chasse progressivement les travailleurs essentiels et les jeunes ménages vers l'intérieur des terres, créant une pénurie de main-d'oeuvre faute de toits abordables.
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En décembre 2025, le prix médian du m2 dans les Pyrénées-Atlantiques est de 3 999 €/m2, dont 8 166 €/m2 pour Biarritz, soit une augmentation de 70 % en 5 ans. © Guide du Pays Basque
Les nouveaux eldorados industriels : des paradis artificiels ?
La paralysie guette également les nouveaux eldorados industriels, où le choc de la demande percute une offre inexistante. L'étude pointe une absurdité de la situation à Dunkerque où, alors que l'État finance à coups de milliards la réindustrialisation via des "gigafactories", la construction de logements est au point mort. UIn décalage débouchant sur une situation ubuesque où des usines sortent de terre mais peinent à recruter, car les futurs salariés ne trouvent aucune solution d'hébergement pérenne.
Des seniors isolés
Enfin, les seniors, qui représentent plus de 20 % de la population, sont également en marge : souvent propriétaires de pavillons devenus des passoires thermiques et inadaptés à leur perte d'autonomie, ils se retrouvent piégés loin des centres-villes. Pour l'expert, la solution serait la "transformation chirurgicale" de bâtiments existants, comme d'anciens bureaux, afin de les rapprocher des services.
L'auteur de cet article
Aujourd'hui rédactrice en chef du bimédia Batirama, elle oriente la ligne éditoriale vers un large spectre de sujets couvrant l’entièreté de la filière bâtiment et construction, avec une prédilection pour les portraits de femmes et d’hommes engagés, inspirés et inspirants, dans un environnement, celui du BTP, toujours en mouvement.
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