Un nouveau diagnostic, rendu obligatoire par le décret du 15 août 2025, vise à prévenir l'effondrement d'immeubles situés en zones d’habitat dégradé ou ancien.

À la suite de l’effondrement des immeubles insalubres de la rue d’Aubagne à Marseille en 2018, qui a causé la mort de huit personnes puis à d’autres effondrements intervenus depuis, à Lille notamment, la loi Habitat dégradé n° 2024-322 du 9 avril 2024 a doté les communes d’un nouvel outil pour éviter de telles tragédies : le diagnostic structurel obligatoire (article L 126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation). Les communes ont ainsi le pouvoir de délimiter des secteurs dans lesquels les immeubles collectifs doivent obligatoirement faire l’objet de ce contrôle afin de vérifier leur solidité et prévenir tout risque.

Pour mieux identifier les immeubles en péril, les maires peuvent, depuis le 15 août, imposer à des copropriétaires (ou au seul propriétaire) de faire réaliser à leurs frais un diagnostic structurel de l’immeuble lorsque celui-ci se situe dans une zone d’habitat dégradé ou ancien. Les modalités relatives à ce diagnostic ont été précisées par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 notamment concernant le contenu du diagnostic, les compétences exigées des professionnels chargés de son établissement et les modalités de délimitation des secteurs concernés par l'obligation.

 

 

 

Secteurs concernés par le diagnostic structurel

La commune peut définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d'un diagnostic structurel du bâtiment. Ce diagnostic doit inclure une description des désordres observés qui portent atteinte à la solidité du bâtiment et évaluer les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers.

Le décret explique que les périmètres des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet d'un diagnostic structurel sont délimités par délibération du conseil municipal. Ces secteurs doivent être situés dans deux types de zones : celles caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé et celles présentant une concentration importante d'habitat ancien où les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles, notamment en raison de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux utilisés ou de l’état des sols. Les secteurs ainsi déterminés doivent être annexés, dans un délai de trois mois, aux plans locaux d'urbanisme ou aux autres documents d'urbanisme en tenant lieu.

 

Les secteurs déterminés doivent être annexés, dans un délai de trois mois, aux plans locaux d'urbanisme ou aux autres documents d'urbanisme en tenant lieu. © Freepik

 

 

 

Information des propriétaires et des syndicats de copropriétaires

La commune doit notifier la délibération du conseil municipal par lettre recommandée avec accusé de réception aux propriétaires des bâtiments situés dans les périmètres délimités ou aux syndics représentant les syndicats des copropriétaires de ces bâtiments. Si une telle notification s'avérait impossible, la délibération doit être affichée à la mairie et sur la façade des bâtiments concernés.

Lorsqu'un diagnostic structurel s'impose pour un immeuble, le propriétaire (ou le syndic de copropriété) doit transmettre le diagnostic, à la commune, dans un délai de dix-huit mois à compter de la notification de la délibération. À défaut, le maire pourra faire réaliser le diagnostic à leurs frais. Chaque syndic de copropriété est tenu de notifier cette délibération aux copropriétaires.

 

Précisons que pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété, l’obligation de réaliser un diagnostic structurel de l’immeuble est satisfaite par l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. © Freepik

 

 

 

Le diagnostiqueur : compétences et garanties

Le diagnostic structurel (ou le plan pluriannuel de travaux en tenant lieu) doit être réalisé par un professionnel (personne physique ou morale) justifiant de compétences et de garanties.

 

 

Les compétences du diagnostiqueur

Le diagnostiqueur doit être compétent dans les domaines suivants :

– modes constructifs traditionnels et contemporains, en gros œuvre et en second œuvre ;

– Évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments, notamment la modélisation et les calculs de structures, infrastructures, descente de charge et de fondations, la géotechnique, la prise en compte de la nature du sol et de ses aléas ;

– Produits de construction, matériaux de construction et équipements techniques ;

– Pathologies du bâtiment et de ses équipements, notamment celles liées aux risques provenant du sol ou de l’environnement du bâtiment et de ses différents réseaux ;

– Terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance ci-dessus ;

– Connaissance des textes législatifs et réglementaires, notamment ceux relatifs aux normes de sécurité applicables à l’habitat ;

– Capacité à coordonner différents intervenants et synthétiser leurs contributions pour aboutir à un document final unique ;

– Et, enfin, les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

 

 

La formation du diagnostiqueur

Le professionnel doit attester de ses compétences par l'un des diplômes, titres professionnels ou certifications de qualification professionnelle suivants :

– diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement supérieur d’au moins cinq ans en techniques du bâtiment, de la construction, du génie civil ou de la géotechnique, et deux années d’expérience professionnelle dans l’un de ces domaines ;

– Titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;

– Certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent.

 

Le diagnostiqueur doit souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle, pour un montant de garantie d'au moins 1 M€ par sinistre et de 1,5 M€ par année d'assurance. Enfin, il doit, ainsi que ses employés, agir en toute impartialité et indépendance, et ne peut accorder aux propriétaires ou au syndicat des copropriétaires aucun avantage ni rétribution, de même qu'il ne peut lui-même en recevoir d'une entreprise susceptible d'effectuer des travaux sur les bâtiments diagnostiqués.

 

 

 

Les documents à transmettre

Les (co)propriétaires doivent remettre un certain nombre de documents au diagnostiqueur :

– les documents relatifs à l’historique des travaux réalisés sur l’immeuble : descriptifs, factures, plans d’exécution des travaux, procès-verbaux des assemblées générales de copropriétés qui les ont décidés, carnet d’entretien de l’immeuble… ;

– L’ensemble des diagnostics immobiliers et des études techniques réalisés sur l’immeuble, au niveau du bâtiment ;

– Les arrêtés de péril ou de mise en sécurité pris à l’encontre de l’immeuble au cours des dix dernières années et les mains-levées ;

– Et le projet de plan pluriannuel de travaux.

 

De son côté, le professionnel doit justifier de ses compétences et garanties en remettant au propriétaire ou au syndic les documents suivants : une attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle, ainsi qu'une attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du propriétaire ou du syndic de copropriété et des entreprises intervenant sur l’immeuble sur lequel porte le diagnostic structurel.

 

 

 

Le contenu du rapport de diagnostic structurel

Le professionnel doit effectuer une inspection visuelle extérieure et intérieure du bâtiment afin de mettre potentiellement en évidence les désordres apparents puis établir son rapport de diagnostic structurel sous format numérique, un arrêté du 22 août 2025 définissant le modèle de rapport de diagnostic structurel qui doit être utilisé par les professionnels (Arrêté NOR : ATDL2522962A du 22 août 2025). Le rapport doit contenir au minimum les informations suivantes :

– les noms, qualités et coordonnées de la personne physique ayant réalisé le diagnostic et ceux des intervenants, les informations relatives au contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle ;

– La localisation géographique de l'immeuble et son implantation, notamment sa situation sur la parcelle et les cas de mitoyenneté ;

– La description du bâtiment notamment le type de construction, l'année de construction, le nombre d'étages, la présence d'un sous-sol et la superficie ;

– La description des éléments structurels diagnostiqués et des désordres observés ;

– Et la description des derniers travaux réalisés sur l'immeuble et l'analyse de leur impact éventuel sur la stabilité et la solidité du bâtiment.

 

Le rapport doit également contenir, si besoin, les investigations complémentaires recommandées, les recommandations des mesures de sécurisation du bâti avant la réalisation des travaux et les recommandations des travaux à réaliser sous la forme d'une liste hiérarchisée. © Laure Pophillat

Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Freepik