En cas d’expropriation partielle, le propriétaire ne perd qu’une partie de son bien. Procédure, indemnisation, recours : les règles à connaître pour défendre ses droits.

Le droit de propriété est classiquement présenté comme un droit fondamental. L’article 544 du Code civil le définit comme "le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue". Toutefois, ce même article prévoit une exception majeure : la privation de propriété est possible "lorsque la nécessité publique l’exige", à condition qu’elle soit accompagnée d’une "juste et préalable indemnité". C’est dans ce cadre que s’inscrit l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’expropriation est une procédure par laquelle une autorité publique – État, collectivité territoriale, établissement public – oblige un propriétaire à céder son bien immobilier. Elle vise à faciliter la réalisation de projets d’intérêt général : routes, logements sociaux, infrastructures publiques ou aménagements urbains (article L. 1 du Code de l’expropriation).

L’expropriation partielle concerne la situation dans laquelle seule une fraction de la parcelle fait l’objet de l’expropriation. Une telle procédure peut être engagée, par exemple, si un terrain privé se trouve sur le tracé d’un projet d’élargissement de voie publique. Cette procédure reste strictement encadrée par la loi.

 

 

Une procédure en deux temps

L’expropriation peut viser tout bien immobilier appartenant à une personne privée (particulier) ou morale (entreprise, association) et peut porter sur la totalité ou seulement une portion du bien. Elle n’est possible que pour un projet reconnu d’utilité publique. Elle doit être justifiée, inévitable et proportionnée. Par exemple, des aménagements routiers, la création d’équipements publics ou d’espaces verts.

L’expropriation est une procédure complexe, organisée en deux étapes distinctes, administrative puis judiciaire.

 

L’expropriation ne peut intervenir que dans le cadre d’un projet déclaré d’utilité publique. Elle doit répondre à une nécessité avérée, être dûment justifiée et rester proportionnée. Sont notamment concernés des opérations telles que des aménagements routiers, la réalisation d’équipements publics ou encore la création d’espaces verts. © Freepik

 

 

La phase administrative : la reconnaissance de l’utilité publique

La phase administrative est la première phase visant à vérifier la légitimité du projet. Conformément à l’article L. 1 du Code de l’expropriation, l’expropriation ne peut intervenir qu’après une enquête publique destinée à établir l’utilité publique de l’opération. À son issue, une Déclaration d’utilité publique (DUP) peut être prononcée. Une enquête parcellaire est ensuite organisée afin d’identifier précisément les parcelles et les propriétaires concernés. L’expropriation ne peut concerner que la portion strictement nécessaire à la réalisation du projet.

L’expropriation partielle suppose une modification des limites foncières. Elle nécessite donc l’établissement d’un document d’arpentage, qui constate les changements de limites des parcelles et permet la mise à jour du plan cadastral. L’absence de ce document peut entraîner l’irrégularité de la procédure, voire l’annulation de l’ordonnance d’expropriation.

 

 

La phase judiciaire : transfert de propriété et indemnisation

Après la phase administrative, la procédure peut entrer dans sa phase judiciaire si aucun accord amiable n’est trouvé. Le juge de l’expropriation peut alors prononcer l’expropriation et fixer l’indemnité due au propriétaire.

 

Le transfert de propriété est effectif indépendamment de la prise de possession, laquelle suppose le paiement préalable de l’indemnité. © Freepik

 

 

Pas d’expropriation sans réparation complète

Une expropriation ne peut avoir lieu sans indemnisation juste et préalable. Celle-ci doit couvrir la valeur du bien, les constructions existantes et les préjudices subis. Le principe d’indemnisation est posé par l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation : les indemnités doivent couvrir "l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain".

L’indemnisation comprend :

– une indemnité principale, correspondant à la valeur vénale du bien ;

– Des indemnités accessoires couvrant les préjudices annexes : frais de remploi, perte de revenus, frais de déménagement, etc.

L’indemnité doit compenser l’ensemble des préjudices : valeur du bien prélevé, perte de valeur du reste du terrain, nuisances liées aux travaux… En cas d’expropriation partielle, ces aspects sont particulièrement importants.

 

 

Expropriation partielle : un régime à part entière

Dans le cadre d’expropriations partielles – en cas de création de routes, d’arrêts de bus ou de voies ferrées, etc. –, le propriétaire exproprié peut donc se voir priver de son jardin, de sa place de parking ou encore d’une fraction de son exploitation mais il conserve la portion non expropriée.

L’expropriation partielle, fréquente en pratique, soulève des difficultés particulières, notamment en matière d’évaluation et d’indemnisation.

 

 

Évaluer l’indemnité : la parcelle entière comme référence

La question centrale est celle de la méthode d’évaluation. L’administration est souvent tentée de valoriser uniquement la partie expropriée, en fonction de son usage immédiat (voirie, parking…).

Dans un arrêt du 6 mars 2025 (Cour de cassation, n° 23-22.427), la Cour de cassation affirme que "la qualification des terrains expropriés […] s’apprécie […] au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise". Ce qui signifie qu’en matière d’expropriation partielle, afin d'évaluer l’indemnité due à l’exproprié, il faut tenir compte de la situation de la parcelle entière, et non seulement de la partie expropriée. Dans cette affaire, une métropole avait exproprié une partie d’un terrain appartenant à une société civile immobilière. Le terrain d’origine avait une vocation constructible et la partie expropriée devait être utilisée comme voie ou parking. Ainsi, un terrain destiné à l’habitat ne peut être évalué comme une simple voie de circulation, même si l’emprise expropriée est affectée à cet usage. L’indemnisation ne doit donc pas être fondée uniquement sur l’usage de l’emprise (ex. : stationnement, voirie).

 

 

Le terrain non exproprié n’est pas oublié : la dépréciation indemnisable

L’expropriation partielle peut entraîner une perte de valeur de la partie restante du bien. Cette dépréciation est indemnisable au titre des préjudices accessoires. Toutefois, cette indemnité n’est pas automatique : le propriétaire doit démontrer que la dépréciation résulte directement de l’emprise expropriée.

En pratique, la dépréciation peut résulter de plusieurs facteurs : perte d’accès, enclavement, réduction de constructibilité, atteinte à l’agrément du bien. La Cour de cassation a ainsi reconnu l’indemnisation de l’enclavement d’un garage, le garage n’étant plus accessible suite à l’expropriation d’une portion de parcelle donnant accès à celui-ci (Cour de cassation, 29 mars 2018, n° 17-11.507).

L’objectif est d’indemniser la perte de valeur de la parcelle restante causée par l’expropriation partielle du bien.

 

 

Le droit d’exiger l’acquisition de la totalité du bien

Afin de protéger le propriétaire, l’article L. 242-1 du Code de l’expropriation lui permet de demander l’acquisition de la totalité de son bien :

– si la fraction restante n’est plus utilisable dans des conditions normales ;

– Si elle se trouve réduite au quart de sa contenance totale et présente une surface inférieure à 100 m² : dans cette dernière hypothèse, le propriétaire ne devra pas posséder de terrain immédiatement contigu – si la demande est admise, le juge fixe le montant de l’indemnité d’expropriation et le prix d’acquisition de la portion acquise en supplément de la partie expropriée.

 

 

Expropriation : comment contester ou mieux se défendre ?

Face à une expropriation, le propriétaire dispose de plusieurs moyens d’action. Il peut d’abord contester la déclaration d’utilité publique devant le juge administratif, en invoquant l’absence ou l’insuffisance d’intérêt général, ou le caractère disproportionné du projet.

 

Il est possible de contester la déclaration d’utilité publique devant le juge administratif, en faisant valoir soit l’absence – ou l’insuffisance – d’intérêt général, soit le caractère disproportionné du projet. © Freepik

 

Le propriétaire peut également contester la régularité de la procédure (enquête publique, arrêté de cessibilité, absence de document d’arpentage). Sur le plan indemnitaire, il peut aussi refuser l’offre amiable et saisir le juge de l’expropriation afin d’obtenir une indemnisation plus élevée. Il lui appartient alors de démontrer l’ensemble des préjudices subis : valeur du bien, dépréciation du surplus, pertes annexes.

Enfin, il peut solliciter une emprise totale ou négocier en amont avec l’administration.

Dans tous les cas, ll est recommandé de consulter rapidement un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme ou en expropriation.

Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Freepik