Construire hors-site pour décarboner le collectif neuf

Le bâtiment de 53 logements collectifs "Lot B1" se trouve dans la Zac Chapelle-Charbon, créée par la ville de Paris en 2018. L’opération d’aménagement Chapelle-Charbon transforme un ancien site industriel et de logistique ferroviaire en une ZAC de 9 hectares, qui comporte un grand parc déjà en partie livré, relié à la ville par la création de logements, de commerces et d’équipements publics. La réalisation de la Zac est confiée à l’aménageur Paris Métropole Aménagement (P&Ma).

Une offre diversifiée

Le programme de l’opération se caractérise par une offre diversifiée de logements (28 200 m²), d’activités et commerces (1 800 m²), des équipements publics (4 100 m²) dont un groupe scolaire, 45 000 m² de parc et 13 500 m² d’espaces paysagers et voiries.

La zac comporte 7 lots, 6 bâtiments de logements et une école. © P&Ma

L’aménagement de la zac comporte 7 lots, 6 bâtiments de logements et une école :

– Lot A : construit par la RIVP pour la Foncière de la Ville de Paris, 32 logements en accession sociale à la propriété (Bail Réel Solidaire) et 126 m² d’activités et commerces. Le chantier a débuté en janvier 2026 et sera livré début 2028 ;

– Lot B1 : construit par Immobilière 3F, 53 logements sociaux et 277 m² d’activités et commerces, livraison prévue début 2027 ;

– Lot B2 : 35 logements libres, 38 logements intermédiaires, 241 m² d’activités et commerces (le chantier devait commencer en février 2026, ce sera sans doute en mars) ;

– Lot C : construit pour la RIVP, 56 logements sociaux, 22 logements intermédiaires, 352 m² d’activités et commerces (en chantier, livraison fin 2027) ;

– Lot D : pour Paris Habitat, 72 logements sociaux, 26 intermédiaires, 774 m² d’activités et commerces, le chantier débute en mars 2027 et sera livré début 2028 ;

– Lot F : Élogie-Siemp pour la Foncière de la Ville de Paris, 41 logements en accession sociale à la propriété (Bail Réel Solidaire) et 192 m² d’activités et commerces (en chantier, livraison fin 2027).

Le dernier lot, le Lot E est réalisé par la Direction des Constructions Publiques et de l’Architecture de la Ville de Paris et porte sur une surface totale de 4 228 m², dont 1 100 m² d’agriculture urbaine en toiture, une école de 12 classes (4 maternelles et 8 élémentaires), une cuisine centrale qui produira 1 900 repas par jour pour alimenter 10 écoles alentour, un atelier pour 46 agents de la Direction de la Propreté et de l’Eau. Le chantier débute en avril 2026 et l’école ouvrira à la rentrée 2028. 

Pour la zac Chapelle-Charbon, P&Ma a mis l’accent sur la réduction de l’empreinte carbone des bâtiments grâce à un recours intensif aux matériaux biosourcés ou géosourcés. Cette orientation traduit notamment l’engagement de l’aménageur dans la préfiguration des ambitions du PLU bioclimatique parisien, approuvé en novembre 2024 par le Conseil de Paris. Concrètement, les bâtiments de la zac doivent respecter ces deux exigences : atteindre l'indice Ic_construction RE2025, soit 650 kg.eqCO₂/m² pour les logements collectifs en général, 810 pour les bureaux et 770 pour l’enseignement primaire et secondaire, et utiliser 40 kg de matériaux biosourcés par m² de SDP (Surface de Plancher) sur au moins 50 % de la SDP totale du bâtiment.

P&Ma n’a pas imposé de démarche de réduction de l’empreintge carbone des bâtiments. Chaque Maître d’Ouvrage et son équipe de conception devait choisir sa propre approche.

En bordure de la Zac, côté nord, le nouveau parc Chapelle-Charbon est déjà à 80 % achevé et accessible au public. © PP

L’immeuble B1

Le 24 février, nous avons visité le chantier de l’immeuble B1, le seul qui soit sorti de terre pour l’instant. C’est un bâtiment de 53 logements collectifs sociaux, du T1 au T6,  avec une salle commune et 3 locaux d’activité, soit 4 300 m² SDP, construit pour Immobilière 3F (I3F) et conçu par Architectures Raphaël Gabrion, architecte mandataire qui a mobilisé Raphaël Gabrion (architecte), Carla Petrelli (cheffe de projet), Carolina Arias et Caroline Kimmes (cheffe de projet études).

Le bâtiment a été construit par Bouygues Habitat Social en tant qu’entreprise générale, dont Wouston Paul et Nolwenn Righetti, Arboshère pour la charpente bois et MCD pour la menuiserie bois. L’équipe a remporté le concours en 2023 et choisi le bois, la construction hors-site et le réemploi pour atteindre le seuil d’empreinte carbone fixé par P&Ma.

Ce bâtiment associe plusieurs types de structures différents : façade pierre naturelle autoporteuse, mais non-portante, au nord, façade à ossature bois laine de bois au sud, structure bois, béton et acier, planchers bois (CLT) dans le bâtiment. Le noyau de circulation (escaliers et ascenseurs) est en béton, l’isolation thermique est en laine de bois, les menuiseries sont en bois.

Le bâtiment B1 est un R+8, dont les façades nord sont orientées vers le nouveau parc. Il comporte un rez-de-chaussée actif, surmonté d’une marquise, un corps de 6 niveaux et un retrait d’attique de 2 niveaux. Les deux niveaux d’attique sont en ossature bois, avec revêtement extérieur en enduit, tout comme la façade sud du R+1 au R+6. Les menuiseries sont en bois avec des persiennes aluminium comme protections solaires. © PP 

Le bâtiment B1 est un R+8, dont les façades nord sont orientées vers le nouveau parc. © Jeudi.Wang

La façade en pierres massives de Saint-Maximin est autoportante, mais non-porteuse. La structure porteuse du bâtiment est composée de poutre et poteaux en bois et acier et de murs et poteaux en béton, ainsi que des plancher CLT. © PP

Recours massif au hors-site

40 % du bâtiment a été assemblé hors-site : les bow-windows, les gaines préfabriquées, les planchers en CLT, les façades à ossature bois avec les menuiseries déjà mises en place en atelier, les poteaux, les poutres en béton, acier ou bois et les coursives. La marquise qui protège le RDC en façade nors est également préfabriquée.

Côté réemploi, les portes, les appareillages électriques, les équipements sanitaires et la peinture, proviennent soit de démontages sur d’autres chantiers, soit de lots invendus, notamment en ce qui concerne la peinture. Le réemploi représente 5 kg/m² SHAB. Tous les logements seront traversants ou d’angle. Le bâtiment en R+8 contient trois circulations verticales, desservant 2 à trois logements par niveau.

I3F souhaitait une conception la plus simple possible des différents éléments de construction pour ramener le projet au maximum à des dimensions standard et répétitives, afin de profiter d’une sorte d’économie de masse. La conception définitive a eu lieu à l’issu d’un dialogue compétitif avec les entreprises, en amont de leur sélection.

Selon I3F, Bouygues Habitat Social, désigné à l’issu de ce dialogue compétitif a proposé plus d’éléments hors-site que les concepteurs ne l’avaient envisagé : bow-windows en bois et acier, tous les ouvrages béton, les planchers, poutres et poteaux bois, les façades à ossature bois, les gaines techniques. Les 40 % du bâtiment réalisés en hors-site ont permis d’optimiser les délais, de réduire les nuisances et de décarboner la construction. © PP

Les gaines techniques qui distribuent la VMC simple flux à chaque étage dans les logements, ainsi que le réseau de chauffage collectif, alimenté par un poste raccordé au chauffage urbain de la CPCU, ont été préfabriqués. © PP

Au rez-de-chaussée du bâtiment B1, une marquise préfabriquée en béton protèges les locaux d’activité. Elle sera prolongée le long du bâtiment B2 adjacent. © PP

Au sud, des balcons filants bordent la cour arborée qui sera créée au cœur d’îlot. Le bâtiment en face du B1 appartient également à I3F. Il sera rénové et le mur de séparation sera abattu pour donner accès à ses habitants à la cour arborée. © PP

Les bow-windows au nord ont été entièrement préfabriquées et grutées en place entre les pierres de taille de la façade. Elles reposent sur la structure intérieure du bâtiment. © PP

Le bâtiment B1 devrait être livré en janvier 2027.

La charge foncière a coûté 7 613 165 € HT, le coût de construction atteint 14 740 280 € HT et les honoraires se montent à 2 511 640 € HT, soit un total TTC de 24 865 085 €.

L’opération a été financée par 2 332 187 € de fonds propres d’I3F, une subvention de la ville de Paris de 6 743 880 €, une subvention de l’Etat de 1 805 000 €, une subvention Allocation de Logement Sociale (ALS) de 164 500 €, un prêt ALS de 750 000 € et un prêt de la Caisse des Dépôts et Consignations de 12 526 347 €.

En termes de loyers, les logements seront proposés à 7,24 €/m² surface utile pour les PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration pour les locataires en grande précarité), 8,48 €/m² SU pour les logements PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et 15,24 €/m² SU pour les PLS (Prêt Locatif Social). Le bâtiment B1 sera finalement conforme à la RE2020 seuil 2028 : il atteint donc 580 kg.eqCO₂/m² en Ic Construction, 320 kg.eqCO₂/m² en Ic Energie parce qu’il est raccordé à un réseau de chaleur urbain.

Le bâtiment est également certifié NF Habitat HQE – niveau Excellent, BBCA niveau standard, Effinergie RE2020. Il a obtenu le label Biosourcé niveau 1 et le label Bas Carbone.