Les promoteurs voient enfin le marché du neuf frémir

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Après plusieurs années de contraction brutale, le segment de l’investissement locatif privé semble amorcer un timide redémarrage. À la faveur de nouveaux signaux fiscaux et d’un contexte en lente recomposition, les promoteurs immobiliers observent un retour progressif des particuliers sur le marché du logement neuf, sans pour autant crier à une reprise franche.

Un frémissement encore fragile, mais désormais tangible

Altarea

Si le retour des investisseurs constitue un signal encourageant, il ne suffit pas à masquer les disparités persistantes sur le marché du logement neuf. Tous acquéreurs confondus, les réservations affichent des évolutions contrastées selon les opérateurs : + 14 % au premier trimestre pour Altarea, + 1,9 % pour Kaufman & Broad, mais une baisse de 7 % pour Nexity.

Le groupe Altarea a ainsi fait état d’une progression particulièrement marquée, avec un bond de 54 % sur un an des ventes de logements à destination de cette clientèle, soit 270 réservations enregistrées au premier trimestre. Toutefois, le Groupe, également présent dans l’exploitation de centres commerciaux, a ainsi enregistré un chiffre d’affaires en recul de 12,4 % au premier trimestre, à 381,4 millions d’euros. Une performance affectée notamment par une baisse de 11,2 % des revenus de sa division logement, liée à la commercialisation de programmes plus anciens, caractérisés par des niveaux de marge réduits.

Kaufman & Broad

De son côté, Kaufman & Broad observe également une remontée de cette clientèle dans son mix commercial : sur le trimestre allant de décembre 2025 à février 2026, les ventes aux investisseurs particuliers représentent désormais 14 % des réservations, contre 10 % un an plus tôt, confirmant une tendance partagée à l’échelle du secteur.

Nexity

Avec près de 1 500 réservations de logements enregistrées au premier trimestre, en progression de 1 % sur un an et majoritairement concentrées dans les zones tendues, Nexity met en avant un début d’exercice jugé solide, de nature à conforter ses anticipations d’amélioration de la rentabilité opérationnelle comme de réduction de l’endettement à l’horizon 2026.

Dans le même temps, le chiffre d’affaires des activités d’aménagement et de promotion s’inscrit en repli, à 518 millions d’euros. Ledit "chiffre d'affaires n'est pas le reflet de l'activité commerciale de ce premier trimestre et ce premier trimestre ne raconte pas l'année. Ces résultats confirment la pertinence du modèle New Nexity avec une offre commerciale bien positionnée", a commenté Pierre-Henry Pouchelon, le directeur général adjoint chargé des finances.

Dans le détail, les réservations portées par les primo-accédants accusent un léger retrait, une évolution que le groupe relie au calendrier de lancement des grands programmes destinés à cette clientèle, attendus à partir du deuxième trimestre. À l’inverse, les acquisitions réalisées par des investisseurs particuliers s’inscrivent en hausse, soutenues notamment par la mise en place du dispositif Jeanbrun d’aide à l’investissement locatif.

Parallèlement, les ventes en bloc de logements à des investisseurs affichent une progression qualifiée de "très forte", à + 38 % par rapport au premier trimestre 2025. Sur le front macroéconomique et géopolitique, le groupe indique ne pas constater d’impact significatif sur ses performances à ce stade, soulignant la relative stabilité des taux d’intérêt des crédits immobiliers, qui ont "faiblement évolué", ainsi que "l’effet protecteur" du Prêt à taux zéro sur la demande des primo-accédants.

La future "Lisière du Parc", développée par Crédit Agricole Immobilier et Nexity, se composera de deux bâtiments de 8 et 16 étages situés au cœur du quartier dynamique de la Cartoucherie à Toulouse – avec une livraison au 4e trimestre 2028. © Nexity

Icade

De son côté, Icade officialise l’engagement d’une réduction de ses effectifs, à l’issue d’un processus de concertation mené avec ses différentes instances. "Après concertation avec le conseil d'administration, la direction et les organisations syndicales d'Icade ont signé un accord portant sur une rupture conventionnelle collective (RCC), qui a été validée par l'administration", indique ainsi le groupe dans une déclaration transmise à l’AFP, précisant que "le nombre de départs maximum est fixé à 93 collaborateurs" et que la mesure concerne "l'ensemble des métiers d'Icade".

Filiale de Caisse des dépôts et consignations, bras financier de l’État, le groupe – fort d’environ 1 000 salariés – déploie ses activités à la fois dans la promotion immobilière et dans l’investissement locatif, principalement sur le segment des bureaux, aujourd’hui particulièrement exposé aux recompositions du marché. Confronté à une crise immobilière installée depuis près de trois ans, Icade a engagé un recentrage stratégique, marqué notamment par la cession de ses activités liées à la santé ainsi que par l’arbitrage d’une partie de son portefeuille d’actifs, jugés insuffisamment porteurs dans l’environnement actuel.

À travers cet ajustement de ses effectifs, le groupe affirme poursuivre un objectif d’adaptation structurelle : "préserver la compétitivité de l'entreprise dans un marché en constante évolution", tout en indiquant vouloir "accompagner au mieux les collaborateurs concernés dans leur repositionnement professionnel".

L’effet attendu du dispositif Jeanbrun après la fin du Pinel

Adopté début février dans le budget de l’État pour 2026, le nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif – désigné sous le nom de "dispositif Jeanbrun" ou statut du bailleur privé – constitue aujourd’hui l’un des principaux leviers sur lesquels s’appuie la profession afin de tenter de relancer un marché enrayé.

La disparition du dispositif Pinel, effective depuis début 2025, avait en effet laissé un vide brutal. Selon la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), les ventes de logements aux investisseurs particuliers ont chuté de moitié en 2025 par rapport à l’année précédente, et même été divisées par sept en l’espace de quelques années, sous l’effet conjugué de la crise de l’immobilier neuf comme de la disparition de cet avantage fiscal structurant.

Dans ce contexte, le secteur mise désormais sur la montée en puissance progressive du nouveau cadre fiscal pour recréer des conditions favorables à l’investissement, même si les premiers effets observés restent, à ce stade, encore limités et largement dépendants de la confiance des ménages.