Interdiction à la location des passoires énergétiques, le décret est paru

Les bâtiments de Paris rue de Ménilmontant

Le calendrier d’interdiction à la location des passoires énergétiques est connu. Combien de logements seront concernés et où sont-ils ?




Le "Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 pris pour l'application de l'article 6 et de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et adaptant les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale" est paru au Journal Officiel du 20 août. Il met en musique l’interdiction de location des passoires thermiques de la manière suivante pour la France métropolitaine :

  • à partir du 1er janvier 2025, les logements de la classe G au sens du DPE ne peuvent plus être loués. Il faut qu’un logement soit au minimum classé F pour être proposé à la location ;
  • à compter du 1er janvier 2028, il faut au minimum atteindre la classe E pour qu’un logement puisse être proposé à la location ;
  • à partir 1er janvier 2034, il faudra qu’un logement atteigne au moins la classe D pour être loué.

 

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance minimal prévu sera :

  • classe F à compter du 1er janvier 2028,
  • classe E à partir du 1er janvier 2031.

 

Naturellement, des exceptions sont prévues au cas où les travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance minimale requis sont impossibles. ©PP

 

 

Les exceptions prévues sont au nombre de deux et figurent à l’article 3 du décret :

  • "Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
  • Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente…"

 

Naturellement aussi, le propriétaire doit produire les pièces prouvant l’impossibilité des travaux nécessaires, devant un juge en cas de litige.

 

 

Ces règles sur la non-location s’appliquent aux logements privés, aux logements sociaux, mais pas aux locations saisonnières. ©PP

 

 

Combien de logements sont concernés ?

 

 

En date de juillet 2022, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (Onre), il existait en France 30 millions de résidences principales, dont

  • 1,5 millions classés A ou B selon le DPE,
  • 24% du parc classés C, soit 7,2 millions,
  • 9,6 millions classés D,
  • 6,6 millions classés E,
  • 5,2 millions de logements classés F ou G et 0,5 million de logements avec une consommation annuelle d’énergie finale au sens du DPE supérieure à 450 kWh/m².an.

Le rapport de l’Onre ne distingue pas les effectifs des classes F et G. Pour y parvenir, il faut interpréter le graphique proposé en illustration par l’Onre.

 

 

Si on estime que les logements classés G représentent 6,5% du parc de 30 millions de logements, il y aurait 1.950.000 logements en classe G. Il faut leur ajouter les 500.000 logements, dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m².an, que nous appellerons par la suite les "super-passoires", pour parvenir à un parc total de 2.450.000 logements qui seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025, s’ils ne sont pas rénovés d’ici là ou s’ils n’entrent pas dans l’un des deux cas de rénovation impossible. Puis au 1er janvier 2028, 5,7 millions de logements, soit environ 19% du parc de logement en France, seront interdits à la location. ©PP

 

 

Le 1er janvier 2025, c’est dans 16 mois. Il est peu probable qu’un nombre significatif de logements classés G ou pire sera rénové d’ici-là. Que se passera-t-il alors ?

 

 

Que se passera-t-il pour les logements exclus de la location ?

 

 

Rappelons pour commencer, que depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G au sens du DPE sont bloqués. Ce blocage s'applique aux logements loués nus ou meublés. Il concerne aussi bien les nouveaux contrats que les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022. L'indexation en fonction de l'indice de référence des loyers ne pourra leur être appliquée à la date anniversaire du bail.

 

 

Le loyer des logements F ou G ne pourra être augmenté que si des travaux de rénovation énergétique permettent la sortie du statut de passoire thermique du logement, en le portant au moins en classe E. Ce qui, de toutes manières, devra être démontrée par la réalisation d’un nouveau DPE après travaux. ©PP

 

 

Si le contrat de location est en cours, les critères de décence énergétique (possibilité de location ou pas en fonction de la classe énergétique selon le DPE) ne s’appliquent pas.

 

En revanche, au moment du renouvellement du bail, si le logement n’atteint pas la classe de performance énergétique minimale, les critères de décence énergétique s’appliquent, disent les FAQ publiées sur le site du Ministère de la Transition Energétique.

 

Deux cas se présentent : nouveau locataire ou renouvellement tacite du bail avec le locataire déjà en place.

 

Dans le cas d’un nouveau locataire, c’est clair, un propriétaire ne peut mettre son logement en location que s’il répond aux critères de décence énergétique du moment. Et, il doit remettre un DPE valide au nouveau locataire pour prouver que le logement est louable.

 

C’est un plus complexe en cas de renouvellement tacite du bail avec un locataire déjà en place. Pour commencer, la loi n’oblige pas le propriétaire à fournir un DPE en cas de renouvellement tacite du bail, si le locataire ne le demande pas. En revanche, le locataire est en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite, ou à la suite de celle-ci, pour pouvoir vérifier le respect du critère de décence.

 

Si ce DPE montre que le logement est indécent, le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer, sauf s’il a porté l’affaire devant un tribunal et que le juge ordonne la suspension du paiement du loyer ou une réduction de son montant jusqu’à la réalisation de travaux de rénovation thermique.

 

Le cas des APL

 

Tout cela se complique encore un peu plus si le locataire, durant le bail, fait une demande d’APL. Lors d’une demande d’APL, il faut en effet attester le caractère décent du logement auprès de l’organisme payeur : la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) ou la MSA (la sécurité sociale agricole).

 

Depuis le 1er janvier 2023, le bailleur doit présenter un DPE valide attestant la décence énergétique du logement. ©PP

 

Si le logement est décent, tout va bien, l’aide est versée.

 

Si, pour le parc privé, le logement n’est pas décent du point de vue énergétique, l’aide n’est pas versée, mais sans pénaliser le locataire. CAF et MSA mettent alors en œuvre la procédure de conservation des aides – pendant 18 mois, renouvelables dans certains cas- pour inciter le propriétaire à réaliser les travaux de rénovation nécessaires. Durant cette période de conservation, l’APL n’est pas versée, mais seul le bailleur est pénalisé. Le locataire acquitte le loyer diminué du montant de l’aide prévue mais non-versée. A l’issue de la période de conservation, si les travaux ne sont pas réalisés, le montant conservé n’est pas versé au bailleur. Mais le locataire ne doit pas le payer non-plus. Ce qui se passe ensuite n’est pas clair. Il faudra sans doute attendre que des jugements soient prononcés pour le découvrir.

 

 

Même si le propriétaire a informé le locataire du caractère indécent du logement, le locataire peut tout de même se retourner contre le propriétaire devant un juge civil pour que celui-ci ordonne l’exécution de travaux de rénovation, la baisse ou la suspension du paiement du loyer, ainsi que la suspension de la durée du bail, jusqu’à l’exécution de travaux de rénovation, en vertu des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. ©PP

 

Enfin, un propriétaire ne peut pas résilier le bail et donner congé au locataire pour réaliser les travaux de rénovation.

 

Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?

 

Si l’on ajoute les résidences secondaires et les logements vacants au parc des résidences principales, la France compte au total 37 millions de logements, avec environ 7,2 millions de passoires énergétiques (étiquettes F ou G), selon l’Onre.

 

En ce qui concerne les résidences principales, les passoires énergétiques sont proportionnellement plus nombreuses en maisons individuelles (19,6% du parc des maisons en résidence principale) qu’en logement collectif (14,5% des logements collectifs en résidences principales).

 

Les super-passoires, dont la consommation annuelle en énergie primaire dépasse 450 kWh/m².an, se trouvent en proportions égales en maisons individuelles et en appartements. ©PP

 

Qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’appartements, les plus petits logements sont plus énergivores. 34% des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre seulement 13% des logements de plus de 100 m².

 

En ce qui concerne les énergies, le changement de méthode de calcul du DPE a largement bouleversé les choses. En effet, la prise en compte des émissions de Gaz à Effet de Serre (GES) dans le nouveau DPE pèse lourdement sur les logements chauffés au gaz et au fioul. 44% des logements chauffés au fioul sont classés F ou G, 71% si l’on ajoute l’étiquette E. L’électricité a bénéficié du changement de calcul : au 1er janvier 2018, 54% des passoires énergétiques étaient chauffées à l’électricité et 16% au gaz. Au 1er janvier 2022, selon le nouveau DPE, seulement 33% des passoires énergétiques sont chauffées à l’électricité et 29% sont chauffées au gaz.

 

Les logements sociaux sont globalement mieux classés que les logements privés : 460.000 logements sociaux et 9,5% (43.700 logements) classés F ou G, contre 4,7 millions de logements privés, dont 18,8% (883.600 logements) rangés parmi les passoires énergétiques. ©PP

 

 

Le parc locatif privé comporte 20% de logements classés F ou G, contre seulement 18% des logements privés occupés par leurs propriétaires. L’Onre estime qu’il existe 140.000 super-passoires (>450 kWhEP/m².an) dans le parc locatif privé, contre 50.000 dans le parc social et 320.000 parmi les logements privés occupés par leurs propriétaires.

 

Enfin, les passoires énergétiques sont plutôt des maisons individuelles que des appartements dans le parc privé, comme dans l’ensemble du parc des logements français. Localement, cette situation peut s’inverser.

 

Où se trouvent les passoires énergétiques ?

 

Parmi les résidences principales, la part des passoires est plus forte à la campagne et en montagne - plus de 30 % dans le Cantal, la Creuse et la Nièvre, par exemple -, mais aussi à Paris.

 

En y regardant de plus près, le taux de passoires énergétiques atteint 29% dans la zone A bis (au sens de la tension immobilière), c’est-à-dire Paris et sa première couronne, avec un taux de super-passoires le plus élevé de France. Le taux de passoires atteint 20% dans les zones C peu tendues. ©PP

 

Enfin, les résidences secondaires et les logements vacants montrent un taux de passoires énergétiques particulièrement élevé :

  • sur 3.673.000 résidences secondaires, le taux de passoires atteint 32%, soit 1.174 000 logements, dont 371.000 appartements, 803.000 maisons individuelles et 120.000 super-passoires,
  • sur 3.011.000 logements vacants au 1er janvier 2022, on compte 26,5% (798.000) passoires, dont 392.000 appartements et 406.000 maisons.

 

Selon le rapport Sichel qui date de 2021, passer de F, G ou E à A ou B selon le DPE coûte en moyenne 25.000 € pour un appartement, jusqu’à 46.000 € en maison individuelle. Depuis 2021, ces coûts ont certainement augmenté.

 

Du coup, les ventes de passoires thermiques augmentent rapidement, particulièrement en copropriétés où les propriétaires n’ont pas toute liberté d’action. Les travaux nécessaires en copropriétés requièrent souvent une action collective, pour l’isolation thermique par l’extérieur notamment. Ce qui implique plusieurs réunions d’assemblées générales (décider d’étudier un projet de rénovation, accepter un devis d’études, mettre au point le financement de l’étude, voter les travaux, …) qui se comptent en mois ou en années dans la meilleure hypothèse où une majorité de copropriétaires acceptent de s’engager dans des travaux.



Source : batirama.com / Pascal Poggi

L'auteur de cet article

photo auteur Pascal Poggi
Pascal Poggi, né en octobre 1956, est un ancien élève de l’ESSEC. Il a commencé sa carrière en vendant du gaz et de l’électricité dans un centre Edf-Gdf dans le sud de l’Île-de-France, a travaillé au marketing de Gaz de France, et a géré quelques années une entreprise de communication technique. Depuis trente ans, il écrit des articles dans la presse technique bâtiment. Il traite de tout le bâtiment, en construction neuve comme en rénovation, depuis les fondations jusqu’à la couverture, avec une prédilection pour les technologies de chauffage, de ventilation, de climatisation, les façades et les ouvrants, les protocoles de communication utilisés dans le bâtiment pour le pilotage des équipements – les nouveaux Matter et Thread, par exemple – et pour la production d’électricité photovoltaïque sur site.
11 Commentaires
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  • par Candig
  • 29/09/2023 01:15:50

Petits ou grands appartements, anciens ou récents immeubles, les notations des DPE sont trop souvent une surprise - désagréable ou parfois heureuse. Trop de pieds de nez au bon sens sont observés, surtout pour les appartements locatifs. Ce qui incite à douter: est-ce le logement qui est une passoire thermique ou est-ce le responsable de l'expertise qui est une passoire technique? Deux propositions pour apaiser : Que les DPE détaillent clairement et simplement les éléments qualitatifs comme quantitatifs pris en compte par l'expert et précisent ceux dont il n'a pas eu la disponibilité. Que les syndicats de copropriété puissent recevoir, enregistrer et diffuser tous les DPE établis successivement, par chacun, afin d'écarter les cas d'incohérence manifestes et si nécessaire d'identifier des travaux d'amélioration communs.

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  • par Batirama
  • 31/08/2023 09:48:28

@Jade : Oui les logements étudiants sont concernés par cette nouvelle loi. Les logements purement saisonniers ne le sont pas. @Cidd : Votre propriétaire doit vous fournir un DPE si vous le lui demandez. Si ce n'est pas déjà fait, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception pour avoir une preuve légale que la demande a été faite et qu'il l'a bien reçue (si vous avez des échanges de mails avec lui à ce sujet, ou toute autre preuve écrite, conservez le bien). Vous pouvez également vous adresser à l'ADIL, Association départementale d’information sur le logement, qui informent et conseillent gratuitement pour ce type de problèmes liés au logement. Si toutes ces démarches ne sont pas suffisantes il faudra avoir recours à une procédure judiciaire.

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  • par Cidd
  • 30/08/2023 01:48:13

Bonjour, j'habite depuis novembre 2022 dans mon logement et je demande depuis le DPE énergétique à mon propriétaire car la maison est mal isolée. Et il ne me le fourni pas. Il m'a augmenté le loyer mais toujours pas de DPE. Je veux vérifier si f ou g car il n'a pas le droit de l'augmenter. Comment puis-je faire pour l'obtenir?

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  • par Jade
  • 29/08/2023 22:39:47

Pouvez-vous me dire le DPE est obligatoire pour une location étudiante pendant 9 mois et saisonnière à la semaine ?

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  • par Robert
  • 29/08/2023 18:52:20

On a vraiment un gouvernement qui veux mettre les français dans la misères

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  • par Miafo
  • 29/08/2023 14:15:29

Du grand n'importe quoi ces DPE. Le diagnostic indique une consommation électrique annuelle de 6247 kWh/an, alors que la facture annuelle EDF de mon ancien locataire est de 1258 kWh ! Dans le calcul, la faute au ballon d'eau chaude trop grand pour un studio. 3163 kW. Je vais donc en mettre un le plus petit possible. 30 litres ou moins. Il fonctionnera plus souvent, et plus la nuit uniquement. C'est bien français : on pond des lois sans mesurer préalablement les conséquences.

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argent
  • par Batirama
  • 29/08/2023 13:35:18

@Hector : Cette loi s'applique uniquement aux logements utilisés comme résidence principale par les locataires, donc les locations saisonnières ne sont pas concernées. En tout cas pour le moment !

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  • par Raleur
  • 29/08/2023 13:33:35

Suite du commentaire.. Il y aura plus de locations au noir et aussi sans doute plus d'incendies dans ces logements plus qu'indecents. Et que feront nos politiques ?

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  • par Hector
  • 29/08/2023 13:12:33

Qu’en est-il des locations saisonnières à la montagne ou bord de mer?

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  • par Johndur
  • 29/08/2023 07:34:10

Très bel article. Celui ci résume bien la complexité de la nouvelle loi mise en place par le gouvernement. La pénurie de logement locatif va s'amplifier et la chute des prix dans l'immobilier ancien va s’accélérer avec la même stratégie de lutte contre la vente des passoires thermiques.

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  • par Poupette
  • 29/08/2023 02:43:26

J'attends cette loi. Actuellement mon appartement est une passoire, j ai un arrêté préfectoral sur mon logement. J'attends de passer au tribunal et de gagner contre cette propriétaire. En attendant nous souffrons.

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