Avant tout travaux sur un mur mitoyen : entretien, percement, surélévation… connaître ses droits et obligations est essentiel afin d'éviter conflits et litiges avec le voisin.

La mitoyenneté suppose deux propriétés privées contiguës et un mur (ou une clôture) établi en limite de propriété (articles 653 et suivants du Code civil). Si le mur s’élève en retrait de cette ligne séparative, il n’est pas mitoyen mais privatif. Un mur est ainsi privatif quand il est de la propriété exclusive d’un des voisins. Il est mitoyen quand il appartient aux deux voisins. Un propriétaire a tous les droits sur son mur privatif, l’autre voisin n’en a aucun et ne peut donc pas, par exemple, le peindre ou le réhausser.

 

Sur le mur mitoyen, chacun des propriétaires a des droits mais également une obligation commune d’entretenir ledit mur. © Freepik

 

Réparations, percement, surélévation, adossement d’une construction : dès lors que des travaux sont envisagés, les droits de chacun se heurtent rapidement aux obligations légales et au nécessaire respect du voisin. Le mur mitoyen, frontière physique entre deux propriétés, est donc souvent aussi une frontière juridique délicate. Il peut ainsi vite devenir une source de tensions entre voisins dès lors que l’un envisage d’y faire des travaux (peinture, surélévation,...).

Tour d’horizon des règles essentielles à connaître avant d’intervenir sur un mur mitoyen.

 

 

L’entretien du mur mitoyen : une obligation commune et réglementée

Chaque copropriétaire a l’obligation d’entretenir un mur mitoyen (article 655 du Code civil). Les travaux réalisés doivent être nécessaires et profiter aux deux propriétaires. Cette obligation implique que les frais de réparation et d’entretien soient partagés. En principe, ils sont répartis à parts égales, sauf accord différent ou si la mitoyenneté n’est pas exercée dans les mêmes proportions, auquel cas les coûts sont partagés en fonction de la part de chacun dans le mur.

 

Si un voisin avance seul les frais, l’autre doit le rembourser. En revanche, si les dépenses concernent des travaux non essentiels, par exemple pour des raisons purement esthétiques, elles restent à la charge de celui qui les a engagées, sans possibilité de réclamer une participation à l’autre voisin. © Freepik

 

Pour éviter tout conflit, il est donc essentiel de se mettre d’accord avant de commencer les travaux, sur le principe même des travaux, les matériaux choisis et leur coût. En effet, réparer ou reconstruire seul un mur comporte le risque que le voisin refuse ensuite de participer, en contestant l’utilité des travaux ou les choix effectués.

En cas de désaccord sur le principe, les modalités ou le coût des travaux, il est possible de saisir le tribunal judiciaire, au fond ou en référé si la situation est urgente. Enfin, chaque voisin doit éviter tout acte pouvant détériorer le mur, même indirectement. Par exemple, si le mur est endommagé par la poussée d’un arbre planté sur un terrain voisin, les frais de réparation incombent au propriétaire de l’arbre. Dans ce cas, le partage des frais ne s’applique pas, car les travaux sont devenus nécessaires par le seul fait d’un propriétaire.

 

 

Travaux sur le mur mitoyen : l’autorisation préalable du voisin

Lorsque l’un des propriétaires souhaite percer une ouverture (exemples : une fenêtre, une porte, un jour,…) sur le mur mitoyen, appuyer une construction, fixer des poutres ou adosser un bâtiment contre le mur mitoyen, l’autorisation du voisin est impérative. Ainsi, sous réserve de respecter la réglementation en vigueur (dépôt de permis de construire, déclaration préalable, etc.), le copropriétaire d'un mur mitoyen peut réaliser tout type de construction s’il obtient l’accord du voisin avant le début des travaux.

La loi permet la réalisation d'ouvrages bâtis contre le mur et d'y faire placer des poutres ou solives. Ainsi, le Code civil permet, toujours en demandant l’autorisation préalable du voisin, le percement du mur, y compris au-delà de sa ligne médiane, afin d’y insérer des poutres ou des solives. Cette possibilité est toutefois strictement limitée par deux règles techniques (article 657 du Code civil) :

– d’une part, une épaisseur minimale de 5,4 centimètres doit impérativement être conservée du côté du voisin ;

– D’autre part, même si cette condition est respectée, le voisin peut exiger une réduction de l’enfoncement des poutres à la moitié de l’épaisseur du mur s’il souhaite, lui aussi, utiliser le mur, par exemple pour y fixer des poutres ou y adosser une cheminée.

 

Il est possible, sans l’accord de son voisin, d’adosser à un mur mitoyen des éléments légers, comme des décorations, un grillage ou des plantes en espalier, tant que ces éléments ne dépassent pas la crête du mur. Il est important de préciser que ce libre usage concerne uniquement le côté tourné vers sa propre propriété (article 671 du Code civil). © Freepik

 

 

La surélévation du mur mitoyen : une exception strictement encadrée

La loi prévoit un cas particulier où l’accord du voisin n’est pas nécessaire : la surélévation du mur mitoyen, appelée aussi "exhaussement". Le propriétaire peut ainsi élever le mur, à condition de ne pas compromettre sa solidité, de ne pas nuire à son voisin et de respecter les règles d’urbanisme, notamment en matière de hauteur. Même si l’accord du voisin n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé de l’informer du projet afin d’éviter tout conflit.

Le propriétaire qui réalise l’exhaussement doit prendre en charge l’intégralité des frais : il doit payer seul la construction, l’entretien des parties surélevées et toutes les réparations rendues nécessaires par ces travaux pour le voisin (article 658 du Code civil).

L’exhaussement n’est possible que si le mur existant peut supporter les travaux. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire à l’origine des travaux doit prendre à sa charge les frais de renforcement du mur. De plus, si l’épaisseur du mur doit être augmentée, cette augmentation ne peut empiéter que sur son propre terrain (article 659 du Code civil).

La portion surélevée appartient entièrement au propriétaire qui a réalisé les travaux. Toutefois, le voisin peut demander à acquérir la mitoyenneté de cette portion en remboursant la moitié de sa valeur, évaluée au moment de l’acquisition et selon l’état de la surélévation (article 660 du Code civil). Il est bien sûr clair que l’exhaussement ne peut pas être réalisé dans l’intention de nuire au voisin, pour lui boucher une vue par exemple. Un tel abus serait sanctionné notamment dans le cadre du trouble anormal de voisinage.

 

 

Accord du voisin : modalités et recours en cas de refus

Sauf exceptions, l’accord du voisin est obligatoire pour tout travaux sur un mur mitoyen. Cette autorisation doit être demandée par écrit, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception, avant le début des travaux.

 

Si le voisin refuse ou reste silencieux pendant longtemps, il est possible de saisir la justice. Le propriétaire peut alors déposer une assignation devant le tribunal judiciaire, qui examinera le dossier et prendra une décision. © Freepik

Rappelons que dans des cas de réparations urgentes, un propriétaire peut agir sans accord préalable. Toutefois, il est fondamental de pouvoir justifier cette nécessité, preuves à l’appui.

 

 

Travaux sans accord du voisin : quelles sanctions ?

Ne pas demander l’accord du voisin lorsque celui-ci est impératif expose à de lourdes sanctions. Si les travaux ont été effectués sans autorisation, et qu’ils causent un préjudice, le voisin lésé peut saisir la justice. Le juge peut, selon l’importance de l’atteinte porté aux droits du voisin, ordonner, sous astreinte journalière, la suspension des travaux, la démolition de l’ouvrage réalisé sans autorisation ou la remise en état des lieux. Il peut également condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts au voisin lésé.

Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Freepik