La réforme de 2026 assouplit les règles de l’indivision successorale. Vendre un bien immobilier sans l’accord de tous, partage judiciaire plus rapide : découvrez les principales nouveautés.

La maison familiale est vide depuis des années. Les volets restent fermés, le jardin est envahi par la végétation et les factures continuent pourtant de s'accumuler. Un héritier souhaite vendre, un autre refuse toute discussion, bref : rien ne bouge, le bien immobilier se dégrade, les charges augmentent et la succession reste bloquée.

Chaque année, plus de 630 000 successions sont ouvertes en France. Dès lors que plusieurs personnes héritent ensemble d'un même bien, elles deviennent propriétaires en indivision. Cette situation est censée être provisoire, le temps de partager les biens de la succession entre les différents héritiers. Dans les faits, certaines indivisions durent pourtant des années, parfois plusieurs générations.

Pour répondre à ces situations fréquentes, la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, réforme plusieurs règles de l'indivision. Son objectif est simple : faciliter la sortie des successions paralysées et éviter que des milliers de logements ou de terrains restent durablement abandonnés faute d'accord entre héritiers.

 

L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien. Les parts respectives de chaque propriétaire ne sont pas matériellement individualisées. L’indivision peut avoir plusieurs origines : achat, donation, divorce, succession. © Magnific

 

 

Les règles de gestion des biens en indivision et la règle de l’unanimité

Il existe des règles de gestion concernant les biens indivis entre héritiers indivisaires selon la nature de l’acte envisagé.

 

 

Les actes de conservation

Pour les actes de conservation, comme les réparations urgentes, le paiement des assurances, le paiement de la taxe foncière, etc., chaque indivisaire peut, seul, sans autorisation de ses coïndivisaires ou du juge, accomplir les actes nécessaires à la conservation du bien indivis, quelle que soit la quote-part de propriété qu’il détient.

 

 

Les actes d’administration

Pour les actes d’administration, comme la conclusion et le renouvellement des baux autres qu’agricoles, commerciaux, industriels ou artisanaux, la vente des meubles indivis pour payer les charges et dettes de l’indivision, la conclusion d’un mandat de gestion avec un agent immobilier, etc., les indivisaires peuvent les effectuer à la majorité des deux tiers des indivisaires. Ainsi, si un seul indivisaire détient 2/3 des droits de l’indivision, il peut décider seul de ces actes.

 

 

Les actes de disposition

Pour les actes de disposition c’est-à-dire les actes les plus graves, comme la vente ou la donation d’un bien immobilier indivis, il est nécessaire d’obtenir le consentement de tous les coïndivisaires. C’est la règle de l’unanimité.

 

Rappel : un indivisaire qui veut sortir de l’indivision sans l’accord des autres a la possibilité de vendre sa propre quote-part — sa fraction de droits indivis — à un tiers ou à un autre héritier, sous conditions. © Magnific

 

 

Avant la nouvelle loi : blocage des ventes immobilières

En droit français, il existe deux principes fondamentaux qui peuvent, ensemble, entraîner des difficultés dans le cadre d’une indivision :

– d'un côté, l'article 815 du Code civil affirme que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision" : en théorie, chaque héritier doit donc pouvoir sortir de cette situation lorsqu'il le souhaite ;

– De l'autre, l'article 545 du Code civil protège le droit de propriété et dispose que "nul ne peut être contraint de céder sa propriété".

 

Ces deux principes se traduisent concrètement par une règle exigeante : les décisions les plus importantes concernant un bien immobilier indivis, notamment sa vente, nécessitent généralement l'accord unanime de tous les indivisaires. Le principe d’unanimité en matière d’indivision signifie que, par défaut, tous les indivisaires doivent donner leur accord pour vendre un bien indivis dans sa totalité. Autrement dit, chaque indivisaire dispose d’un droit de veto : même minoritaire, il peut bloquer la vente (article 815-3 du Code civil). 
Un seul refus, un seul silence ou un seul héritier devenu introuvable suffisait alors à paralyser l'ensemble du dossier.

 

 

Nouvelle loi : l’autorisation judiciaire de vendre désormais possible pour un seul indivisaire

Il s’agit de la mesure phare de la nouvelle loi : le juge – président du tribunal judiciaire – peut désormais autoriser un indivisaire, à sa demande, à conclure seul la vente en application du nouvel article 815-6 du Code civil. Autrement dit, lorsqu'une situation est bloquée, l'héritier qui souhaite agir n'est plus systématiquement obligé d'engager une longue procédure de partage judiciaire. Il peut demander au juge d’autoriser la vente.

Cependant, la loi du 7 avril 2026 ne permet pas à un héritier de vendre librement un bien contre l'avis des autres. L'autorisation du juge sera toujours nécessaire et restera exceptionnelle. De plus, celle-ci devra toujours être justifiée par  :

– l'urgence de la situation : l'urgence pourra notamment résulter de la dégradation du bien, de l'accumulation de dettes ou de charges, d'un risque de perte importante de valeur ou encore d'une situation financière mettant en péril le patrimoine indivis ;

– Et l'intérêt commun de l’ensemble des indivisaires : l'intérêt commun suppose quant à lui que la vente bénéficie à l'ensemble des héritiers et non au seul demandeur – l'autorisation judiciaire n’est donc pas automatique et elle ne sera accordée que si la vente apparaît comme la meilleure solution pour préserver la valeur du patrimoine indivis et protéger les intérêts de l'ensemble des héritiers.

 

En pratique, plusieurs situations pourraient conduire le tribunal à débloquer une succession. Le cas le plus fréquent est celui d’une maison qui se dégrade faute d'entretien : une toiture endommagée, des infiltrations d'eau, des murs qui se fissurent ou un logement devenu inhabitable faute de travaux peuvent entraîner une perte rapide de valeur du bien. Si les héritiers ne parviennent pas à s'entendre sur les travaux ou sur la vente, le juge pourra considérer qu'il est urgent d'agir pour éviter la dégradation du patrimoine commun.

Même lorsqu'un logement est vide, les dépenses continuent de courir. Taxe foncière, charges de copropriété, assurances, frais d'entretien ou remboursement d'un emprunt peuvent peser lourdement sur les héritiers. Lorsque ces dettes s'accumulent au point de menacer l'équilibre financier de l'indivision, la vente peut apparaître comme la solution la plus raisonnable pour préserver les intérêts de tous.

Dans chaque dossier, le juge devra apprécier concrètement les circonstances de l'affaire. Il jugera au cas par cas.

 

 

Un partage judiciaire simplifié et plus rapide

La loi du 7 avril 2026 ne se contente pas de faciliter la vente des biens en indivision. Elle vise également à accélérer les procédures de partage judiciaire lorsque les indivisaires ne parviennent pas à se mettre d'accord. Aujourd'hui, en cas de désaccord, le tribunal doit intervenir et désigner un notaire chargé d'organiser le partage des biens. Cette procédure est souvent longue et peut durer plus de deux ans.

Pour réduire ces délais, la réforme donne davantage de pouvoirs au juge. Celui-ci pourra intervenir plus tôt pour trancher les difficultés rencontrées au cours de la procédure et prendre certaines décisions nécessaires à son avancement, notamment lorsqu'un bien doit être vendu pour permettre le partage.

 

Autre nouveauté importante : le partage judiciaire ne concernera plus seulement les successions. Il pourra également être utilisé pour régler certaines situations patrimoniales complexes liées à un divorce, à une séparation de partenaires de PACS ou de concubins. L'objectif est de rendre ces procédures plus rapides et d'éviter que des désaccords ne bloquent durablement le règlement des biens. © Magnific

Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Magnific