Immobilier : la reprise tant attendue est-elle déjà en train de s’essouffler ?

Publi-Information

Comment comparer plusieurs devis pour faire vos travaux ?

Vous venez de recevoir trois propositions pour rénover votre salle de bain ou refaire votre toiture. Les montants oscillent du simple au double, et vous ne comprenez pas pourquoi. Le réflexe ? Foncer vers le moins cher. Pourtant, un prix bas cache parfois des prestations incomplètes, des matériaux médiocres ou des surprises en cours de chantier.

Après plusieurs années particulièrement difficiles, le marché de l’ancien retrouve progressivement des couleurs. En effet, selon les projections de SeLoger-Meilleurs Agents, quelque 955 000 transactions pourraient être enregistrées en 2026, une estimation légèrement plus optimiste que celle de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), qui table de son côté sur 920 000 ventes.

Le redémarrage reste toutefois loin d’être suffisamment solide pour parler d’un véritable retournement de cycle. "Les acheteurs sont toujours là et le marché n'est pas bloqué, mais la reprise plafonne", résume Thomas Lefebvre, le vice-président chargé des données du groupe SeLoger.

Des taux qui viennent casser la dynamique

Le principal sujet d’inquiétude concerne désormais le crédit immobilier. Alors que la stabilisation des taux avait contribué à relancer progressivement la demande, ceux-ci sont repartis à la hausse dans un contexte géopolitique particulièrement tendu. Thomas Lefebvre considère malgré tout que le marché de l’ancien demeure "solide". Toutefois, cette résistance ne suffit pas à dissiper les inquiétudes : la confiance des ménages demeure "dégradée", alors même que leur capacité à financer un achat immobilier reste fortement dépendante du niveau des taux.

Pour Loïc Cantin, le président de la Fnaim, le constat est plus sévère : le "marché est convalescent, au bord de la rechute et orienté vers l'attentisme", estime-t-il auprès de l'AFP. Une situation qui pourrait encore se prolonger avec l'approche de l'élection présidentielle du printemps prochain. Le dirigeant de la Fnaim estime que cette échéance risque de pousser une partie des ménages à différer leurs projets, dans l'attente d'une meilleure visibilité sur l'environnement économique et fiscal.

À cela s'ajoute la perspective d'une nouvelle hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne. Selon Loïc Cantin, cette remontée pourrait "frapper de plein fouet la dynamique retrouvée".

Des prix encore trop élevés pour de nombreux ménages

Le problème ne se limite toutefois pas au coût du crédit. Pour Olivier Descamps, le directeur général d'IAD France, le principal obstacle reste le décalage entre le niveau des prix immobiliers et les capacités financières des acquéreurs. Autrement dit, même lorsque les ménages retrouvent une capacité d'emprunt légèrement supérieure, les prix restent suffisamment élevés pour limiter le nombre de projets réalisables.

Les acheteurs se montrent également plus attentifs à la qualité des biens comme aux risques auxquels ils pourraient être exposés. Les conséquences du changement climatique commencent notamment à peser davantage dans les décisions d'achat, qu'il s'agisse des épisodes de fortes chaleurs, des inondations ou encore des risques liés à certains territoires.

Cette évolution pourrait progressivement modifier les critères de sélection des acquéreurs et accentuer les écarts de valeur entre les logements selon leur localisation et leur exposition aux risques.

Le neuf reste dans une situation critique

Si l'ancien bénéficie d'une reprise progressive, le logement neuf demeure en revanche le principal point faible du marché. Les professionnels de l'immobilier dressent un tableau particulièrement sombre, évoquant une situation "difficile, voire catastrophique". Le problème est notamment lié à l'écart qui s'est creusé ces dernières années entre le coût de production des logements et les capacités financières des ménages.

Depuis 2020, les coûts de construction ont ainsi augmenté d'environ 25 %, tandis que la capacité d'emprunt des ménages aurait diminué d'environ 7 %. Cette équation rend particulièrement difficile le lancement de nouveaux programmes et l'accès à la propriété pour une partie des ménages.

Le logement neuf reste le principal point faible du marché immobilier, confronté à des coûts de construction en forte hausse et à une capacité d’emprunt réduite pour les ménages. © Laure Pophillat

Les professionnels attendent également davantage du dispositif fiscal Jeanbrun, destiné à relancer l'investissement locatif. Pour l'heure, ses premiers effets sont jugés trop limités pour inverser la tendance.

"Une vraie volonté d'acheter"

Malgré ces nombreux signaux négatifs, la demande immobilière n'a pas disparu. C'est même l'un des principaux éléments qui permettent aux professionnels de demeurer relativement confiants pour l'ancien : il y a un "enchaînement de mauvaises nouvelles [...] mais il y a une vraie volonté d'acheter, de se loger", souligne Guillaume Martinaud, le président d'Orpi France. Cette demande permet au marché de continuer à fonctionner, même si les décisions sont désormais prises avec davantage de prudence. Les acheteurs restent présents, mais ils disposent de moins de marge financière et prennent davantage de temps avant de s'engager.

Le marché locatif concentre, lui aussi, une grande partie des difficultés. Il apparaît comme la principale "victime" des déséquilibres actuels. Dans de nombreuses villes, l'offre de logements disponibles reste extrêmement réduite alors que les loyers repartent à la hausse. Cette tension sur le locatif entretient paradoxalement la nécessité d'investir comme de construire davantage, alors même que les conditions économiques et financières compliquent précisément la réalisation de ces nouveaux logements.

Après le rebond enregistré depuis 2025, les professionnels abordent donc la suite avec prudence. Le marché de l'ancien dispose désormais d'un socle de demande suffisamment important pour éviter un nouvel effondrement, mais plusieurs facteurs peuvent encore enrayer sa progression.

Le scénario d'une reprise franche et durable reste donc à confirmer. Pour l'heure, le marché immobilier français semble surtout avoir quitté la phase de crise aiguë pour entrer dans une période de convalescence… avec le risque, toujours présent, de voir la reprise s'essouffler.