Bureaux : restructurer plutôt que reconstruire, l’exemple de JIN à Paris
Le but de PIMCO Prime Real Estate et de l’architecte SK & Associés était de conserver le maximum d’éléments de structure et d’équipements techniques. Le projet a commencé par une inspection du bâtiment en profondeur.
Publi-Information
Au 22-34 avenue Pierre-Mendès France dans le XIIIe arrondissement de Paris, Pimco Prime Real Estate a acheté un immeuble de bureaux de 27 000 m2, construit au début des années 2000.
Pimco Prime Real Estate appartient au groupe Pimco qui gère plus de 173 Md $ d’actifs à travers le monde. Pimco Prime Real Estate est un investisseur et gestionnaire immobilier et gère par ailleurs le mandat immobilier du groupe Allianz de 87 Md $.
JIN, un projet de bureaux post-Covid
Un cahier des charges détaillé
Depuis la pandémie du Covid-19 et le développement du télétravail, la surface de bureaux vides ne cesse d’augmenter en Île-de-France et atteignait 6,2 millions de m2 fin décembre 2025, soit 10 % du parc des bureaux dans la région. Autant dire que lorsqu’un promoteur se lance dans une opération de bureaux de nos jours, il a intérêt à bien réfléchir : espaces accueillant, services, confort, performances thermiques et environnementales sont les critères principaux. En plus de l’emplacement, bien sûr.
Côté emplacement, JIN – la prononciation du caractère japonais qui signifie bienveillance – est bien servi. L’avenue Pierre-Mendès France va des tours Duo à la Gare d’Austerlitz. Elle desservie par plusieurs lignes de bus, lignes de métro, trois lignes de RER et se trouve au centre du nouveau quartier des affaires de Paris Rive Gauche, aménagé par la Semapa.
Pour ce nouveau bâtiment, nommé JIN Social Club, les maîtres d’ouvrage Pimco Prime Real Estate et Allianz Arc de Seine ont posé un cahier des charges détaillé en matière d’espaces, de facilité d’aménagement, d’accès à la lumière naturelle, de services, etc. Avec l’accent mis sur des espaces:
– de convivialité ;
– De restauration ;
– De bien-être et de pratique sportive ;
– De détente extérieurs,
– Et tout de même des espaces de travail informels et tout ce qui gravite autour : salles de réunion, espaces de détente, etc.
En avant le réemploi
Le cabinet d’architectes SK & Associés a mis tout cela en forme, un ajoutant le principe de conservation et de réemploi de tout ce qui était réutilisable. Nous avons déjà vu de nombreux exemples de conservation et de réutilisation des structures béton d’un bâtiment, tout en modifiant les aménagements intérieurs. Ici, les concepteurs sont allés plus loin. Les études et audit de l’existant ont commencé en 2022, les premières démolitions n’ont débuté qu’en 2024 ; ensuite 14 mois de travaux et le bâtiment sera livré en mars 2026. Les faux-plafonds ont été conservés et repeints, ainsi que les façades intérieures et les cloisons des locaux sanitaires. Leurs carrelages ont été réutilisés. Les blocs sanitaires ont été conservés, une dizaine d’autres ont été créés. Toutes les portes intérieures ont été auditées, conservées autant que possible, repeintes et toutes leurs quincailleries sont restées en place.
Cinq mois d’inspection des réseaux
Ce qui est plus inhabituel, ce sont les cinq mois d’inspection des réseaux et des ventilo-convecteurs qui ont servi à identifier tous les équipements qui pouvaient être conservés et ceux qui devaient être remplacés. 90 % des réseaux, dont le désenfumage, les réseaux de ventilation et les réseaux d’alimentation en eau des blocs sanitaires et les réseaux d’alimentation en eau glacée des ventilo-convecteurs deux tubes-deux fils sont restés en place.
SPIE Building Solutions a dressé l’état des lieux des installations techniques d’électricité, de chauffage, ventilation, climatisation, désenfumage et de plomberie du bâtiment. Après expertise, un grand nombre d’équipements techniques existants, notamment les moteurs de désenfumage, les chemins de câbles, certaines centrales de traitement d’air, les transformateurs électriques et les équipements techniques en faux-plancher ont été conservés. Sur la partie réseau aéraulique (circulation de l’air à travers le bâtiment), 80 % des installations existantes ont été conservées.
Seules trois centrales de traitement d’air, 80 armoires électriques du TGBT (tableau général basse tension) – qui ont été remplacées afin de répondre aux normes récentes –, ainsi que l’ensemble des réseaux hydrauliques et les luminaires, sont renouvelés.
90 % des ventilo-convecteurs ont été conservés. La régulation des ventilo-convecteurs est raccordée en Modbus à la GTB Schneider Electric qui pilote le bâtiment. © PP
Le bâtiment est raccordé aux réseaux Climespace pour le rafraîchissement et CPCU pour le chauffage des espaces commun et la production d’ECS du restaurant d’entreprise. Les bureaux sont équipés de multicapteurs – éclairement, température humidité relative – raccordés à la GTB pour garantir le confort et l’optimisation des consommations d’énergie. Un ventilo-convecteur traite deux ou trois trames de fenêtres. Les salles de réunions sont pourvues de capteurs de comptage de présence pour moduler la ventilation et la température. Tous les luminaires ont été remplacés par des Leds.
La conservation des équipements a permis d’économiser 2400 tCO2eq par rapport à l’installation d’équipements neufs.
Six labels de qualité
Fayat Bâtiment Île-de-France s’est vu confier, en entreprise générale, la mise en œuvre de la restructuration complète de cet ensemble immobilier. Avec 26 000 m2 de bureaux et d’espaces de convivialité, les équipes ne se contentent pas de restructurer : elles requalifient et optimisent les matériaux, les ouvrages et les espaces existants.
Le socle du bâtiment largement dimensionné accueille désormais un ensemble d’espaces partagés autour de son atrium lumineux : un bar work-café, des business centers, un restaurant interentreprises, auditorium, fitness, etc. Des terrasses aménagées complètent l’ensemble dans un esprit de confort et d’agrément. Autant de lieux pensés pour favoriser les usages collaboratifs et fluidifier la vie au travail.
Conçu pour répondre aux exigences du décret tertiaire 2040, le projet vise une performance environnementale exemplaire avec l’obtention des labels BBCA Rénovation Performance, HQE Excellent, BREEAM Very Good, Osmoz, R2S 2 étoiles et SMARTSCORE GOLD. © PP
Durant les travaux, les parkings sont demeurés en service, les restaurants ouverts et les circulations à travers le bâtiment maintenues. Depuis juin 2025, 150 compagnons Fayat Bâtiment Île-de-France se relaient sur site avec l’objectif commun de réceptionner l’immeuble au premier trimestre 2026.
Les dalles du RDC 1 et du RDC 2 ont été ouvertes dans l’atrium pour descendre la lumière naturelle jusqu’aux 4 000 m2 de l’espace de services du RDC3. © PP
Le déploiement de deux escaliers monumentaux dans l’atrium remodelé, pièces architecturales centrales du projet, la création de trémies pour accueillir de nouveaux flux, ainsi que l’installation de nouvelles gaines techniques et la réalisation de renforts structurels, notamment sous la zone fitness, témoignent d’un travail de précision à l’échelle d’un immeuble de cette envergure. © PP
Fayat Bâtiment Île-de-France a fédéré une constellation d’entreprises partenaires engagées, comme SPIE Building Solutions, mobilisée dès la phase d’étude pour concevoir et déployer les installations techniques du bâtiment. D’autres prestataires spécialisés, notamment en curage, menuiserie ou structure, sont venus compléter l’orchestration.
SPIE Building Solutions, filiale française de SPIE, leader européen indépendant des services multi-techniques dans les domaines de l'énergie et des communications, a mené des travaux de rénovation sur l’ensemble des lots techniques (électricité, chauffage, ventilation, climatisation, désenfumage et plomberie) dans le cadre de la transformation de JIN, Social Club. SPIE Building Solutions installe les systèmes de GTB, les automates, les capteurs et les réseaux. En plus de la GTB, le bâtiment sera équipé d’un système de gestion technique centralisée (Building Operation System - BOS), une plateforme logicielle qui centralise l’ensemble des dispositifs intelligents liés à l’énergie, la sécurité, la communication et les services aux occupants, dont l’interconnexion avec les logiciels et plateformes tiers sera assurée par SPIE Building Solutions. Ces technologies permettent de gérer à distance l’optimisation énergétique, la maintenance prédictive, le confort des occupants et la gestion des flux. La consommation estimée du bâtiment après travaux devrait être de 88 kWh d'énergie finale (PCI) par m2 et par an, conformes au décret tertiaire 2040.
Une fois terminé, le bâtiment contiendra 20 000 m2 de bureaux, un atrium, des espaces extérieurs, un auditorium de 125 places, un centre d’affaires, un espace de restauration, un café collaboratif, un espace fitness, 177 places de stationnement et une zone de mobilité douce. © SK & Associés
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