Rédiger un bail ne s’improvise pas : mentions obligatoires, clauses interdites, annexes et risques juridiques… Voici l’essentiel à savoir pour un contrat conforme et sécurisé.

Rédiger un contrat de bail d’habitation ne se limite pas à formaliser un accord entre un propriétaire et un locataire. La loi encadre strictement son contenu, impose un contrat type et exige un ensemble de mentions et de documents obligatoires. En cas d’erreur, le bailleur s’expose à des sanctions importantes pouvant aller jusqu’à la nullité du bail.

Cet article est un fil conducteur pour sécuriser votre contrat de location, c’est-à-dire comprendre les obligations légales, éviter les erreurs les plus fréquentes dans la rédaction d’un bail et prévenir ainsi les litiges qui peuvent en résulter.

 

 

Rédiger un bail conforme : les mentions obligatoires à respecter

Le contrat de bail d’habitation doit être passé par écrit et respecter un contrat type défini par la réglementation (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 annexe 1). Propriétaire et locataire peuvent librement choisir de rédiger et signer le bail entre eux (bail dit "sous seing privé"). Il est également possible de le faire rédiger par un notaire (bail dit "authentique"). Lorsque le bail est établi sous seing privé, il doit l’être en autant d’originaux que de parties, daté et signé.

Le contrat doit, dans tous les cas, contenir un certain nombre de mentions obligatoires :

– le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que le cas échéant, ceux de son mandataire ;

– Le nom ou la dénomination du locataire,

– La date de prise d’effet et la durée du bail : pour une location non meublée, cette durée doit être d’au moins 3 ans quand le bailleur est une personne physique et de 6 ans au moins lorsque le bailleur est une personne morale et pour une location meublée, la durée minimale du bail est d’un an ou neuf mois si la location est consentie à un étudiant,

– La consistance, la destination ainsi que la surface habitable du bien loué ;

– La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (les modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, celles de raccordement à Internet, etc.) ;

-Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelles ;

– Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ;

– La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

– Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : il convient de rappeler que pour une location vide, ce montant est limité à un mois de loyer hors charges et qu’il est de deux mois pour une location meublée.

 

De plus, depuis le 1er janvier 2024, le numéro fiscal (ou numéro d'invariant) d'un bien immobilier en location devient une mention obligatoire à renseigner dans le bail de location. Enfin, depuis le 1er janvier 2025, le niveau de performance énergétique du logement doit également être indiqué en mentionnant la classe du DPE.

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

 

 

Surface habitable : l’importance d’une mesure exacte

La surface habitable est définie comme la "surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres" (article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation).

 

Si une erreur de plus de 5 % est constatée entre la surface réelle et celle mentionnée dans le bail, le locataire peut exiger une réduction de loyer proportionnelle. © Freepik

 

 

Les clauses abusives : clauses à proscrire

Un certain nombre de clauses dites abusives sont strictement interdites. Ainsi, si l’une d’elles apparaît dans le contrat de bail, elle est réputée non écrite, c’est-à-dire qu’elle ne s’applique pas même si le locataire a signé le contrat. Ces clauses abusives sont énumérées dans l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Voici quelques exemples de clauses abusives :

– la clause imposant le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ;

– La clause autorisant le bailleur à prélever le loyer directement sur le salaire du locataire,

– La clause qui prévoit que le bail peut être renouvelé pour une durée de moins de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique.

 

La clause interdisant la possession d’animal domestique (sauf détention de chiens classés comme dangereux de première catégorie) est également abusive. © Laure Pophillat

 

 

Insérer la clause résolutoire pour sécuriser le bailleur

La clause résolutoire est indispensable pour résilier le bail en cas de manquement du locataire, c’est-à-dire s’il ne respecte pas l’une de ses obligations contractuelles, comme ne pas payer son loyer, ne pas souscrire d’assurance habitation, etc.

En l’absence de clause résolutoire, le bailleur peut mettre fin au bail mais pas de façon automatique : c’est le juge qui apprécie les manquements et leur gravité et qui décide des mesures à prendre. De plus, en cas d’absence de clause résolutoire, l’assureur du bailleur risque de refuser de prendre en charge les loyers impayés (Garantie des Loyers Impayés ou GLI).

 

 

Fixation du loyer : le principe de liberté et ses exceptions

Le loyer est, en principe, fixé librement entre le bailleur et le locataire. Toutefois, pour les logements classés F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer par rapport au précédent locataire pour un bail conclu, reconduit ou renouvelé depuis le 24 août 2022 (pour l’hexagone). En Guadeloupe et en Martinique, cette règle est applicable depuis le 1er juillet 2024.

De plus, en zone tendue, le loyer est encadré et ne peut être fixé arbitrairement, sachant qu'une "zone tendue" désigne une ville de plus de 50 000 habitants où la demande de logements est beaucoup plus forte que l’offre (sont donc concernées la plupart des grandes villes françaises et leurs agglomérations). Dans une telle zone, le montant du loyer que doit payer le nouveau locataire doit correspondre au loyer payé par le précédent locataire. Cependant, même en zone tendue, le loyer peut être fixé librement dans les trois cas suivants : si le logement est loué pour la première fois, si le logement n’a pas été loué depuis 18 mois et, enfin, si le logement a bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

 

La ville de Montpellier, par exemple, est située en zone tendue. Pour déterminer le loyer maximum autorisé en zone tendue, il Il est ainsi vivement recommandé d’utiliser le simulateur du site Service-Public.fr. © Laure Pophillat

 

 

Les annexes obligatoires à joindre au contrat de bail

Certains document doivent obligatoirement être annexés au contrat de bail d’habitation :

– notice d'information : il s’agit d’une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leur litige ;

– État des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés,

– Si le propriétaire l’a exigé, l’acte de cautionnement de la caution ;

– Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété comportant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et la répartition des charges ;

– Le dossier de diagnostic technique comportant le DPE, le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949, l’état des risques (naturels, miniers, technologiques,…) si le logement est dans une zone concernée, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz si l’installation a plus de 15 ans, le diagnostic bruit si le logement est dans une zone concernée.

 

Enfin, s’il s’agit d’une location meublée, un inventaire détaillé des meubles doit être annexé au contrat.

 

 

Les sanctions en cas de bail non conforme

Hormis les sanctions déjà énoncées dans l’article (exemple : clause abusive réputée non écrite), il est important de savoir que ne pas suivre la législation en vigueur, autrement dit omettre une mention obligatoire, oublier d’annexer un document impératif, etc., entraine des sanctions lourdes. Le propriétaire qui refuse de rédiger un bail conforme à la réglementation et de délivrer une quittance ou un reçu sur demande du locataire, et qui dissimule ces obligations, peut être puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende (100 000 euros pour une personne morale).

De plus, le locataire peut, dans les cas les plus graves, demander en justice la nullité du contrat de bail ainsi que le versement de dommages-intérêts pour compenser tout préjudice.

Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Freepik