Le nouveau siège de Sanofi France à La Défense sera un bâtiment ultra-bas carbone

Le bâtiment CB3 à La Défense a déjà une très longue histoire. Construit en 1978 par les architectes Roger Saubot, François Jullien, Skidmore et Associés, c’était un bâtiment plutôt horizontal de 30 000 m² de plancher et de 37 m de hauteur. Occupé successivement par Technip, puis par la Société Générale, il avait été rénové une première fois en 2006, mais il était vide depuis 2016. Son propriétaire, AEW, avait lancé un projet de rénovation en 2019 qui ajoutait plusieurs niveaux et 20 351 m² de plancher. Le permis de construire avait été accordé en 2019, mais pas mis en œuvre et annulé.

ICAWOOD et WO2

ICAWOOD

En décembre 2022, ICAWOOD, le fonds d’investissement créé en 2019 par ICAMAP et Ivanhoé Cambridge, annonce l’acquisition auprès de AEW, la société de gestion d’actifs de la banque Natixis, de l’immeuble CB3 (37 000 m²), situé au 170 Place Henri Regnault à La Défense, dans le but de développer un projet de restructuration bas carbone à dominante tertiaire.

ICAWOOD est un fonds d’investissement lancé en 2019 par ICAMAP et Ivanhoé Cambridge pour concevoir et développer des bureaux à faible émission de carbone de nouvelle génération dans la métropole du Grand Paris. Le fonds est géré par ICAMAP. Ivanhoé Cambridge, actionnaire de référence d’ICAWOOD, préside le Conseil des Investisseurs. ICAWOOD regroupe douze investisseurs institutionnels et familiaux. La capacité d’intervention en fonds propres d’ICAWOOD s’élève à 750 millions d’euros et ICAWOOD a développé aujourd’hui 720 000 m² d’opérations mixtes bas carbone.

WO2

Les projets sont développés selon les techniques constructives bas carbone mises au point par WO2, promoteur d’immobilier tertiaire bas carbone, fondé par Philippe Zivkovic et Guillaume Poitrinal. Après avoir créé en 2014 Woodeum, pionnier de la promotion de logements collectifs bas carbone, Guillaume Poitrinal et Philippe Zivkovic ont cofondé WO2 en 2017 pour développer des projets immobiliers bas carbone dans le tertiaire. Détenu par ses deux associés fondateurs, et présidé par Philippe Zivkovic, WO2 est aujourd’hui le leader français de l’immobilier de bureaux "bas carbone" avec 100 % de ses opérations – soit 61 projets, 380 000 mètres carrés livrés ou engagés depuis 2017 – "bas carbone", labellisées BBCA ou lancées dans un processus de labellisation BBCA (Association des bâtiments bas carbone).

WO2 est le maître d’ouvrage délégué (MOD) du fonds d’investissement ICAWOOD. À rebours du permis de 2019, le nouveau permis de construire n°09202623D0020, délivré le 04 janvier 2024 à Courbevoie, autorise une transformation du bâtiment CB3 avec diminution de surface pour un bâtiment de 34 337 m² à destination de bureaux.

Réhabilitation bas carbone avec réduction des surfaces

Porté par SCCV CB3 BAS CARBONE – oui, la structure juridique des grandes opérations immobilières est toujours complexe : la SCCV CB3 BAS CARBONE n’a aucun salarié, c’est une coquille vide –, le projet de locaux engage d’abord la démolition d’environ 6 787 m² et prévoit ensuite 4 352 m² de constructions neuves. La surface de plancher après travaux est de 34 337 m².

Le bâti projeté présente 7 niveaux, mais passe sous la hauteur de 37 m : il échappe donc au statut d’IGH. Ce qui facilité beaucoup de choses, notamment la création de nombreuses terrasses et espaces extérieurs. Les travaux ont commencé début 2025. Le bâtiment sera livré à la rentrée 2027.

Le cabinet d’architectes Ateliers 2/3/4/, à l’origine du projet de restructuration développé par AEW en 2019, est à nouveau chargé de la restructuration du bâtiment. Ce qui montre d’ailleurs l’adaptabilité d’Ateliers 2/3/4/, successivement capable d’imaginer une surélévation classique et une réduction bas carbone. Le bâtiment deviendra le siège de Sanofi France, qui n’en sera pas propriétaire, mais s’engage dans un bail de douze ans. Au moment où ICAWOOD et WO2 développaient leur projet de rénovation de CB3, Sanofi France voulait quitter ses locaux de Gentilly : les équipes de recherche iront à Vitry-sur-Seine, tandis que le personnel administratif, soit 2 700 personnes, s’installeront dans le nouveau CB3, dont la capacité d’accueil atteint 3 000 personnes, à partir de novembre 2027.

Le projet CB3 de WO2 utilise l’importante surface des plateaux du bâtiment : 3800 m² contre 1000 m² dans un tour classique à La Défense. Le patio central apportera de la lumière naturelle. Le bâtiment est réduit à 6 niveaux plus mezzanine, sous 37 m de hauteur, pour échapper à la réglementation liée au statut d’GH. © Ateliers 2/3/4/

Le patio central a été creuse de deux niveaux supplémentaires. Étant donné le dimensionnement de la structure béton originelle, très peu de renforts acier ont été nécessaires. © PP

Conserver la structure béton

Dans les années 70, les concepteurs ne mégottaient pas sur le dimensionnement, ou plutôt, le surdimensionnement, des structures en béton. Dans la rénovation de CB3, Ateliers 2/3/4/ a commencé par :

– tomber les façades ;

– Dégager la structure béton du bâtiment, dont les poteaux sont en retrait des façades ;

– Puis a creusé le patio central sur deux niveaux de plus vers le bas.

Ces deux niveaux abritaient auparavant des locaux fermés contenant les serveurs de Technip, puis de la Société Générale. Le patio descend désormais jusqu’au niveau de la dalle Regnault. Des ouvertures supplémentaires ont été pratiquées afin de descendre la lumière naturelle jusqu’au niveau de la rue.

Prenant appui sur la structure béton existante, les façades extérieures seront habillées d’éléments en ossature bois préfabriqués, avec menuiseries en bois, bardage bois et remplissage par des isolants biosourcés. Les fenêtres sont ouvrable et toutes à ouverture à la française. © PP

Côté patio, les façades seront habillées en ossature bois avec isolation biosourcée, menuiseries bois et revêtement en plaquettes de terre cuite réfléchissantes pour mieux diffuser la lumière du jour. © PP

Le bois sera très largement utilisé pour tous les aménagements intérieurs. Le hall d’accueil, pouvant accueillir des manifestations regroupant jusqu’à 1 500 personnes, sera éclairé par une verrière équipée de verre à fort contrôle solaire pour éviter les surchauffes. Dans le reste du bâtiment, des stores intérieurs joueront le rôle de protection solaire. Les tours avoisinantes constituent par ailleurs des masques sur trois côtés, ce qui limite les apports solaires. © Ateliers 2/3/4/

Une réduction de 48 % des émissions carbone

Le bâtiment, nettement mieux isolé du point de vue thermique, sera raccordé aux réseaux de chaleur et de froid de La Défense. À l’intérieur, les émetteurs seront des panneaux rayonnants en plafond. Ces panneaux seront raccordés en deux tubes : le bâtiment sera chauffé ou rafraîchi. Un réseau 4 tubes qui aurait permis de chauffer des parties du bâtiment, tout en rafraîchissant d’autres au même moment, n’a pas été jugée nécessaire. Des ventiloconvecteurs seront installés au dernier niveau, notamment pour les salles de réunion. Le système de régulation reposera sur des multicapteurs Schneider Electric (qualité d’air intérieur, température, humidité relative, luminosité et détection de présence), reliés à des automates Schneider Electric et piloté par la supervision EcoStruxure Building Operation ou Building Advisor de Schneider Electric. Les concepteurs n’étaient encore certains de leur choix de supervision. L’intérêt est que tout ce système est conçu pour le pas minimum de deux trames de bureaux. Il sera donc possible de piloter le bâtiment très finement, tout en pratiquant des regroupemenst de locaux pilotés de la même manière simplement à partir de la supervision.

WO2 estime que le bâtiment consommera jusqu’à 50 % de moins par m² et par an qu’une tour de bureaux classique. Ses émissions carbone seront de 48 % inférieures.

Le bâtiment vise plusieurs certifications : Rénovation BBCA Bas Carbone, niveau Excellent ; HQE 2016 Bâtiment Durable, niveau très Performant ; BREEAM Very Good ; WiredScore (pour son infrastructure numérique) et CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor). Il sera naturellement conforme au Décret BACS et au Décret Tertiaire.