La jurisprudence nous apprend que la réparation d'un défaut avant la vente d'un bien immobilier peut être considérée comme la dissimulation d'un vice caché.

La Cour de cassation a jugé, début mars 2023, que la réparation d'un bien immobilier avant sa vente était une dissimulation d'un vice caché.

 

Le nouveau propriétaire reprochait à l'ancien d'avoir dissimulé le mauvais état de l'immeuble. Ce nouveau propriétaire observait que l'ancien avait doublé le pignon de la maison, un vieux mur en mauvais état, en lui accolant un mur nouveau.

 

L'ancien propriétaire a répondu qu'il s'agissait simplement de conforter l'immeuble et que la réparation ne présentait aucun défaut. Un expert avait d'ailleurs constaté que la stabilité était désormais garantie.

 

Pour les juges, la réparation est la preuve d'un vice-caché

 

Mais cette défense n'a pas été entendue. Les juges ont au contraire conclu que la confortation attestait du défaut. Si ce contre-mur ne présentait aucun désordre, il a été réalisé pour maintenir l'ouvrage ancien, ce qui prouvait la fragilité de l'immeuble entier, ont estimé les magistrats en retenant que l'acte de vente n'en faisait pas état. Or, la fragilité de l'immeuble est un défaut caché, antérieur à la vente, suffisamment grave pour le rendre impropre à son usage d'habitation, ont-ils conclu.

 

Ils ont ajouté que l'ancien propriétaire ne pouvait pas l'ignorer, qu'il était donc de mauvaise foi et qu'il devait dès lors assumer personnellement l'indemnisation du nouveau propriétaire, la clause d'exclusion de garantie insérée dans les actes de ventes immobilières devant être écartée. (Cass. Civ 3, 1.3.2023, A 21-25.315).

 

Le vendeur peut devoir payer pour un défaut finalement réparé

 

Dans une autre affaire, le vendeur d'un bien qui s'est révélé être atteint d'un vice caché a été forcé d'en assumer soit le coût des réparations, soit une réduction du prix ou une annulation de la vente, même si le défaut avait été pris en charge par la copropriété.

 

L'acquéreur d'un appartement atteint d'un vice caché a obtenu cette décision avantageuse de la Cour de cassation en réclamant une indemnisation au vendeur alors que le défaut, lié aux parties communes, était réparé par le syndicat des copropriétaires.

 

La question de la garantie d'un vice caché ne concerne en effet que les relations entre acheteur et vendeur, a observé la Cour de cassation. Elle a donc donné gain de cause à cet acquéreur qui, à la fois, réclamait une réduction de prix à son vendeur et acceptait l'offre du syndicat des copropriétaires de procéder aux réparations nécessaires.

 

Après l'achat d'un appartement, le nouveau propriétaire avait constaté que les planchers étaient rongés par des insectes xylophages et présentaient un danger. La situation répondait à la définition du vice caché en ce qu'elle rendait le bien impropre à l'usage au point que, s'il avait su, l'acquéreur n'aurait pas acheté ou n'aurait offert qu'un prix inférieur.

 

Ayant alors le choix entre l'annulation de la vente ou la réduction du prix, l'acheteur avait opté pour la réduction du prix qu'il réclamait au vendeur. Ce vendeur lui, invoquant la loi qui organise la copropriété, rappelait que les planchers sont des parties communes et qu'il revient au syndicat des copropriétaires de les entretenir et de les réparer. Il avait donc obtenu que la copropriété procède à des travaux urgents.

 

Dès lors, disait-il, le défaut a disparu, l'acheteur est satisfait et n'a plus de raisons de demander une réduction du prix.

 

Mais les juges ont écarté cette solution. C'est le vendeur qui est tenu de garantir l'absence de défaut caché. Puisqu'il en existe, il doit répondre à la demande de l'acquéreur sans pouvoir invoquer les travaux exécutés par la copropriété. Car les travaux exécutés par un tiers n'ont pas d'incidence sur les rapports contractuels entre acquéreur et vendeur. Ce dernier doit donc toujours répondre du vice caché comme s'il existait.

 

En février 2011, la Cour avait expliqué qu'en revanche, l'acheteur qui aurait obtenu du vendeur une réparation des défauts ne pourrait plus rien réclamer. (Cass. Civ 3, 8.2.2023, H 22-10.743).

Source : batirama.com & AFP / Photo © Freepik