Plus que deux mois pour se conformer au décret tertiaire

Tous les propriétaires et les preneurs à bail de bâtiments de 1000 m² ou plus consacré aux activités tertiaires, ou de bâtiments mixtes comportant au moins 1000 m² de surface consacrée aux activités tertiaires, sont concernés par le décret tertiaire dont la première échéance est prévue au 30 septembre 2022. L'objectif global de ce décret est de réduire les consommations d'énergie des bâtiments tertiaire.

Voici les échéances à retenir :

• 30 septembre 2022 : date limite pour déclarer les surfaces occupées, ainsi que ses consommations pour les années 2020 et 2021. Déclarer une année de référence entre 2010 et 2019 afin de fixer les objectifs de réduction de consommation énergétique. (-40% en 2030, -50% en 2040, -60% en 2050). Cette déclaration doit être effectuée sur la plateforme Operat ( Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) de l'Ademe.

• 30 septembre 2027 : dépôt du dossier de modulation (dossier technique)

Lors d'un webinaire organisé le 1er juillet par Citae, société d'assistant à maîtrise d'ouvrage et de conseils en développement durable au service des bâtiments et des territoires, la question de comment se mettre en conformité avec le décret tertiaire était posée. Voici les éléments de réponse apportés par les intervenants à ce webinaire, Sylvain Bauchet, ingénieur consultant à Quadrim Ingénierie, Yannick Verheyde, référent technique thermique à Citae, et Justine Bain-Thouverez, avocate à LLC & Associés Avocats.

Déterminer si son bâtiment relève bien du décret tertiaire

Par activité tertiaire, on entend bureaux, commerces, entrepôts, hôtellerie, santé, restaurants etc...

©Citae

Première étape, vérifier que son bâtiment relève bien du décret tertiaire. En cas de bâtiment entièrement tertiaire, que ce soit en mono ou en multi-occupation, la surface doit être supérieure à 1000 m². A souligner également, si vous êtes propriétaire d'une surface tertiaire inférieur à 1000 m² mais dans un bâtiment tertiaire dont la surface globale est supérieure à 100m², vous êtes assujetti également.

En cas de bâtiment à usage mixte, c'est la partie qui est consacrée au tertiaire qui doit être supérieure à 1000 m². Enfin, dans le cas d'un ensemble de bâtiments sur un site ou une unité foncière, si la surface totale cumulée dédiée au tertiaire est supérieure à 1000 m², alors il faut également déclarer. A souligner également, la date de construction du bâtiment n'a pas d'importance.

Déterminer qui est responsable de la déclaration ?

Justine Bain-Thouverez, avocate, a précisé que les textes relatifs au décret tertiaire n'organisent pas la répartition des obligations entre le bailleur (propriétaire) et le ou les teneur(s) (locataire(s)). Bailleur et teneur(s) sont tenus par la même obligation et encourent la même sanction en cas de défaut. Mais elle indique que le bail commercial peut donner des indications utiles quant à la répartition des tâches. Elle indique cependant qu'en cas de mono-occupation, le preneur est susceptible d'avoir un meilleur accès aux données que le bailleur, tandis qu'en cas de multi-occupation, le bailleur sera sans doute à même d'avoir accès plus facilement à l'ensemble des données et prendre la meilleure décision quant au choix de l'année de référence, qui doit être commune à tous les occupants.

Il est important de se référer au bail ou aux baux spécifiques au bâtiment en question afin d'avoir plus de précision sur les responsabilités de chacun (notamment en termes d'obligations d'informations et sur les différents travaux que bailleur et preneur sont susceptibles de prendre en charge). En cas de doute, on applique les règles de responsabilité du code civil.

Normalement, les baux doivent préciser directement ou indirectement qui a la charge de la réalisation des travaux de performance énergétique, du financement de ces travaux et des obligations de reporting. Il est donc possible d'en déduire qui fait quoi au titre des obligations du décret tertiaire.

En cas de mono-occupation, Justine Bain-Thouverez recommande de vérifier la responsabilité au sein du bail commercial (dans l'annexe environnementale). Le preneur est susceptible d'avoir un meilleur accès aux données que le bailleur. Par contre en cas de multi-occupation, l'Ademe conseille de privilégier l'attribution de la responsabilité du choix de l'année au bailleur, qui doit avoir un meilleur accès à l'information des consommations communes et de chacun, et donc une meilleure capacité de coordination entre les preneurs. 

Au final il sera important d'attribuer officiellement les responsabilités de chacun au sein du bail commercial par le biais d'une annexe afin d'intégrer les obligations dans le cadre du décret tertiaire. Lors de cette mise en conformité, il faudra répondre aux questions suivantes : quelles sont les informations manquantes à déclarer? Quels travaux et APE doivent être réalisés? Qui déclare quoi entre la copropriété, les bailleurs et les locataires ? Comment sont réparties les charges ?

Comment préparer sa déclaration et collecter les informations ?

La collecte des informations doit se faire en amont afin d'être en mesure de renseigner correctement les données sur la plateforme Operat. Image © Quadrim ingénierie & Citae

Dans la plupart des cas, il faut récolter les données en amont afin d'être sûr d'avoir tous les éléments indispensables à sa déclaration.

Pour choisir une année de référence, Citae conseille de prendre une année où les consommations ont été les plus importantes possibles, afin d'"optimiser" les réductions de consommation pour les objectifs visés en 2030, 2040, 2050. Il s'agit là de la méthode "valeurs relatives". A savoir il est également possible de choisir la méthode de réduction en valeurs absolues qui sera définie par arrêté en fonction de l'activité. Pour l'heure, ces valeurs absolues ne sont pas toutes connues (elles seront définies ultérieurement par l'arrêté seuil III).

Selon Citae, la méthode relative est plutôt favorable à des bâtiments existants qui ont un fort besoin de rénovation, tandis que la méthode en valeur absolues sera plutôt favorable aux bâtiments récents ou ayant déjà été rénové pour une meilleure performance énergétique.

"Le choix de l'année de référence doit être vraiment judicieux car il va déterminer tous les calculs suivants", indique Sylvain Bauchet. Pour bien déterminer l'année, il convient de réunir tous les chiffres de consommation entre 2010 et 2019. Cela peut se faire par le biais de factures, ce qui n'est pas toujours évident surtout en cas de bâtiments avec plusieurs locataires ou propriétaires. "Même si le bâtiment a été vendu entre 2010 et 2019 et qu'on n'a pas accès à ces factures, on peut récupérer les données via les différents fournisseurs d'énergie. Mais il faut quand même s'y prendre en amont," précise l'ingénieur consultant.

Une fois cette année déterminée, il faudra l'indiquer sur la plateforme Operat, qui enregistrera vos données.

Ensuite, restera à réfléchir aux pistes d'améliorations possibles afin d'améliorer la consommation d'énergie et le fonctionnement global du bâtiment afin de respecter le décret tertiaire. Généralement il est utile de lancer un audit énergétique propre au décret tertiaire afin d'évaluer les consommations sur différents postes (production de chaleur, éclairage, ventilation, eau chaude sanitaire...). Une fois ces données obtenues, on pourra rechercher un ensemble de solutions d'économies d'énergie sur un panel assez large, avec plusieurs scénarios de travaux possibles afin d'obtenir les résultats escomptés dans les temps. "A la fin de l'audit, on obtient une conclusion avec un ensemble de travaux sur le bâti, sur la production, sur l'usage. On va chiffrer l'économie engendrée, le coût, et le retour sur investissement," indique Sylvain Bauchet.

A savoir, la plateforme Operat devra être renseignée tous les ans. "En effet d'une année à l'autre, en fonction des aléas climatiques (hivers très rude ou été très chaud), on n'aura peut-être pas baissé les consommations. Mais sur 4-5 ans, une vision globale va émerger qui permettra de voir si ce qui a été mis en oeuvre fonctionne ou s'il faut prévoir des travaux supplémentaires," explique l'ingénieur.

Deuxième échéance : le 30 septembre 2027

Le dossier technique, de modulations d'objectifs, devra être déposé fin septembre 2027. Celui-ci devra contenir toutes les contraintes techniques rencontrées par le plan d'action, notamment les risques de pathologie potentiel. Ce dossier doit également préciser si le bâtiment est soumis au code de l'urbanisme ou s'il est classé, ce qui engendre plus de difficultés pour la rénovation. Des coûts disproportionnés pour la rénovation doivent également être indiqués dans ce document. 

Le décret Bacs peut permettre d'atteindre les objectifs fixés

Le système Bacs (Building Automation & Control Systems) est un système d'automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires non-résidentiels, neufs comme existants. La GTB désigne la Gestion technique du bâtiment. Tandis que la GTC (gestion technique centralisée) gère de manière technique un système bien particulier (par exemple une chaufferie), la GTB gère une multitude de GTC qui communiquent entre eux.

Le point central du décret Bacs (n°2020-887 du 20 juillet 2020) concerne les bâtiments avec une activité tertiaire marchande ou non marchande. Le décret est entré en vigueur l'an dernier, le 21 juillet 2021 pour les bâtiments neufs, et rentrera en vigueur le 1er janvier 2025 pour les bâtiments existants. Une exception existe, dans le cas où le coût de réalisation est disproportioné (si le temps de retour est supérieur à 6 ans), l'installation d'une GTB n'est plus d'application obligatoire.

Dans le cas du décret Bacs, c'est le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de climatisation des bâtiments qui ont la responsabilité d'installer une GTB. Les bâtiments sont assujettis si les équipements de chauffage ou de climatisation, combinés ou non avec la ventilation, sont d'une puissance supérieure à 290 kW. 

En quoi une GTB pourrait être utile au décret tertiaire ? Selon Yannick Verheyde, référent technique thermique à Citae, une GTB permet de suivre, d'enregistrer et d'analyser les données de production et de consommation énergétique. Cela permet d'obtenir une alerte en cas de perte d'efficacité de certains équipements. Cela permet également de réduire les coûts d'exploitation et de maintenance (une dérive de consommation peut être due à un problème de réglage ou un défaut qui mettrait en péril la durée de vie de l'équipement). Non négligeable également, les avantages obtenus sur l'amélioration du confort et du bien-être des occupants (gestion de l'éclairage, de l'ouverture et de la fermeture des stores etc.)

De plus, l'installation d'une GTB dans un bâtiment existant peut donner droit à des aides CEE (certificat d'économie d'énergie).