Le professionnel du BTP, non-professionnel de la vente immobilière ou du métier lié au vice caché, peut-il bénéficier de la clause de non-garantie des vices cachés ?

Monsieur H, professionnel du BTP, avait vendu à Monsieur et Madame D.-F. un immeuble.  Il avait auparavant réalisé et fait réaliser sur cet immeuble des travaux, afin de mettre fin aux effets d'un arrêté de péril.  

 

Mais, constatant plusieurs malfaçons, notamment liées au réseau électrique, Monsieur et Madame D.-F. ont demandé une expertise.  L’expert rend son rapport dans lequel il constate le défaut de conformité de l'installation du réseau électrique, en raison des travaux provisoires effectués par Monsieur H. et laissés en l'état. 

 

Monsieur et madame D-F. décident alors de porter l’affaire devant les tribunaux afin d’obtenir une indemnité de la part de Monsieur H. au titre du préjudice constate. Pour être exonéré de toute responsabilité quant à cette non-conformité, Monsieur H. leur oppose la clause de non-garantie des vices cachés, présente dans l’acte de vente, en en vertu de laquelle, il ne saurait être tenu responsable des vices cachés de l’immeuble. 

 

Invocation de la qualité de vendeur professionnel du cédant 

 

Mais Monsieur et Madame D-F entendent bien être indemnisé de leur préjudice et, pour priver Monsieur H. du bénéfice de l’application de cette clause, ils invoquent sa qualité supposée de professionnel de la vente et de l’immobilier. 

 

En effet, la clause de non-garantie des vices cachés ne profite pas à de tels professionnels. Suite à un premier jugement du Tribunal de Grande Instance de Rouen favorable à Monsieur H., l’affaire va en appel. Et la Cour d’appel de Rouen ne va pas davantage suivre Monsieur et Madame F dans leur argumentation. 

 

En premier lieu, la Cour indique que l'article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » 

 

Un professionnel du BTP n’est pas forcément un professionnel de la vente et de l’immobilier 

 

Or, précise la Cour, Monsieur H. est le chef d'une entreprise exerçant les activités de couvreur, zingueur, charpentier et a des compétences en isolation thermique, mais il n'est en aucun cas d'une part professionnel de la vente immobilière, d'autre part en matière de réseau électrique. 

 

Par conséquent, la Cour juge que la clause de non-garantie des vices cachés ne peut être écartée dans cette circonstance. La Cour d’appel de Rouen, dans cet arrêt, énonce donc les principes suivants : 

 

• Un professionnel du BTP n’est pas nécessairement un professionnel de la vente immobilière 

 

• Lorsqu’un professionnel du BTP n’est pas compétent dans le métier dont dépend le vice caché, le bénéfice de la clause de non-garantie des vices cachés lui est accordé. 

 

Source : Cour d'appel de Rouen, 20 janvier 2021 

Source : batirama.com