Domaine d’Adèle: des maisons passives en bois construites par un promoteur hyperactif

Domaine d’Adèle: des maisons passives en bois construites par un promoteur hyperactif

Maxime Brard d’Ecolocost a réussi son pari : loger 26 familles de primo-accédants dans son lotissement de maisons passives à Villeneuve-Saint-Georges, en banlieue sud de Paris.





Vue d’ensemble du Domaine d’Adèle en bordure orientale de Villeneuve Saint-Georges. ©Ecolocost

 

Organisée cette année en mode virtuel, la partie congrès du salon Passibat, étendue du 25 janvier au 5 février, a centré la matinée du 3 février sur des exemples de maisons groupées ou lotissements certifiés PassivHaus.

 

Si l’on consulte le moteur de recherche passivehouse-database.org, on constate que le programme du congrès a pris en compte les trois opérations certifiées construites en bois, auxquelles on pourrait encore ajouter les 20 appartements de maisons en bande construits en maçonnerie à Chauray en 2017 avec l’agence AA.

 

A Saint-Etienne en 2017-2019, Atelier d’architecture Rivat a bâti en autopromotion 13 maisons en deux phases, dont 8 de la première phase en béton sur coffrage isolant et 5 de la seconde phase en bois paille.

 

A Saint-Lupicin dans le Jura, l’agence Elie Bouche a conçu pour 2018, 12 habitations accolées. Quant aux 26 maisons en bande sur 2250 m2 certifiées en 2020 du Domaine d’Adèle, il s’agit bien, selon le moteur de recherche, de la plus grosse opération française de logements certifiés en construction bois à ce jour, à la fois en termes de nombre de logements et de surface totale.

 

 

Maxime Brard avec l’architecte du Domaine d’Adèle, Jérôme Brullé. ©Ecolocost

 

Une opération certifiée Effinergie Bepos 2017 en maisons groupées

 

Le site passivehouse-database.org présente plus de 5000 projets sur 5 continents, dont 1727 certifiés à ce jour. En France, on dénombre un total de 343 projets certifiés dont 151 en bois. La première maison en bois certifiée en France remonte à 2007, la première maison maçonnée à 2009.

 

Le rythme de certification est inégal : 32 projets en 2017 dont 16 maçonnés, 44 en 2018 dont 12 maçonnés, 22 en 2019 dont 5 maçonnés, et seulement 2 projets en 2020 dont des bureaux maçonnés. Exceptionnelle dans le petit monde de la certification Passivhaus, l’opération du Domaine d’Adèle l’est davantage encore par sa façon de cocher les trois cases du label Effinergie Bepos 2017 et de la certification E+C- (E3C2).

 

Il s’agit de loin de la plus grosse opération certifiée Effinergie Bepos 2017 en maisons groupées (3 opérations en tout à ce jour). Quant au Label E+C-, il existe bien un Observatoire des opérations mais il est difficile d’accès. Ecolocost avait figuré parmi les tous premiers à obtenir le nouveau label niveau E3C1, pour la construction d’une maison passive à Ermont dans le Val d’Oise.

 

La dernière fois que quelqu’un a communiqué sur des labels multiples, dans le bois c’était Nexity à l’occasion du Palazzo Meridia, ou BNP Paris Real Estate pour l’immeuble Curve, ou bien le bureau d’études Enertech pour ses nouveaux locaux.

 

 

Malgré une forte densification, les maisons en bande disposent d’espaces extérieurs privatifs. ©Ecolocost

 

Une opération de promotion privée pour des primo-accédants

 

En général, quand un projet atteint vraiment ce niveau de performance, il est labellisé d’une façon ou d’une autre. Le bouquet des trois labels met l’accent sur la gestion de l’énergie et accessoirement sur l’émissivité.

 

Indépendamment de la stratégie de communication choisie par Maxime Brard, l’opération de Villeneuve Sainnt-Georges fait l’actualité nationale de la construction bois à la fois par le volume et le défi technique. D’autant plus que cette opération de promotion privée s’adresse à des primo-accédants, ne bénéficie d’aucune aide et se place donc sur un terrain occupé par des bâtiments en général juste au taquet de la RT2012 avec dérogation pour logements collectifs.

 

Maxime Brard concède d’ailleurs que ses prospects ne cherchaient pas une maison passive mais tout simplement une maison. Dans l’une des communes les plus pauvres de France, placée qui plus est en bout de piste de l’aéroport d’Orly, la clientèle est constituée de familles dont les revenus tournent autour de 40 000 euros par an.

 

Un remboursement entre 993 et 1230 euros par mois

 

Ecolocost s’est fixé comme challenge de vendre à 3500 euros TTC le m2 à des propriétaires qui font appel au prêt à taux zéro, à la diminution des frais de notaire, bref à toutes les aides qui sont accessibles dans leur situation de primo-accédants.

 

La réduction drastique du montant des charges, à la faveur d’une optimisation énergétique couplée à l’autoconsommation d’une de l’électricité photovoltaïque est un paramètre supplémentaire pour que la facture mensuelle soit supportable.

 

En pratique, Maxime Brard dénombre 56 contrats de vente pour les 26 maisons du Domaine : « Les acheteurs ont eu souvent du mal à obtenir les financements ». Dans le cas présent, Ecolocost calcule que l’acheteur sans apport rembourse entre 993 et 1230 euros par mois.

 

 

 

La toiture « Brard » combine caisson bois, double toiture ventilée et panneaux photovoltaïques (lestés par des ballast de 500 kg reliés entre-eux et totalement entouré de substrat, y compris sous les panneaux) sans fixation par percement. ©Ecolocost

 

Un marché industriel rétif

 

Pourquoi le promoteur ne fait-il pas comme tout le monde ? Parce que son parcours professionnel lui a permis de découvrir la construction bois de performance passive courante et hautement industrialisée en Pologne et au Benelux.

 

C’est là le ressort initial de son action : faire bénéficier les Français du niveau de confort et de l’économie des charges propre à la construction passive. Très vite, cependant, Maxime Brard confronte son business model à la réalité pavillonnaire et économique française : « Le label Passivhaus prend pour base des surfaces d’habitations plus importantes que celles qui sont le standard actuel pour les primo-accédants français ».

 

Ecolocost adapte donc la performance certifiée Passivhaus à des habitations de petites tailles. Dans le cas du Domaine, les maisons en bande vont du T4 de 80 m2 au T5 de 95 m2. Second problème, la construction bois française n’est à l’aise ni avec les sections nécessaires pour l’habitat passif, ni avec le degré de préfabrication associé.

 

Des éléments acheminés de Pologne faute de fournisseur français

 

La maison E3C1 d’Ermont, Maxime Brard la construit avec des éléments acheminés de Pologne. Dans le cas du Domaine d’Adèle, impossible de trouver des partenaires français suite au désistement 2 mois avant le démarrage du chantier du fournisseur d’ossature Rennais (TESSA) qui ne donnera plus jamais signe de vie.

 

Pour honorer ses engagement vis à vis de ses clients, Ecolocost sera forcé de trouver un plan B et se tournera en urgence vers la Lettonie, et même à faire intervenir des ouvriers d’Europe de l’Est….ce qui est un non-sens économique et l’inverse du projet de départ du modèle vertueux bas carbone local.

 

Si l’on ajoute les grèves et le Covid, cela contribue notablement à ce que le lotissement du Domaine dépasse de 200 euros par m2 le coût de construction initialement fixé à 1624 euros le m2 HT. Il s’agissait là d’un surcoût de 25% par rapport à une opération RT2012, soit 30 000 euros de plus à finitions égales sur une maison 3 chambres de 80 m2.

 

Surcoût facile à imaginer quand on sait que le label Passivhaus impose non seulement des performances élevées, une ventilation double flux, des fenêtres à triple vitrage, mais aussi le recours à des ouvrages eux-mêmes labelisés comme dans le cas des portes, des installations de ventilation.

 

 

La ventilation double flux, must du label passif. ©Ecolocost

 

Objectif : concevoir 5 usines d’assemblage hors-site 2D et 3D

 

Maxime Brard ne fait rien comme les autres, y compris dans la transparence qu’il affiche en termes de choix techniques et de réalités économiques. Ce qui fait aussi du Domaine un démonstrateur national de ce que la construction bas carbone veut dire.

 

Que cela plaise ou pas, le Domaine est un exemple concret de ce que pourra être encore la construction en 2030, si l’on veut résoudre l’équation de l’accord de Paris et de la solvabilité des ménages franciliens. Evidemment, il ne s’agit pas de faire venir les éléments préfabriqués en camion du bout de l’Europe.

 

Mais il faut que les transformateurs français se mettent à produire des murs passifs ! Maxime Brard ne leur demande d’ailleurs pas la lune. D’ici là, pour s’adapter aux spécificités des fabricants Français d’ossatures qui ont encore très peur de faire du passif, il compte parsemer le territoire de 5 usines d’assemblage hors-site 2D et 3D.

 

Elles produiront des murs basiques préfabriqués au plus près qui seront finis avec les baies, l’ITI, l’ITE et les réseaux, à la manière d’un constructeur automobile qui sera capable d’apporter une garantie globale sur le produit fini.  

 

Un projet de création de 40 points de vente

 

En complément, l’entrepreneur veut créer une quarantaine de points de vente, si possible à proximité des grandes zones commerciales. Mais il ne s’agit pas pour lui de vendre que des maisons passives groupés.

 

Son nouveau concept, c’est de « s’adresser à des propriétaires qui disposent d’une maison inadaptée et d’un jardin constructible, afin de créer sur cette surface des mini collectifs à la façon des BOKLOK suédois et des solutions de coliving passif ».

 

 

 

L'approche Passivhaus permet de bénéficier à la fois d’une très bonne isolation de l’enveloppe et d’un filtrage de l’air. ©Ecolocost

 

Le passif comme standard pratique

 

Le Domaine d’Adèle est donc le démonstrateur d’un grand projet de massification de la construction bois en France, un de plus. Avec la particularité d’associer ce mode constructif à l’excellence énergétique et émissive, dans un contexte de pleine compétition commerciale.

 

La démarche de Maxime Brard est parfaitement disruptive, par exemple quand il constate que « le foncier francilien encore disponible est de mauvaise qualité » : près de aéroports, des lignes de train, des autoroutes… Et il ajoute : « Avec une approche passive, on résout d’un coup les problèmes acoustiques, de qualité de l’air, de gêne provoquée par les chantiers », et on aurait envie de rajouter le problème de l’artificialisation des sols.

 

A ce sujet, Ecolocost mérite une médaille pour avoir trouvé la solution permettant de réaliser à la fois une végétalisation et l’installation de panneaux photovoltaïques sur une toiture de performance passive en caissons.

 

Comme Ecolocost a la générosité de dévoiler sa solution technique, la moindre des choses serait de la désigner désormais comme toiture Ecolocost ou toiture Brard pour faire plus court. Son approche se distingue essentiellement par deux aspects.

 

Premièrement, il s’agit d’une double toiture ventilée par le côté et pas par l’acrotère qui dans certains cas ne donne pas satisfaction. Ensuite, les panneaux photovoltaïques sont placés sans percement via des supports en béton suffisamment lourds pour assurer une bonne tenue au vent. Encore un petit effort et on en arrivera à l’accessibilité du toit en sus.

 

 

Le Domaine dispose d’une petite chaufferie avec poêle à granulés Ökofen qui pourrait aussi desservir les lotissements voisins. ©Ecolocost

 

Le nouveau paysage de la promotion bois

 

On avait jusqu’à présent, en matière de construction bois, Nexity dans la foulée de son expérience Ywood, dont le profil tertiaire évolue vers l’habitat sans contours distinctifs pour l’instant. Woodeum WO2 misant sur le label BBCA et le CLT.

 

REI Habitat se positionnant de plus en plus résolument sur le segment du bois français. Le Domaine d’Adèle a adoubé Ecolocost comme l’acteur de la promotion passive pour primo-accédants.

 


Source : batirama.com/ Jonas Tophoven

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