La Foncière des Régions construit sur un central téléphonique à Levallois-Perret

Les relations entre Orange et la Foncière des Régions sont anciennes et étroites. En 2008, Foncière des Régions (FDA) a acheté et aussitôt reloué (sale-and-lease-back en Français de l’immobilier) 155 bâtiments à France Telecom. En 2009, un nouvel accord similaire portait sur 173 immeubles.

FDA et France Telecom, devenu Orange, ont à l’origine signé des baux de 7 ans sur plus de 300 bâtiments. Au fur et à mesure que ces baux viennent à échéance, les bâtiments sont restructurés, rénovés ou carrément détruits et reconstruits, en fonction de l’évolution des besoins de France Telecom.

A l’emplacement d’un bâtiment R+4 sur un central

téléphonique Orange, la Foncière des Régions a construit

un bâtiment de bureaux R+7, avec une triple certification NF HQE

Passeport Excellent, Breeam Very Good et BBCA au stade

réalisation. ©PP

FDA possède un patrimoine européen

FDA est la neuvième foncière européenne par la taille des actifs. Fin 2015 – ses résultats 2016 ne sont pas encore publiés -, FDA était à la tête d’un patrimoine évalué à 18,3 milliards d’Euros, réparti entre 62% de bureaux (617 bâtiments, 3,6 millions m²), 20% de résidentiel (45 000 logements), 13% d’hôtels (47 000 chambres) et 5% de « non stratégique ».

Ce qui signifie qu’ils vendront ces actifs dès qu’ils pourront en tirer un bon prix. Le patrimoine de FDA est réparti pour l’essentiel entre 3 pays : 60% en France (surtout des bureaux), 21% en Allemagne (des logements) et 17% en Italie (hôtellerie et bureaux).

En tertiaire, l’une des stratégies de FDA consiste à lier des partenariats de long terme avec de grandes entreprises : le groupe Accor, NH Hoteles, B&B Hotels, Meininger, Motel One, Pierre et Vacances, Louvre Hotels Group pour pour l’hôtellerie, Thalès, Vinci, Suez Environnement, Dassault Systèmes, etc. en bureaux.

Pour atteindre des portées suffisantes, tout en minimisant le poids des structures, le bâtiment fait appel à des

poteaux et des poutres en acier. ©PP

Démolir et reconstruire, délicatement

La plupart des bâtiments acheté à Orange par FDA en 2008-2009 abritaient des centraux téléphoniques. Depuis 20 ans, la technologie de ces centraux a beaucoup évolué.

A nombre de lignes desservies égal, l’arrivée du numérique a considérablement réduit le volume nécessaire pour abriter les équipements, libérant de l’espace pour d’autres usages. A Levallois-Perret, FDA était propriétaire d’un central téléphonique comprenant 3 niveaux en sous-sol et un R+4 étages hors sol.

Orange a concentré ses équipements dans les niveaux souterrains, libérant le volume du bâtiment R+4. FDA a confié à l’agence d’architecture DGM & Associés (Antoine Delaire et Véronique Mauer) et à l’entreprise Petit, filiale du groupe Vinci, en tant qu’entreprise générale, la tâche de démolir l’existant et reconstruire un bâtiment de bureaux R+7 à la place.

La tâche était très délicate : les cartes électroniques du central téléphonique en service dans les sous-sols ne craignent rien tant que les vibrations.

Les architectes ont particulièrement

soigné les façades tant sur rue qu’à

l’arrière du bâtiment et ont fait appel

à un système de façade Schüco  ©PP

Un volume contraint

Autre contrainte, la ville de Levallois-Perret a défini un PLU (Plan Local d’Urbanisme) et un plan masse très précis, définissant la hauteur maximale et l’emprise au sol, dont les concepteurs ne pouvaient s’écarter. Ils avaient initialement envisagé une restructuration du bâtiment.

La hauteur entre poutres dans le R+4 existant était de 4,6 m. Ce qui représente un beau volume, mais ne permet pas de loger deux niveaux entre les poutres existantes. La décision a donc été prise de démolir le bâtiment et de reconstruire en prenant appui sur les structures béton des sous-sols.

Les concepteurs ont successivement examiné une construction en béton et en structure en bois, avant de retenir des structures acier. Seul l’acier autorisait des portées suffisamment longues pour prendre appui sur les structures béton existantes au sous-sol.

Les poutres acier de 8 à 9 m de longueur sont posées sur la structure béton existante au milieu du central téléphonique. Résultat, le nouveau bâtiment R+7 offre 5600 m² de surface, soit 700 m² et 2,70 m sous plafond à chaque étage.

Les ouvrants sont les parties pleines de la

façade sur rue. Les parties vitrées sont fixes

pour minimiser les fameuses masses

vues. ©PP

Minimiser les masses vues

Sur rue, les architectes ont conçu une façade en un carré presque parfait sur lequel le verre est omniprésent. Comme de nombreux architectes contemporains, l’Agence DGM & Associés est obsédée par la minimisation des masses vues.

C’est-à-dire par la réduction la plus importante possible des structures des façade portant le verre qu’ils aiment tant. Cette fois-ci, aidé par Schüco qui a fourni la façade et par le façadier portugais Facal qui l’a mise en oeuvre, les architectes ont imaginé une solution originale.

Il leur fallait en effet concilier deux impératifs : minimiser la structure, mais permettre aux occupants d’ouvrir les façades pour une ventilation naturelle. La solution retenue renverse le paradigme habituel. Sur cette façade, les parties vitrées sont fixes, tandis que les parties pleines sont ouvrantes.

Pour maintenir une rigidité suffisante, des ouvrants vitrés requièrent en effet des menuiseries dormantes et ouvrantes : soit davantage de ces insupportables masses vues qu’il faut absolument bannir des façades. Ici, les parties opaques en aluminium se passent de menuiseries sur la partie ouvrante et contribuent à minimiser les masses vues.

Des espaces verts accessibles sont aménagés devant et à l’arrière du bâtiment, ainsi que sur les terrasses.

Cela participe à l’attractivité du bâtiment THAÏS pour les locataires potentiels. ©PP

Des bureaux au goût du jour

Outre le fait que le bâtiment soit situé à un jet de pierre de la station de métro Louise Michel, FDA s’est assurée de l’attractivité de son bâtiment de plusieurs manières. Premièrement, il offre 1200 m² d’espaces verts sur rue, à l’arrière du bâtiment et sur les terrasses plantées.

Selon FDA, la présence d’espaces verts et de terrasse devient un critère de choix pour les locataires prospectifs. Leur multiplication sur et autour de ce bâtiment est destinée à donner accès aux espaces extérieurs à un maximum de preneurs.

En outre, ce que FDA appelle la « Marketing Suite », l’espace de bureaux aménagé au 1^er étage pour attirer le locataire prospectif est organisé de manière informelle, à la start-up en quelque sorte.

Les cloisons sont peu nombreuses, vitrées pour maximiser l’éclairage naturel, un espace cafétéria librement accessible, tend les bras au travailleur fourbu, organise sa détente, recharge ses batteries et le renvoie, requinqué, à son valorisant labeur. Les couleurs retenues sont claires et chaudes. Bref, on y habiterait volontiers dans cet espace de bureaux.

La Marketing Suite, ce que l’on appelait auparavant le bureau témoin, est aménagée de manière résolument

contemporaine : open-spaces déstructurés, coin cafétéria accessible, cloisons de verre pour délimiter

les salles de réunion et laisser la lumière naturelle pénétrer profondément à chaque niveau. ©PP

Un peu de technique

Nous sommes tout de même dans des bureaux, chauffés, rafraîchis, ventilés, éclairés, etc. Il faut de la tripaille, invisible mais bien présente et fort utile. Le bâtiment est raccordé au réseau de chaleur et au réseau d’eau glacée de la ville de Levallois-Perret. Ce qui minimise les équipements et les dimensions du local technique.

Il restait même assez de place au sous-sol pour glisser un parking de 36 places au milieu du central téléphonique. Les émetteurs de chaleur et de froid sont des ventilo-convecteurs CIAT 4 tubes, dissimulés dans les faux-plafonds.

L’ensemble est piloté par une GTB Delta-Dore. Ce bâtiment Thaïs bénéficie d’une tripe certification : NF HQE Passeport Excellent, Breeam Very Good et BBCA au stade réalisation. HQE et Breeam parlent aux entreprises locataires qui sont valorisées par le fait d’occuper des locaux dont la vertitude est ainsi certifiée.

Le label BBCA ou Bâtiment Bas Carbone, décerné par l’association BBCA, va un pas plus loin. Il couvre la construction, l’exploitation et la fin de vie du bâtiment et a pour but de minimiser son empreinte environnementale.

Depuis le début de l’année 2017, le label BBCA englobe les exigences du label gouvernemental E+C-. Mais le bâtiment THAÏS a été conçu et construit selon le référentiel 2016 du label BBCA, avant l'intervention du fameux E+C-.

Lors de la remise des prix aux lauréats BBCA le 4 avril dernier, Jean-Christophe Visier, Directeur du Département Energie Santé Environnement du CSTB, a rappelé que 1 m² de bâtiment standard construit aujourd’hui équivaut à 1 tonne de CO₂ émise (construction + exploitation + déconstruction) et que le but du label BBCA était de descendre en dessous de 700 kg de CO2 pour les bâtiments certifiés.

De droite à gauche : Olivier Estève, Directeur Général Délégué de la Foncière des Régions, Véronique Mauer

et Antoine Delaire de l’agence d’architecture DGM & Associés. Depuis les terrasses du bâtiment Thaïs,

la vue sur paris d’un côté, sur La Défense, de l’autre, est saisissante. ©PP

*Building Research Establishment Environmental Assessment Method (ou méthode d'évaluation de la performance des bâtiments)