Crédit immobilier : pourquoi les experts refusent de toucher au modèle français

Alors que la crise du logement a ravivé les débats sur les moyens de relancer le marché immobilier, un rapport très attendu du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) vient conforter le modèle français du crédit immobilier.

Saisi en 2024 par Bruno Le Maire afin d'étudier d'éventuelles évolutions du financement de l'accession à la propriété, l'organisme conclut finalement que les fondements actuels du système offrent des garanties de stabilité comme de protection qu'il serait risqué de remettre en cause.

Un modèle français jugé solide 

Bruno Le Maire, alors ministre de l'Économie, avait demandé au CCSF d'engager "une réflexion sur le modèle français du financement de l'acquisition de logement, en établissant une comparaison avec les pays voisins". Cette mission devait notamment permettre d'évaluer les avantages et les limites de certains mécanismes utilisés à l'étranger, à commencer par les prêts à taux variable, dont les mensualités évoluent à la hausse ou à la baisse pendant toute la durée du crédit. Le ministre souhaitait également examiner la pertinence de dispositifs tels que la portabilité ou la transférabilité des prêts immobiliers, régulièrement présentés comme des pistes susceptibles de fluidifier le marché résidentiel.

Toutefois, après plusieurs mois de travaux, le CCSF a choisi de réaffirmer son attachement au système actuel. Dans la recommandation qui accompagne son rapport, l'organisme souligne ainsi que ses membres "affirment leur attachement unanime au modèle français de financement de l'acquisition de la résidence principale, dans ses caractéristiques principales, partagées avec d'autres pays mais unique dans leur combinaison". Selon le CCSF, cette architecture a largement fait ses preuves au fil des décennies. Le comité estime en effet que le système français "a démontré sa robustesse, le taux de défaut des remboursements de crédits étant demeuré très faible depuis des décennies, notamment au regard de ce qu'il peut être dans d'autres pays proches". Une appréciation qui conforte le modèle du crédit à taux fixe, largement dominant en France et souvent cité comme un facteur de protection pour les ménages.

Les solutions écartées par le CCSF

Le rapport se montre en revanche beaucoup plus réservé sur les évolutions régulièrement évoquées afin de relancer le marché immobilier. Les membres du CCSF ont notamment examiné la portabilité des prêts, qui permet à un emprunteur de conserver les conditions de son crédit lors de l'achat d'un nouveau logement après la vente du précédent, ainsi que la transférabilité, qui autorise la transmission du prêt au nouvel acquéreur du bien. Ces dispositifs avaient été défendus en 2024 par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), qui y voyait un moyen de faciliter les transactions dans un contexte marqué par la remontée des taux d'intérêt. Les établissements bancaires avaient toutefois exprimé de fortes réserves, craignant une complexification de la gestion des encours de crédit.

Les conclusions du CCSF rejoignent finalement cette analyse. Selon le comité, ces mécanismes "ne constituent pas des pistes viables pour améliorer l'accès au crédit pour financer sa résidence principale". Leur généralisation risquerait notamment de rendre la gestion des prêts plus complexe sans apporter de réponse significative aux difficultés d'accès à la propriété.

Le comité a également étudié le recours au crédit in fine, formule dans laquelle l'emprunteur rembourse le capital en une seule fois à l'échéance du prêt. Là encore, les conclusions sont prudentes. Le CCSF considère que ce type de financement "ne constitue pas une solution généralisable pour l'accession à la propriété", estimant qu'il "présente (...) un coût et un risque plus élevés pour les ménages".