Kareg imagine des opérations immobilières taillées pour satisfaire la taxinomie européenne
L’immobilier est avant tout un investissement. Les investisseurs – banques, assureurs et autres fonds de placement – sont désormais tenus de suivre les prescriptions de durabilité de la taxinomie européenne.
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Créée en 2019 par Raphaël Tréguier, Kareg, dont le siège est à Paris, rassemble quatre métiers :
– promotion immobilière ;
– Structuration d’investissements ;
– Transformation d’actifs immobiliers ;
– Et direction technique des opérations.
Mais ce qui rend Kareg particulièrement intéressante, c’est que l’entreprise a bien compris l’énorme influence de la taxinomie européenne dans le financement des opérations immobilières. Elle structure donc toutes ses opérations pour les rendre attractives pour les investisseurs institutionnels dans le cadre de cette taxinomie. Ce qui la conduit à parler moins de consommation énergétique que de charge carbone et à valoriser la transformation de bâtiments existants, plutôt que la démolition-reconstruction. Le 9 avril, nous avons rencontré Kareg et ses partenaires à propos de la transformation d’un bâtiment de bureaux à Antony en 32 logements neufs. Mais avant, voici un petit rappel de ce qu’est la taxinomie verte européenne.
La taxinomie verte européenne guide les investissements
La Commission européenne a présenté en 2018 un ensemble de propositions législatives, dont la pierre angulaire est le règlement "Taxonomie", taxinomie en français, définitivement adopté par les autorités politiques de l’Union européenne (UE) en 2020. La taxinomie mesure la part "verte" des activités d’une entreprise ou d’un produit financier (portefeuille ou fonds d’investissement). Elle sert à comparer la contribution de différents acteurs économiques et produits financiers à la transition écologique afin d’orienter les décisions d’investissement. Elle est également utilisée dans la définition de critères d’attribution de labels "verts", comme les obligations vertes "EU Green Bond Standard".
Selon la taxinomie, qui concerne 90 secteurs économiques, dont le bâtiment à la fois en construction neuve et en rénovation, une activité économique est considérée comme durable si elle contribue au moins à l’un des six objectifs suivants :
– atténuation du changement climatique ;
– Adaptation au changement climatique ;
– Utilisation durable et protection des ressources aquatiques et marines ;
– Transition vers une économie circulaire ;
– Contrôle de la pollution ;
– Protection et restauration de la biodiversité et des écosystèmes.
Les entreprises soumises à la taxinomie, en gros celles qui comptent plus de 500 salariés, sont en outre soumises à une obligation de communication d’informations sociales et environnementales. Pour ce qui concerne le bâtiment – construction neuve, rénovation et acquisition/exploitation de bâtiments – le règlement délégué (UE) 2021/2139 du 4 juin 2021 relatif au secteur du bâtiment explique quels sont les critères de vertitude :
– pour les bâtiments neufs ayant déposé un permis de construire après le 1er janvier 2022 et soumis à la RE2020, le respect des exigences de la RE2020 conduit à respecter automatiquement le critère "NZEB – 10 %" ou Near Zero Energy Building – 10 % demandé par la taxonomie. La France a considéré que la performance RE2020 correspond au niveau NZEB. Ce niveau pourrait être revu cette année à la faveur de la transposition en France de la Directive sur l’Éfficacité Energétique des Bâtiments modifiée en 2025 et il varie avec chaque sévérisation de la RE2020.
– pour la rénovation d’un bâtiment existant, il est notamment nécessaire de respecter les exigences applicables aux travaux de rénovation importants (respect de la RTx globale) ; ou bien, à défaut, de réaliser une réduction de la demande d’énergie primaire d’au moins 30 % à l’issue de la rénovation.
Du coup, la totalité des investisseurs institutionnels présent dans l’immobilier sont à la recherche d’opérations qui entrent dans les critères de la taxinomie. Et là, Kareg innove.
Mettre en avant la charge carbone
Kareg décide en effet de mettre en avant la charger carbone, plutôt que la stricte consommation d’énergie, et parie sur la rénovation plutôt que sur la démolition-reconstruction. L’immeuble de bureaux converti en logements à Antony a servi d’exemple pour illustrer cette démarche.
Au numéro 2 de la rue de Bône à Antony (92), un immeuble de bureaux construit en 1990 était vide. Une équipe, rassemblant Kareg, investisseur spécialisé dans la transformation d’actifs immobiliers, Wild Trees, cabinet de conseil en stratégie ESG et AMO Environnement, Cap Synthèse, promoteur, et Outsign, architecte du projet, le transforme en un bâtiment de 32 logements. © Kareg
Du point de vue réglementaire, cette opération est soumise à la RT globale. Celle-ci est apparue en 2008 et n’a pas vraiment été modifiée depuis. Pour le logement, la consommation maximale ne doit pas dépasser 80 à 165 kWh/m2.an selon les cas. Malheureusement, lors de la présentation du projet, Kareg et ses partenaires n’étaient pas en mesure de fournir les résultats de l’étude RT globale.
Pour ce bâtiment, présentant des plateaux de 12 m de profondeur, 2,85 mètres de hauteur sous plafond et une façade porteuse, Kareg nous a en revanche présenté le résultat d’une étude RE2020. © Kareg
L’étude RE2020 fournit le coefficient ICéneregie = 86,8, alors que le plafond RE2020 atteint 260 à partir de 2028 et sans sévérisation ultérieure, soit un gain de 67,85 %, et le coefficient ICconstruction = 430, contre un plafond de 480 à partir de 2028, soit un gain de 10,41 %. Ces deux coefficients, exprimés en kgCO2/m2, indiquent l’empreinte environnementale du bâtiment : ICéneregie mesure l’influence de la consommation d’énergie du bâtiment durant 50 ans, tandis que ICconstruction traduit les émissions de GES lors de la construction du bâtiment et pour sa maintenance durant 50 ans. L’étude RE2020 fournit le Cep = 71,5, contre un plafond de 88,2, soit uine gain de 19 %, le Cep,nr = 71,5 contre 72,6, gain de 1,5% et l’indicateur DH de confort d’été : 600 °C.h, contre un plafond de 1250 °C.h. Avec tout ça, le bâtiment aura un DPE de classe A. Il sera en chauffage collectif avec une seule pompe à chaleur. Ce qui n’est pas une bonne idée : si elle est en panne, les 32 logements perdent chauffage et eau chaude. La règle classique en chaufferie collective tend à l’installation d’au moins deux générateurs pour éviter ce risque. L’essentiel du gain très important sur le coefficient ICéneregie provient essentiellement de l’isolation thermique par l’extérieur mis en œuvre dans cette rénovation et de l’emploi d’une pac collective, fonctionnant à l’électricité.
Voici l’Avant / Après. © Kareg
L’avantage de la rénovation
Cette opération a été lancée pour le fond GPS Court, désormais fermé de Kareg. Kareg lance en 2026 un second fond GPS. Les fonds GPS (Grand Paris Select) de Kareg sont deux fonds de repositionnement d’actifs en Île-de-France, classés art.9 SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation – SFDR) sur le thème de l’économie d’empreinte carbone, soit une évaluation de la contribution d’un actif au développement durable.
Dans la RE2020, tout matériau réutilisé porte une charge carbone nulle. Dans cette opération, 1 831 m2 de surface de plancher (SDP) sont conservés sur un total final de 2 492 m2. Les deux niveaux de sous-sol particulièrement gourmands en GES sont conservés. 894 m2 de SDP sont reconstruits. Ce qui se traduit par une SHAB finale, utilisée pour un calcul RE2020, de 2 032 m2. Kareg a décidé que pour entrer dans ses fonds GPS, les opérations doivent afficher des émissions de GES évitées d’au moins 180 kgCO2/m2. Dans ce contexte de mise en avant du bilan CO2, la rénovation est naturellement avantagée par rapport à la construction neuve. Plus la part conservée de la structure du bâtiment existant est importante, plus son bilan au titre des émissions de GES liées à la construction est réduit. Kareg a en outre prouvé avec cette opération, que les consommations d’énergie peuvent être aussi performantes qu’en construction neuve.
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