Alors que la maison individuelle devient un rêve de plus en plus cher et inaccessible pour les Français, une des solutions pour certains ménages consiste… à réaliser la fin des travaux eux-mêmes !

De plus en plus, maîtres d’œuvre, agents immobiliers et artisans observent une tendance qui se développe : des ventes de maisons vendues hors d’eau et hors d’air, dont les travaux de seconde œuvre restent à finir. Ce précédé n’est pas nouveau, mais prend de l’ampleur depuis les années 2020 et avec les difficultés croissantes pour les ménages français à voir le rêve d’acquérir une maison se réaliser.

La hausse est éloquente. Entre 2019 et 2024, le coût moyen d’une maison neuve est passé de 168 000 € en 2019 pour 114 m² à 207 000 € en 2024 pour 113 m², selon les chiffres du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB). Soit 23 % d’augmentation. Une inflation due au double effet de la flambée des prix des matériaux de construction et de l’augmentation des exigences environnementales. Ajouté à cela un taux d’intérêt qui s’envole, et toutes les raisons sont réunies pour que certains ménages décident d’entreprendre des travaux eux-mêmes, en espérant que les économies réalisées permettent de faire passer le dossier à la banque…

 

 

20 000 euros d’économies pour le particulier

Certains constructeurs sont même spécialisés dans la construction et la vente de maisons hors d’eau et hors d’air ou bien l’intègrent à leurs autres prestations comme Mikit, GIB Construction (via sa marque Hexha), Alpha Construction ou encore Les Maisons Limousines. "Après la livraison de la maison, hors d’eau hors d’air, le client n’est pas laissé tout seul", précise Frédéric Deroubaix, directeur commercial auprès de Hexha. "Nous les conseillons dans le choix des matériaux de second œuvre, des isolants, du type de chauffage…"

Les maîtres d’œuvre sollicités pour réaliser le gros œuvre des maisons individuelles observent aussi que les clients se gardent les lots de second œuvre. "Un client m’a contacté dans la construction de sa maison pour réaliser uniquement la maçonnerie, la charpente, les menuiseries et l’assainissement", explique Sylvain Gruelle, maître d’œuvre et fondateur d’Arcadie. "Le reste, ce client souhaite le faire par lui-même, à savoir, les plâtreries, l’électricité, la plomberie, le carrelage, la cuisine…". Cette demande est en forte augmentation depuis 2022, observe-t-il.

Même constat pour une agence francilienne qui témoigne : les "ventes de maisons hors d’eau et hors d’air ont augmenté de près de 30 % ces deux dernières années. Par exemple pour une maison entièrement finie qui aurait coûté 200 000 € pour 115 m² rez-de-chaussée avec un étage, le prix hors d’eau et hors d’air est de 130 000 €. En ajoutant 50 000 € de travaux, l’économie est de 20 000 € et le client est content."

 

L’aspect d’une maison vendue hors d’eau et hors d’air. Ici, une maison réalisée par Les Maisons Limousines, constructeur qui opère en Haute-Vienne et dans la Creuse. © Les Maisons Limousines.

 

 

S’improviser dans huit corps de métiers

Il est à noter que la banque ne valide pas le prêt pour le coût de la construction hors d’eau hors d’air mais en intégrant aussi l’estimation des travaux pour finaliser la maison. "La stratégie est d’aller chercher les devis les moins chers possibles pour estimer le coût des travaux à présenter à la banque", explique Christelle Peralta, directrice de l’agence immobilière Maisons Castelord à Antony. Le second œuvre à finir sollicite environ huit corps de métiers : le plâtrier, l’électricien, le plombier, le chauffagiste, le carreleur, le peintre, le cuisiniste et l’enduiseur. Dans la majorité des cas, les acquéreurs de maisons à finir disposent d’un réseau ou de proches dans ces activités.

Attention à ne pas sous-estimer la durée des travaux car avec le temps… le prix des matériaux augmente. Alors qu’un contrat standard avec un constructeur de maison individuelle engage l’acquéreur sur un prix arrêté, cela n’est plus le cas lorsque le particulier espère tout réaliser lui-même.

"L’erreur fréquente chez les acquéreurs de maisons à finir est de sous-estimer le temps des travaux", alerte Sylvain Gruelle. "Lorsqu’ils entendent qu’il faudrait quatre mois pour des professionnels, ils pensent que trois mois seront suffisants en travaillant le week-end. Au final, ils y auront passé deux ans, parce que la famille ou les amis ne sont pas disponibles comme prévu et ils se retrouvent seuls…"

 

Les travaux réalisés par les particuliers sont d’autant plus plébiscités que les chaînes de vulgarisation se multiplient sur internet. Ici, un extrait d’une vidéo du youtubeur Guillaume Bay qui a déjà enregistré plus de 700 000 vues, publiée en août 2025. © Vidéo YouTube 

 

 

L’humidité piégée, une erreur courante dans les travaux

Le maître d’œuvre alerte également sur certaines erreurs de construction que commettent souvent les particuliers. Une de ces erreurs consiste à réaliser l’isolation intérieure sans que les murs extérieurs aient été imperméabilisés, c’est-à-dire enduits. L’enduit est en effet réalisé au dernier moment pour éviter de subir des impacts. Mais en suivant les documents techniques unifiés (DTU), il ne faut pas poser d’isolant intérieur tant que la paroi n’est pas étanche. "On se retrouve donc avec des problèmes d’humidité qui est rentrée dans la brique car l’intérieur est isolé et une seconde barrière est posée ensuite à l’extérieur avec l’enduit", explique Sylvain Gruelle. "L’humidité est emprisonnée dans la brique. Lorsque la maison est finie et chauffée, les moisissures apparaissent dans les angles et au bas des murs. C’est une problématique systématique."

Prévenir ce risque peut consister tout simplement à bien prendre en compte les saisonnalités dans la construction. Privilégier les travaux d’isolation en été ou à des périodes sans humidité. Si les enduits ont été réalisés l’hiver, il peut être nécessaire de réaliser un sondage : dévisser les plaques de placo pour vérifier la présence d’humidité. Dans le cas échéant, il faut alors finir d’enduire l’extérieur, rouvrir l’isolant intérieur pour laisser sécher une semaine et refermer.

 

 

L’assurance n’est pas obligatoire pour le second œuvre

Cet exemple illustre de nombreux cas de sinistres qui arrivent par manque de connaissances des particuliers : dégâts des eaux, départs de feux, microfissures non-structurelle, carrelage qui se décolle, parquet qui gondole en l’absence de joints de dilatation en périphérie…

Pour rappel, la RER 2020 impose des tests d’étanchéité de la maison en fin de chantier pour les maisons individuelles. Concrètement, cela signifie de mettre la maison en dépression pour voir s’il y a des fuites. Les points d’alerte pour les professionnels résident typiquement autour des menuiseries.

Côté réglementaire, rappelons que le gros œuvre est obligatoirement soumis à une assurance de dommages-ouvrage. En revanche pour le second œuvre, les travaux réalisés par le particulier n’ont pas d’assurance décennale. En cas de revente, l’acquéreur pourrait donc se retourner contre le particulier si une procédure confirme qu’un disfonctionnement provient des travaux…

 

 

Des vérifications à ne pas négliger

Au moment de l’acquisition d’une maison à finir, il est vivement conseillé de vérifier toutes les assurances des artisans qui sont intervenus sur la bâtisse. Maçonnerie, charpente, menuiseries : il faut s’assurer que les artisans sont à jour de toutes les assurances – et en l’occurrence, les assurances décennales – en demandant une attestation de moins de six mois. S’assurer également que les factures ont été soldées à 100 %.

Autre point non-négligeable : il est utile de vérifier que la maison acquise est bien conforme au permis qui a été validé. Habiter une pièce en plus peut être plaisant mais si la maison offre 150 m² alors que le permis n’en autorise par exemple que 130 m², le propriétaire peut être exposé à des risques. "Dans le meilleur des cas, sans soucis administratif, il suffit juste de redéposer un nouveau permis avec la bonne surface", détaille Sylvain Gruelle. "Mais dans le cas où cela n’est pas autorisé, une démolition partielle peut être exigée pour revenir à la bonne dimension."

Source : batirama.com / Roman Epitropakis / © Les Maisons Limousines