Pergolas et vérandas : les règles fiscales à connaître avant de construire
Construire une véranda ou une pergola peut entraîner le paiement de taxes supplémentaires. Avant d’installer une extension, il est donc essentiel de connaître les règles et les obligations fiscales.
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Construire une véranda ou une pergola, ce n’est pas seulement un choix esthétique ou un confort saisonnier : c’est aussi une opération pouvant entraîner un coût fiscal. Nombreux sont les particuliers qui, séduits par l’idée d’agrandir leur maison ou d’aménager un coin ombragé, ignorent que ces travaux, pourtant modestes en apparence, peuvent entraîner des obligations administratives et fiscales non négligeables. Autorisations, déclarations, taxes... une simple structure ou une pièce vitrée peut, selon le cas, faire basculer un bien dans une nouvelle catégorie imposable.
De fait, avant de faire poser le premier poteau ou de signer avec un constructeur, mieux vaut s’informer. Voici ce qu’il faut absolument savoir avant d’ajouter une véranda, une pergola, un abri de jardin ou un carport à votre propriété.
Distinction entre véranda et pergola
La véranda
Véritable extension de la maison, la véranda est une pièce close, généralement construite en dur ou en aluminium, avec vitrages et, parfois, panneaux isolants. Contrairement à une pergola, elle est entièrement fermée (côtés et plafond). Elle est conçue pour être utilisée toute l’année : salon, jardin d’hiver, cuisine, bureau... les usages sont multiples. Cette pièce supplémentaire augmente la surface habitable du logement, ce qui entraîne une revalorisation de sa valeur immobilière.
L’abri de jardin (ou cabane de jardin) est, quant à lui, une construction le plus souvent indépendante de l’habitation, servant à stocker outils, mobilier d’extérieur, vélos ou matériel divers. Bien qu’il puisse être démontable, dès lors qu’il est fixé au sol de manière durable, il est considéré comme une construction permanente et suit donc le même régime que la véranda.
La pergola
À l’inverse, la pergola n’est pas une pièce fermée. Elle ne constitue donc pas une extension habitable à proprement parler. Structure ouverte ou semi-ouverte, elle est composée d’une toiture en bois, aluminium ou verre, reposant sur des poteaux.
La pergola n’est pas isolée et est principalement destinée à un usage d’été, offrant une protection contre le soleil ou la pluie légère. Quant à l’abri voiture, ou carport, c'est une structure couverte, le plus souvent ouverte sur les côtés, destinée à abriter des véhicules. Il est soumis aux mêmes règles que les pergolas. © Freepik
Les règles générales d’urbanisme
Pour l’installation d’une annexe (véranda, pergola,...) d’une surface de moins de 5 m2, aucune démarche n’est nécessaire sauf si le terrain se situe dans une zone protégée. Si la superficie de l’annexe est comprise entre 5 et 20 m2, une déclaration préalable de travaux suffit. Au-delà, il est obligatoire de déposer un permis de construire. Si le terrain concerné est situé en zone urbaine et qu’il existe un PLU, la déclaration préalable de travaux sera suffisante pour la pose d’une annexe jusqu’à 40 m2.
Quelle fiscalité pour les vérandas et pergolas ?
Véranda : une fiscalité réelle
La construction d’une véranda a une incidence fiscale : elle peut entraîner une réévaluation de la taxe foncière (et de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires), dès lors qu’elle augmente la surface habitable en créant une pièce à part entière, destinée à être utilisée pour séjourner, dormir, prendre des repas, exercer une activité professionnelle, et même en guise de jardin d’hiver.
La construction d’une véranda entraîne également le paiement de la taxe d’aménagement, ainsi que, en augmentant l’espace habitable de la maison, un paeiment plus conséquent de la taxe foncière. © Freepik
Comme tous les agrandissements effectués sur la partie principale d'une habitation, la construction d'une véranda doit être signalée à l'administration fiscale dans les 90 jours suivant la fin des travaux. Cette déclaration foncière peut être faite en ligne. Pour cela, après authentification sur l’espace particulier, il convient de cliquer sur l’onglet "Biens immobiliers". Cette déclaration permet au Centre des impôts fonciers de modifier la base servant à calculer la taxe foncière.
En vertu d'une grille de valeurs, les taxes foncières seront presque toujours revues à la hausse le 1er janvier de l'année suivant la déclaration, indexées à la nouvelle valeur cadastrale du bien. Néanmoins, les propriétaires auront la possibilité de demander une exonération pendant deux ans, à condition que la commune d'habitation ait bien voté la mesure. Pour obtenir une estimation de votre nouvelle taxe foncière, il est possible de contacter le service des impôts fonciers du lieu de situation du bien.
Pergola : fiscalité plus légère… mais sous conditions
Les bâtiments non couverts tels les terrasses ou ouverts sur l’extérieur comme les pergolas, sont exclus de la surface taxable, ainsi les pergolas ne sont pas soumises à la taxe d’aménagement. De plus, faire construire une pergola n’engendre pas une augmentation de taxe foncière car elle n’est pas considérée comme une surface taxable.
Il faut toutefois nuancer. En effet, seule une pergola ouverte (ou un carport sans fermetures latérales), c’est-à-dire non close sur les côtés et sans vitrage, n’est pas considérée comme une surface taxable. Et c’est seulement dans ce cas qu’elle n’entre pas dans l’assiette de la taxe d’aménagement, n’impacte pas la taxe foncière, et ne nécessite pas nécessairement de formalité au titre de l’urbanisme si elle reste en dessous de certains seuils.
En revanche, dès lors qu’une pergola est équipée de parois vitrées, panneaux coulissants ou toute autre fermeture latérale, elle est assimilée à une véranda. Dans ce cas, elle devient une construction close et couverte soumise à la taxe d’aménagement, et susceptible de revaloriser la valeur locative cadastrale du bien et donc augmenter la taxe foncière.
Vérandas et pergolas : quelles taxes ?
Comment est calculée la taxe d’aménagement ?
La taxe d’aménagement concerne toutes les constructions fermées, couvertes, et d’une surface supérieure à 5 m2 avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Vérandas, pergolas fermées, cabanes de jardin fixées au sol, caves ou pièces en sous-sol aménageables entrent dans ce champ. Même démontables, les constructions sont soumises à cette taxe dès lors qu’elles sont implantées durablement.
Les terrasses, en revanche, ainsi que les pergolas ouvertes, sont expressément exclues de cette imposition. La distinction peut paraître subtile, mais elle est cruciale : une simple paroi vitrée peut faire basculer une pergola dans la catégorie des surfaces taxables.
Le calcul de cette taxe repose sur une formule : on multiplie la surface taxable de la construction créée par la valeur annuelle par m2, puis on multiplie ce résultat par le taux voté par la collectivité territoriale concernée par la taxe. Pour l’année 2025, la valeur est fixée à 930 € par m2 hors Île-de-France et à 1 054 € en Île-de-France. Le taux communal varie généralement entre 1 % et 5 %. Certaines communes ont voté des mesures d’exonération partielle ou totale pour les deux premières années. Le propriétaire doit donc se rapprocher de sa mairie pour vérifier si cette exonération s’applique à son cas. © Freepik
Quand la surface habitable fait grimper la taxe foncière
Toute extension de l’habitation, tout ajout d’une surface habitable entraîne une revalorisation de la valeur locative cadastrale, base de calcul de la taxe foncière. C’est le cas des vérandas et pergolas fermées. Cette revalorisation s’applique également à la taxe d’habitation pour les résidences secondaires.
Toutefois, la loi prévoit un coup de pouce aux propriétaires : une exonération de deux ans peut être accordée, sous réserve que la déclaration ait bien été faite dans les délais, et que la commune ait voté cette mesure. Passé ce délai, la hausse de taxe entre pleinement en vigueur.
Les obligations déclaratives et les sanctions fiscales
La loi prévoit plusieurs obligations en cas d’aménagements ou constructions nouvelles ainsi que des sanctions en cas de non respect.
Déclarer, une étape obligatoire
La règle de base est simple : toute nouvelle construction qu’il s’agisse d’une véranda, d’un abri de jardin, ou d’un carport, doit être déclarée à l’administration fiscale. Le propriétaire dispose d’un délai de 90 jours après l’achèvement des travaux pour effectuer cette déclaration, faute de quoi il s’expose à des pénalités.
Deux types de déclarations sont nécessaires. La première concerne la taxe d’aménagement : elle se fait directement en ligne, dans l’espace sécurisé "Gérer mes biens immobiliers" du site impots.gouv.fr. Elle doit mentionner la nature de la construction, sa superficie et ses caractéristiques. Lorsque la taxe due est inférieure à 1 500 €, le propriétaire reçoit une seule demande de paiement ; au-delà, la taxe est échelonnée en deux versements espacés de six mois.
La seconde déclaration est celle relative à la taxe foncière. Elle est faite via le formulaire Cerfa n°10517 (6704), à envoyer au service des impôts fonciers. Là encore, le délai est de 90 jours. Cette démarche permet d’actualiser la valeur locative cadastrale du bien, qui sert de base au calcul de la taxe.
Défaillance ou oubli : des sanctions sévères
Ne pas déclarer sa construction ou fournir des informations inexactes peut coûter cher. Si l’administration fiscale découvre un oubli (par un contrôle, une dénonciation ou grâce aux images satellites et aux outils d’intelligence artificielle désormais utilisés) elle peut exiger un rattrapage des taxes non payées sur plusieurs années.
Des intérêts de retard s’ajoutent à la somme due. Et si le manquement est jugé délibéré, des pénalités supplémentaires peuvent s’appliquer : 40 % de majoration en cas d’omission volontaire, 80 % en cas de fraude caractérisée.
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