Crise de l'immobilier : "Il faut qu'il se passe quelque chose, sinon l'été sera chaud !"

Ce mardi 14 mai avait lieu la conférence de presse de la FPI France sur les chiffres de l'immobilier neuf en France (au 1er trimestre 2024), dont le mot d'ordre est sans appel : ça va mal et ça dure ! "Il faut qu'il se passe quelque chose, sinon l'été sera chaud !", confie Pascal Boulanger, le président de la FPI.

Pour rappel, la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), présidée par Pascal Boulanger, est l’unique instance professionnelle représentant les promoteurs immobiliers du secteur privé en France, dont elle négocie les accords de branche. Le chiffre d’affaires annuel de la promotion privée s’élève à 38,2 milliards d’euros H.T., elle emploie 32 550 actifs (données rapport de branche 2022). La FPI rassemble près de 700 sociétés de promotion adhérentes, elle demeure l'interlocutrice privilégiée des pouvoirs publics sur la production immobilière (logement, immobilier d’entreprise et résidences services).

"Les grues s'ennuient sur les chantiers" (dixit Olivier Salleron), et encore pour longtemps

Les chiffres de la construction au premier trimestre 2024 sont historiquement bas sur tous les segments de logements. "Si ça continue, il n’y aura bientôt plus d’offre", rappelle Pascal Boulanger, le président de la FPI France. "Compte tenu de la disparition progressive de l’offre, tout retour de la demande sera tué dans l’œuf, faute de logements adéquats aux besoins des ménages (en type, en lieu, en prix). L’avenir risque d’être encore plus sombre qu’il ne l’est actuellement", précise-t-il.

La demande n’est même pas soutenue par le programme de rachat lancé il y a un an et la crise actuelle est double, avec à la fois une baisse de la demande (en dépit des besoins de logements en zones tendues) et une crise de l'offre durable.

L'avenir s'annonce si sombre qu'aucune éclaircie n'est envisageable, même en regardant très loin.

Pour Pascal Boulanger, ici en photo, les politiques (Guillaume Kasbarian et Christophe Béchu en tête) "mouillent le maillot" et "font le job", mais leurs propositions ne sont pas suffisantes et, surtout, les résultats trop faibles. Si les mesures de simplification vont "dans le bon sens", elles ne sont "vraiment pas du tout à la hauteur de l'enjeu et de la catastrophe". © LinkedIn

Pascal Boulanger précise : "Au regard de la réglementation, de la fiscalité et de la rareté des autorisations de construire, les prix des logements neufs ne baisseront pas. Une réduction significative des taux d'intérêt ou la mise en œuvre de nouveaux dispositifs fiscaux seront nécessaires pour resolvabiliser la demande. Il faut d’abord relancer la demande pour ensuite relancer l’offre et non l’inverse comme l’État souhaite le faire. Nous vivons une crise majeure du logement. Le gouvernement ne s’approprie pas les solutions non coûteuses que j’avance, avec d’autres, depuis deux ans. Déni, désinvolture, cynisme ? Les Français jugeront."

Données chiffrées sur la construction neuve au 1er trimestre 2024

Les autorisations de logements collectifs baissent de 7,6 % entre ce premier trimestre 2024 et le premier trimestre de l'année dernière, ce qui signifie que la pénurie de logements des années à venir se met en place aujourd’hui. La crise nourrit la crise.

Pour mémoire, entre 2015 et 2018, le volume trimestriel moyen représentait 113 300 logements autorisés au total, dont 59 600 logements collectifs. La moyenne des autorisations mensuelles de logements collectifs (17 026) depuis les dernières élections municipales baisse constamment par rapport à celle observée durant la précédente mandature (19 335).

Le manque d’autorisations de logements collectifs (et donc de permis de construire) entretient la crise. © Laure Pophillat

Avec seulement 11 656 logements neufs mis en vente, le premier trimestre 2024 est le trimestre ... le plus bas depuis 2010 ! Il est inférieur de moitié à la moyenne sur 7 ans.

Les ventes totales de logements neufs au premier trimestre 2024 baissent de 15,4 %. Le niveau de ce trimestre (19 135) est également le plus bas constaté depuis la création de l’Observatoire FPI (pour rappel, il était de 38 744 au premier trimestre 2019).

Et si les ventes en bloc augmentent de 29,4 %, en raison du programme de rachat en bloc de CDC Habitat et Action Logement, lesdites ventes ne compenseront pas la chute des ventes aux particuliers.

Les ventes aux investisseurs particuliers chutent de plus d’un tiers au premier trimestre 2024. Et même avec la légère amélioration des conditions de financement, les ventes aux propriétaires occupants continuent de baisser de 19,9 %.

Données chiffrées sur l'offre commerciale de logements

Les délais d’écoulement s’allongent encore un peu, ce qui s’explique d’abord par la chute drastique de la demande. © Communiqué de presse FPI

Aucune métropole ne présente des délais d’écoulement inférieurs à 12 mois, mais on relève une forte disparité selon les régions (de façon générale, le Sud s'en tire mieux) :

Cependant, depuis un trimestre, les délais ne s’allongent plus sur certains territoires. © Communiqué de presse FPI

Le prix des logements neufs

Porté par une dynamique haussière en région, le prix moyen national des logements neufs ne baisse pas. Seule une politique de soutien de la demande, puis de l’offre, permettrait une maîtrise des prix, en particulier ceux du foncier. En augmentation de 1,9 %, il est à son plus haut depuis le premier trimstre 2020, soit 5 169 euros.

Au regard de la règlementation, de la fiscalité, et de la rareté des autorisations de construction, les prix du neuf ne baisseront pas.

Pascal Boulanger estime que les conséquences directes sur l'emploi (en terme de suppression d'emplois) seront de "150 000 cols bleus" (donc dans la filière construction et bâtiment) et "150 000 cols blancs" d'ici la fin de l'année.

Pour autant, il ne souhaite pas céder au découragement : "Nous continuons le combat, malgré les déceptions".