Action Logement : une rénovation lourde de 138 logements aux Lilas

Action Logement est un organisme paritaire patronat-syndicats, héritier des CIL (Comités Interprofessionnels du Logement) qui géraient le fameux 1% logement. Le 1% logement était un dispositif d’aide au logement créé en 1943, financé par la Participation des employeurs à l’effort de construction, versée chaque année par les entreprises privées et celles du secteur agricole de plus de 50 salariés.

Jusqu’en 1992, le taux de cette participation était fixé à 1% de la masse salariale de l’année précédente. Il est aujourd’hui de 0,45%.

Une large assemblée de personnalités s'est pressée autour d’Emmanuelle Wargon pour visiter la rénovation lourde des 138 logements ( 8 641 m² de surface habitable) de la Résidence Jalancloud, construite en 1967 aux Lilas, près de Paris : Anne-Claire Miallot, la préfète déléguée pour l’égalité des chances auprès du préfet de Seine-Saint-Denis, Olivier Salleron, le président de la FFB, Cécile Mazaux, présidente de l’Association Foncière Logement qui, comme son nom ne l’indique pas appartient au groupe Action Logement, Bruno Arcadipane, président du Groupe Action Logement, Nadia Bouyer, directrice générale d’Action Logement, Jérôme Bédier, président de Seqens, le Maître d’Ouvrage qui appartient aussi au groupe Action Logement, Pascal Van Laethem, directeur général de Seqens, Geoffroy Roux de Bézieux, président du MEDEF, Sabine Rubin, députée de la 9ème circonscription de Seine-Saint-Denis dont Les Lilas font partie, Lionel Benharous, le Maire des Lilas, … ©PP

Des relations apaisées entre Action Logement et le Gouvernement ?

Les ressources d’Action Logement qui gère la participation de 0,45% de la masse salariale des entreprises privées sont considérables et éveillent bien des convoitises. En 2016, dernière année connue, ces ressources atteignaient 3 418 millions d’euros, dont 1 581 millions provenant de la collecte auprès des entreprises, 1 704 millions de remboursements des prêts accordés aux ménages et aux bailleurs et 133 millions de compensation de l’Etat.

Depuis longtemps, quand l’Etat a besoin d’argent, il a pris l’habitude d’en prélever sur la trésorerie d’Action Logement : 5 milliards d’euros prélevés entre 1995 et 2002, notamment pour financer le prêt à taux zéro, … puis 500 millions en 2019 et, tout de même, 1,3 milliard au titre de la Loi de Finances 2020 et, à nouveau, 1 milliards d’euros au titre de la Loi de Finances 2021.

Mardi 2 Mars, en inaugurant la rénovation de 138 logements par le groupe Action Logement aux Lilas, Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, a indiqué qu’elle souhaitait, pour sa part, que les ressources d’Action Logement soient sanctuarisées. Ce qui ne signifie pas que son souhait soit entendu si l’Etat a de nouveau besoin de ressources. Mais Geoffroy Roux de Bézieux, le président du Medef qui était là aussi, a eu l'air satisfait. 

A l’automne dernier, le gouvernement avait même menacé les partenaires sociaux de réformer lui-même Action Logement par ordonnances. Il n’en est plus question. Action Logement et le Gouvernement affichent leurs buts communs : rénover beaucoup plus de logements et construire bien plus de logements sociaux neufs chaque année.

Produire 250 000 logements sociaux en deux ans

Par conséquent, au terme de discussions menées depuis début décembre entre le ministère du Logement, le ministère de l’Economie, des finances et de la relance, le ministère délégué aux Comptes publics et les Partenaires sociaux d’Action Logement, un constat partagé s’est dégagé : la crise a fait émerger de nouvelles priorités en matière de logement. 

Action Logement et l’Etat vont donc signer un avenant à la convention quinquennale (2018 – 2022) qui les lie, pour permettre à Action Logement :

• De verser, sous conditions de ressources et de nature de l’acquisition, une aide de 10 000 € à 20 000 salariés accédant à la propriété,

• D’apporter un soutien complémentaire de 1,17 milliards d’Euros en deux ans pour construire 250 000 logements sociaux et « abordables »,

• D’aider la mobilité et le logement des jeunes et des salariés du secteur privé : aide mobilité de 1 000 € à tous les jeunes de moins de 25 ans munis d’un bail locatif, entrant en emploi, rémunérés entre 0,3 et 1,1 SMIC, élargissement de la garantie Visale à l’ensemble des salariés du secteur privé et agricole de plus de trente ans, gagnant moins de 1 500 euros nets par mois pour favoriser leur accès à un logement locatif dans le secteur privé.

• De mobiliser 1,4 milliard d’euros supplémentaires pour intensifier les opérations de rénovation urbaine et de mixité sociale portées par l’ANRU dans les quartiers prioritaires de la ville, qui permettra avec la contribution de l’Etat et du mouvement hlm de porter le montant du NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) de 10 à 12 milliards d’euros.

Durant l’oral du concours, l’architecte Philippe Roux auquel on demandait quelle était à son avis la bonne taille pour les balcons, a répondu : "suffisamment grand pour installer une table et quatre chaises". Selon lui, en architecture, l’usage doit guider la conception. ©PP

Une rénovation lourde de 138 logements

Le chantier est mené par l’entreprise générale Terideal, ex-groupe Segex, avec le BE CET. Le coût des travaux s’élève à 12 000 000 €, soit 86 956 € TTC par logement. Les travaux portent à la fois sur la réhabilitation (8 230 000 € TTC) des deux bâtiments et sur la résidentialisation (3 770 000 € TTC) de l’ensemble. financé par 485 000 € de fonds propres, deux prêts PAM d’un montant total TTC de 9 307 000 € TTC et un Eco Prêt de 2 208 000 € TTC.

Les travaux ont consisté en la dépose des balcons existants, remplacé par des balcons en structure acier, une isolation par l’extérieur en laine de roche une isolation thermique des toitures terrasses et la réhausse des acrotères, le remplacement des menuiseries.

Ajoutons la création d’une VMC simple-flux et la mise en place d’une production et d’une distribution d’ECS collective, produite par la chaufferie gaz existante, la condamnation des vide-ordures et la requalification des locaux ordures ménagères, la rénovation des ascenseurs, la mise aux normes des installations électriques à la fois communes et privatives et, enfin, la création d’une parabole collective.

Les balcons originaux étaient peu profonds. L’ajout de 15 cm d’ITE les rendait impraticables. Il a donc été décidé de les déposer. Comme l’entreprise Terideal travaillait en site occupé, elle a mis au point une « séquence bacon » ultra-courte : Jour 1, un garde-corps provisoire est posé devant les portes-fenêtres pour sécuriser les occupants ; jour 2, les garde-corps existants en béton sont sciés ; jour 3, la structure acier des nouveaux balcons est montée, le plancher d’extension du balcon est posé ; jour 4, les garde-corps des nouveaux balcons et pare-vues sont posés ; jours 5 à 9, la dalle du nouveau balcon est coulée, après séchage, le sol du balcon est peint, la sous-face est habillée, le rangement est posé. ©PP

La structure acier des nouveaux balcons repose sur la dalle au-dessus des parkings. Celle-ci a été renforcée, passant d’une charge admissible de 400 kg/m² avant travaux à 800 kg/m². Les nouveaux balcons offrent des surfaces de 10 à 20 m²

Partage des bénéfices

A l’issue des travaux, les consommations d’énergie doivent descendre de 183,8 à 92 kWh/m².an en moyenne. Ce qui devrait permettre à la résidence d’obtenir la labellisation BBC Rénovation Label Promotélec. Les économies de charges en euros seront partagées entre Seqens, le bailleur, et ses locataires.

Comme le permet la Loi Molle (Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion) du 25 mars 2009, une troisième ligne fera son apparition sur la quittance de loyer, représentant environ la moitié des charges économisées grâce à la réduction des consommations d’énergie, soit environ 15 €/mois. Le loyer moyen mensuel pour un T2 de 53 m² est de 349 €, hors provision de charges.

La résidentialisation, pour sa part, a consisté en la fermeture du site par la création d’une clôture et d’un contrôle d’accès, la requalification des espaces extérieurs y compris de l’aire de jeux et du terrain multisports, l’amélioration de l’éclairage, la réfection de l’étanchéité du parking et l’amélioration de son apparence (éclairage, peinture, …). Le chantier a commencé en janvier 2019 et sera livré en juin 2021, avec seulement trois mois de retard.

Avant les travaux, les trois bâtiments A, B et C étaient en étiquette D au sens du DPE et atteignaient une consommation moyenne de 183,8 kWhEP/m².an. Après rénovation, les bâtiments A et B parviennent à l’étiquette B et consommeront 88 kWhEP/m².an. Tandis que le bâtiment C se hausse à l’étiquette C et consommera 95 kWhEP/m².an.

La production d’ECS est devenue collective. Depuis la construction des bâtiments, elle était assurée par un chauffe-bain gaz individuel dans chaque logement. Ces chauffe-bains à tirage naturel étaient raccordés à un conduit maçonné. Il n’y avait pas de VMC, mais une ventilation naturelle, partiellement assistée par le tirage thermique provoqué par les chauffe-bains en fonctionnement. Les conduits collectifs ont été rénovés et servent désormais de gaines aux conduits collectifs de la VMC dont les groupes d’extraction ont été installés en toiture. ©PP