Crise du logement neuf : la profession réclame des mesures urgentes

Crise du logement neuf : la profession réclame des mesures urgentes

Les perspectives de l’année 2021 s’annoncent très sombres pour les constructeurs du Pôle Habitat FFB avec un marché en forte chute en 2020 : - 8,5 % dans la maison neuve et - 24 % dans le collectif.






« Les permis de construction continuent de dégringoler, malgré le Pacte national de relance (1) signé fin 2020 entre l’Etat, les collectivités locales et les acteurs de la construction », constate d’emblée Grégory Monod, président du Pôle Habitat FFB, lors de la présentation du bilan annuel du logement neuf.

 

Sur un an, de janvier 2020 à décembre 2020, 381 000 logements ont été autorisés à la construction, contre 447 500 en 2019, soit 65 700 de moins qu’au cours des douze derniers mois précédents (- 14,7 %). Et c’est le logement collectif (- 19,5 %) qui trinque avec un effondrement des autorisations deux fois plus fort qu’en maison individuelle (- 8,6 %).

 

Certes, l’année 2020 exceptionnelle, explique ces mauvais résultats, notamment en raison de l’arrêt de l’instruction des autorisations d’urbanisme lors du confinement au printemps. Un phénomène constaté dans de nombreuses collectivités mais aussi et surtout dans les collectivités les plus importantes, certaines ayant même abandonné des projets en cours, après les élections municipales.

 

Dans le détail, la maison neuve en secteur diffus affiche 114 900 ventes en 2020, à comparer aux 125 590 ventes en 2019 (- 8,5 % sur 12 mois). C’est le 4e plus mauvais exercice en 15 ans, signale le Pôle Habitat FFB, qui relève que le durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers (par le Haut conseil de stabilité financière, HCSF) a également joué en défaveur des accédants à la propriété (avec une durée d’emprunt limitée à 25 ans et un endettement maximum de 33 % des ménages). A noter que le HCSF a un peu assoupli ses recommandations en décembre dernier.

 

 

 

Le prix moyen d’une maison individuelle s’élève à 181 000 euros, hors foncier, pour une surface moyenne de 123 m2 en 2020 (contre 141 000 euros et 124 m2 en 2010). Pour les seuls constructeurs de maisons individuelles (construit avec le contrat de CMI), le prix moyen ressort à 172 000 euros pour une surface moyenne de 114 m2. La part de marché des Cmistes s’élève à 65 % sur ce secteur.

 

La maison individuelle et l’individuel groupé dévissent

 

Toutefois, la maison individuelle neuve (toujours plébiscitée par les Français) résiste plutôt mieux en 2020 si l’on compare les autres marchés du logement neuf, dont l’individuel groupé, souligne le Pôle Habitat.

 

Ainsi, ce marché de l’individuel groupé qui avait déjà chuté de 9,7 % en 2018 et de 6,8 % en 2019 précipite sa chute en 2020 (- 22 %). On relève 6 852 unités vendues contre 8790 en 2010 pour une moyenne annuelle de long terme (1995-2020) de 11 618 unités.

 

A noter qu’il ne représente que 7 % des ventes en promotion immobilière alors que les prix affichent des tendances haussières, selon le Pôle Habitat : + 4,9 % après 4,8 % en 2019, soit un prix de vente moyen de 290 896 euros, foncier compris.

 

Les ventes en logement collectif s’effondrent de 24 % en 2020

 

Quant au secteur du logement collectif, il s’effondre, selon l’analyse de la profession, avec une chute de plus de 24 % des ventes, soit 92 663 logements neufs réservés en 2020 contre 122 246 en 2019. Les mises en vente, décrochent également de leur côté de 27,4 % à 76 588 unités, en dessous de la moyenne de long terme, soit environ 88 000.

 

La profession pointe du doigt les retards accumulés dans l’instruction des permis de construire (suite à la crise sanitaire) ainsi que la frilosité des élus à délivrer des autorisations d’urbanisme, un phénomène amplifié par l’arrivée de nouvelles équipes municipales notamment de sensibilité écologiste.

 

A noter qu’au regard du zonage des aides au logement, la chute des ventes en collectif et individuel groupé, s’avère plus marquée dans les zones tendues (A et ABis et B1) que dans les zones dites non tendues (B2 et C). Soit - 30,2 % (pour les zones A et A bis) et - 22,9 % (zone B1) contre seulement - 5,1% et - 8,6 % (en B2 et C).

 

 

L'augmentation des prix de vente des logements collectifs se poursuit mais à un rythme inférieur aux années précédentes : + 1,8 par rapport à 2019, soit 4322 € le m2 en moyenne.

 

Vers un recul de l’activité de 11 % en 2021 pour le logement neuf ?

 

Dans un tel contexte, les professionnels du Pôle Habitat redoutent une crise profonde dès 2021. Le chiffre d’affaires du logement neuf a chuté de 22,3 % en 2020 mais pourrait afficher un rebond de 14,6 % en 2021 (sur la base d’un PIB en hausse de 6,5 % après – 9 % en 2020).

 

Cependant par rapport à 2019, le recul de l’activité s’établirait à 11% en raison de la forte baisse des autorisations et des mises en chantier, déjà constatée en 2020. Selon les pronostics du Pôle Habitat, les permis de construire reculeraient de 9,1 % sur un an et même de 22,6 % par rapport à 2019.

 

Moins impactée, la maison neuve pourrait n’enregistrer qu’une baisse de 5,3 % par rapport à 2020 alors que le logement collectif subirait une chute de 12,4 % versus 2020. Mais seuls 328 000 logements seraient démarrés en 2021 contre 410 000 en 2019. Un niveau jugé très bas par le Pôle habitat et qui correspond à celui de l’année 2009.

 

D’où la demande « coup de poing » des professionnels : un crédit d’impôt de 40 % sur les annuités d’emprunt pendant les 5 premières années de l’emprunt avec plafond, cumulable avec le prêt à taux zéro. Ils réclament en outre un bonus RE2020 qui pourrait porter ce crédit d’impôt à 50 % afin d’accompagner la mise en place de la nouvelle réglementation environnementale (RE2020) et d’absorber une partie des surcoûts.

 

Inquiétudes avec la RE 2020 et la lutte contre l’artificialisation des sols

 

Le Pôle Habitat s’inquiète en effet des surcoûts liés à la RE 2020 (+ 4 % selon l’Etat et + 9 % selon les acteurs de la construction, notamment avec l’interdiction du chauffage au gaz) qui pourraient limiter les opérations d’accession à la propriété. Il souhaite par conséquent un calendrier plus réaliste et progressif "afin que le logement individuel ne devienne pas un luxe réservé aux plus aisés".

 

Autre motif d’inquiétude, le projet de loi « Climat et résilience » (issu des propositions de la Convention des citoyens pour le climat) qui tend à limiter l’urbanisation et « à multiplier les risques de contentieux urbanisme ».

 

Selon le Pôle habitat, la circulaire de juillet 2019 relative à la lutte contre l’artificialisation des sols induit déjà une rareté du foncier et ce, alors que la définition de l’artificialisation n’est pas encore clarifiée (un décret -et non une Loi comme le souhaite la profession - doit y pourvoir)

 

Exemple : le jardin d’une maison ou un espace vert en ville, seront-ils considérés comme « artificialisés » alors qu’ils ne sont pas imperméabilisés ? Le Pôle Habitat milite pour que la notion d’imperméabilisation au sens strict soit prise en compte pour définir une surface artificialisée. Et il demande un juste équilibre entre sobriété foncière et la capacité des territoires dynamiques à faire face à leurs besoins en matière d’équipement et d’habitat.

 

« La perspective de se situer durablement sous la barre des 300 000 logements neufs par an ne constitue une réponse envisageable ni aux enjeux environnementaux ni aux enjeux de développement des territoire », conclut Grégory Monod.

 

 

Le Pôle Habitat FFB réclame avant tout une simplification et une réduction des délais des autorisations d’urbanisme. Son souhait entre autres : la division par deux des délais d’instruction des permis de construire et des permis d’aménager, des délais de demande de pièces complémentaires et des délais de recours (gracieux et contentieux). La profession appelle enfin le gouvernement à revenir sur l’exclusion de l’habitat individuel du dispositif Pinel.

 

 

 (1) Le pacte national pour la relance de la construction durable porte sur deux grands axes d’engagement : simplifier et accélérer les procédures d’urbanisme pour limiter la baisse des mises en chantier en 2021 et accompagner l’émergence de projets durables de construction, en promouvant la sobriété foncière, la qualité des logements et du cadre de vie. Néanmoins, plus de deux mois après l’envoi de la circulaire aux préfets, afin d’animer la démarche dans les territoires, la mobilisation reste insuffisante, constate le Pôle Habitat.

 


Source : batirama.com/ Fabienne Leroy

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