Construction de logements : la densité entraîne des prix élevés !

Construction de logements : la densité entraîne des prix élevés !

Peut-on construire des logements moins chers ? Rien n’est moins sûr, selon les conclusions d’un colloque* organisé par l’Anil et la FFB. Sauf à envisager une véritable réforme territoriale.




 

Le logement reste un enjeu sociétal et politique de taille : l’effort financier pour accéder à la propriété a beaucoup augmenté, surtout pour les primo-accédants. Selon l’Anil, la période 1995-2008 a été marquée par un doublement des prix en euros constants. Un phénomène favorisé par l’allongement des durées de prêt et la baisse des taux d’intérêt.

 

Différentes réformes ont été engagées afin de favoriser l’accession à la propriété. La dernière en date, le PTZ+, vise à réorienter la construction vers les marchés le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus fort. Sur ces marchés tendus, donc coûteux, les prix du foncier sont les plus élevés, mais les coûts de construction également.

 

La part du bâti : 50 % du coût de la construction

 

Selon Didier Ridoret, la part du bâti dans une construction se situe aux alentours de 50 %. Une part qui reste modeste selon le président de la FFB malgré une augmentation du prix des matériaux (métaux et PVC) et des salaires, les deux principaux postes, entre 2006 et 2010.

 

Quant aux marges des entreprises, elles ont augmenté jusqu’en 2007, avant la crise, reconnaît le président de la FFB.  « Après, elles se sont effondrées puisque l’on ne dépasse pas 1 % de marge aujourd’hui contre 5 % en 2007. Or, 5 %, c’est la marge normale d’une entreprise de service, insiste Didier Ridoret.

 

La densité entraine des prix élevés !

 

Second constat du colloque : il est plus cher de construire en milieu dense qu’en milieu périurbain, et ceci quel que soit le prix du foncier. Une étude présentée par Arnaud Bouteille, gérant-directeur général de Fiderim, montre que le coût de la construction augmente de façon linéaire avec la densité.

 

La densité génère en effet des contraintes d’accès au chantier, de voirie, de parking, le recours à des entreprises spécialisées et d’engins adaptés sans oublier les délais plus longs. Ceci explique ce phénomène selon Jean-Charles Castel, chargé de mission prospective au Centre d'Etudes sur les réseaux, les transports, l'urbanisme et les constructions.

 

La maison individuelle : championne du bas coût ?

 

Face à ces constats, la maison individuelle serait-elle la championne du monde des bas coûts ? Les 200 000 maisons construites par an représentent en effet près de 55 % des permis de construire délivrés chaque année.

 

Pour Dominique Duperret, délégué général de l’UMF, la construction d’une maison demeure compétitive : le constructeur ensemblier développe une offre modélisée sur des territoires plus faciles d’accès et agit sur les coûts d’exécution, une politique d’achat des matériaux et matériels, et sur une organisation de sa sous-traitance…

 

Pour le responsable de l’UMF, il faut sortir du dogme de la densité car elle n’est pas la seule approche de l’aménagement et du financement du logement.

 

Foncier : 50 % du prix de la construction à Paris !

 

Il reste que le problème demeure entier en zone tendue : ainsi, en région parisienne, le prix du foncier (17 % en moyenne sur le territoire) atteint facilement 50 % du prix du logement. L’incidence foncière a donc une incidence sur le coût de la construction.

 

Daniel Cresseaux, directeur technique de la fédération des promoteurs immobiliers, évoque en outre le poids des 9000 normes encadrant l’acte de construire. « Parfois, elles se contredisent comme la réglementation incendie et celle relative à l’accessibilité » rappelle-t-il. Sans oublier les règlements locaux qui imposent la construction de parkings qui grèvent le coût de la construction…

 

* Colloque organisé par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) et la Fédération française du bâtiment (FFB)

 

 

Source : batirama.com / Fabienne Leroy

 

2e partie

: Construction des logements : des pistes pour faire baisser les coûts
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