Les chiffres de la FPI sur le logement neuf : "habemus crisis" !

Les chiffres (de la Fédération des Promoteurs Immobiliers) du 1er trimestre 2025 confirment ce que la FPI annonce depuis plusieurs mois : la disparition brutale du dispositif Pinel en fin d’année 2024 a provoqué un effondrement de l’investissement locatif neuf. Les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté de - 41,1 %, une baisse historique par rapport à l’année dernière (déjà historiquement basse). "Nous vivons une période critique", confirme Pascal Boulanger, le président de la FPI.

Seules les ventes aux propriétaires occupants s’améliorent, portées par des conditions de financement plus favorables (baisse des taux, élargissement du PTZ), mais loin des volumes observés il y a deux ans, avec un unique espoir en ligne de mire : la création d’un statut du bailleur privé.

Quant aux prix moyens du neuf, ils se stabilisent autour de 5 000 €/m², dans un contexte où les facteurs de hausse des coûts demeurent inchangés.

Retrait d'opérations et baisse des autorisations

Rien ne semble freiner la baisse continue de l‘offre nouvelle depuis sept ans (- 38 %). Un tel niveau s’explique d'un côté par la baisse des autorisations et de l'autre par le retrait d’opérations. Autrement dit, un quart des logements commercialisés sont retirés de la vente, faute de commercialisation suffisante.

Du côté de la délivrance des permis de construire, la micro-hausse (+ 4,9 %) traduit plus une stabilisation qu'une reprise, faisant passer de 80 000 à 84 600 les logements autorisés. "On reste très en dessous des niveaux d’avant-Covid", prévient Pascal Boulanger : la "moyenne trimestrielle était de 113 000 logements entre 2015 et 2018". Même son de cloche pour le collectif, avec seulement 42 000 logements autorisés, contre 59 600 sur la période 2015-2018. Un rebond trimestriel qui est loin de compenser l’assèchement continu de l’offre neuve de logements collectifs de ces dernières années, notamment dans les zones tendues.

Depuis les dernières élections municipales, la moyenne mensuelle des autorisations de logements collectifs (16 426) demeure nettement inférieure à celle observée lors de la précédente mandature (19 335). À un an des prochaines élections, cette faiblesse des autorisations pèse lourdement sur l’offre de logements, insuffisante pour répondre à la demande des ménages. © Laure Pophillat

La faute à Pinel

Les chiffres des ventes ne sont toujours pas réjouissants. Les ventes de logements neufs au T1 2025 baissent encore (- 10,3 %), avec seulement 19 600 logements réservés, moitié moins qu’en 2019 ou 2021, tandis que les ventes, du côté des investisseurs particuliers, s'effondrent de 41 %. Pour la FPI, cela ne fait pas de doute : le coupable, c'est l'arrêt du dispositif Pinel au 1er janvier 2025. "Bercy pensait que Pinel ou pas Pinel, les Français achèteraient quand même. C’est faux", explique Pascal Boulanger.

Les ventes aux propriétaires occupants progressent légèrement (+ 9,8 %), soutenues par des conditions de financement plus favorables et l’élargissement du PTZ. Mais cette reprise partielle ne suffit pas à compenser la quasi-disparition des investisseurs particuliers, pourtant essentiels à l’équilibre économique des opérations neuves et indispensables pour mettre sur le marché une offre locative.

Un marché stagnant

Concernant les prix, c'est de l'ordre de 5 000 euros en moyenne par m², sans baisse significative depuis deux à trois ans : "nous ne pouvons pas vendre moins cher" précise Pascal Boulanger, rappelant que le problème ne vient pas des "marges des promoteurs", qui tournent autour  de 5 %, "mais d’un système entier sous tension".

Un dernier espoir

La FPI se félicite des actions entreprises par Valérie Létard afin de relancer l’offre locative privée et donne sa confiance à la mission parlementaire conduite par MM. Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson proposant un statut du bailleur privé, pérenne et efficace. Cerla pourrait permettre de relancer la production d’au moins 40 000 logements locatifs neufs supplémentaires par an, un "dernier espoir".

Pour la FPI, répondre à la crise suppose également une action résolue sur d'autres leviers structurels :

– la simplification des normes, aujourd’hui trop nombreuses et instables ;

– Mais également la relance de la délivrance des permis de construire.