Comment Grand Paris Aménagement (GPA) compte relancer la production de logements en IdF

GPA (Grand Paris Aménagement) a annoncé mardi 12 mars une pléthore de mesures visant à relancer la production de logements en Île-de-France, paralysée par la profonde crise économique dans l'immobilier.

Grand Paris Aménagement, fédéré à l’EPA Orly Rungis Seine Amont et actionnaire des SPLA-IN Grand Paris Sud et Roissy Plaine de France, est un groupement d’aménageurs public qui intervient au service des maires et des collectivités, sur tous les territoires d’Île-de-France, avec "l’ambition de (re)créer de la qualité de vie pour les habitants, et pour longtemps."

L'établissement public de l'État, qui revendique "7 à 10 % de la production de logements" dans la région, a promis que ces mesures permettraient de faire baisser le prix de revient des logements de 6,75 %. Jean-Philippe Dugoin-Clément, le vice-président à la région Île-de-France chargé du logement et de l’aménagement durable, a déclaré, lors du salon mondial de l'immobilier Mipim (du 12 au 15 mars 2024) à Cannes : "Nous avons souhaité [...] prendre notre part pour faciliter l'acte de construire". GPA entend pleinement assumer sa mission d’acteur public de référence de l’aménagement, afin de contribuer à relancer la production de logement, en lien étroit avec la politique du logement conduite par Guillaume Kasbarian, le ministre délégué en charge du Logement.

Dans cette optique, et ce depuis janvier 2024, le président et directeur général de GPA, Stéphan de Faÿ, ainsi que Guillaume Kasbarian, ont rencontré et écouté plus de 50 opérateurs immobiliers de toutes tailles, afin de comprendre leurs difficultés concrètes et mettre en place des solutions permettant d’y répondre.

Le triumvirat Kasbarian, de Faÿ et Dugoin-Clément

Guillaume Kasbarian, le ministre délégué chargé du Logement s'est ainsi exprimé : "Alors que le secteur du logement connaît une crise de la demande et de l’offre, aux causes multiples, je souhaite la pleine mobilisation des établissements publics d’aménagement aux côtés des collectivités territoriales et des acteurs du logement pour participer au choc d’offre qu’a demandé le Premier ministre. La hausse majeure de la production de GPA, la simplification des exigences de construction, la maîtrise des délais de production ou le soutien en fonds propres sont autant de mesures qui contribueront à faire baisser les prix des logements, à accroître la production et à réconcilier l’offre et la demande. Je souhaite que cette démarche inspire les autres établissements, nous y travaillerons dans les prochaines semaines. Elle s’inscrit pleinement dans ma volonté d’efficacité et de recherche de résultats concrets, qui est aussi à la source des simplifications plus larges que nous allons rapidement mettre en œuvre."

Stéphan de Faÿ, de son côté, a déclaré que avec "cette série de mesures ambitieuses, l’établissement public que nous sommes, prend résolument sa part dans la relance de la production de logements, en proximité avec les maires des territoires d’Île-de-France et dans le respect de leurs projets. Et pour faciliter l’accès aux futurs acquéreurs, nos objectifs portent prioritairement sur la baisse des coûts des opérations dont ils doivent être les bénéficiaires directs, et sur l’adaptation des logements proposés aux besoins réels des habitants."

Quant à Jean-Philippe Dugoin-Clément, il tint à peu près ce langage : "Grand Paris Aménagement est un acteur essentiel de la production de logements en Île-de-France. Nous avons mis fin au système des enchères et enrayé les effets de spéculation pour travailler avec les promoteurs en fonction de leurs savoir-faire, à l’écoute des élus locaux, sur des critères privilégiant les besoins de leurs territoires et la qualité des projets. Nous faisons aujourd’hui un pas de plus pour créer des leviers d’action qui permettront aux promoteurs et aux investisseurs, partenaires essentiels de nos opérations, de retrouver des marges d’action, en diminuant les coûts et en soutenant leur capacité à agir, à court et à plus long terme. Ensemble, à leur côté, nous partageons la même ambition : bien loger nos habitants et construire pour eux des biens durables, sobres et résilients".

Guillaume Kasbarian, le ministre délégué chargé du Logement. © Stéphane Lemouton, Bestimage

Le président et directeur général de GPA, Stéphan de Faÿ. © agence APPA

Jean-Philippe Dugoin-Clément, le vice-président à la région Île-de-France chargé du logement et de l’aménagement durable. © Le Républicain de l'Essonne

Les problématiques concrètes des protagonistes de l'immobilier

Un certain nombre de promoteurs ont fait part de leurs difficultés à obtenir des fonds propres indispensables à l’engagement de nouvelles opérations, et, lorsqu’ils y avaient accès, de leur coût très élevé. Mais également, et entre autres, du besoin de solvabiliser comme de sécuriser la demande en logements neufs en adaptant mieux les logements produits à la réalité des besoins des habitants, ainsi qu’à leurs capacités financières, et ce dans l'optique d'éviter le risque de stocks de logements invendus en fin d’opération. Et encore du prix exorbitant du foncier, principalement hors secteurs aménagés, qui atteint, selon les interlocuteurs, jusqu’à 30 % du prix des logements produits.

En réponse à ces constats, le Conseil d’administration de l’établissement a adopté le 11 mars 2024 un plan d’action constitué de neuf mesures concrètes de soutien financier et de simplification, immédiatement mobilisables, permettant de diminuer jusqu’à 6,75 % le prix des logements pour les futurs habitants, le tout sans contribution financière ni de l’État, ni des Collectivités territoriales.

Les principales mesures mises en place par GPA

Les mesures essentielles sont les suivantes :

– La réduction du coût de production du logement de 6,75 %, pour un bénéfice direct des acquéreurs, en s’attaquant aux coûts cachés liés notamment à l’allongement des délais de conception et de chantier, ou encore la multiplication de répondants sollicités dans les consultations et concours ;

– La création d'un fond de fonds propres de 40 M€ afin de diminuer le besoin de fonds propres des opérateurs immobiliers intervenant dans le cadre des opérations d’aménagement conduites par GPA, l’EPA Orly Rungis Seine Amont, et ses filiales (la SPLA-IN Grand Paris Sud Aménagement et la SPLA-IN Roissy Pays de France Aménagement) ;

– La dimininution des coûts liés à "l’accès au foncier", en arrêtant les consultations ouvertes et en s’appuyant sur l'outil de référencement des opérateurs immobiliers mis en place en 2021 ;

– L'évitement des T4 et T5 ne trouvant pas d’acquéreur, et ce en prévoyant dès la conception la sécabilité des grands logements pour permettre en cours de chantier, en cas d’insuffisance de la demande, de transformer un T4 en deux T2 ou un T5 en T3 + T2 ;

– Le développement des nouveaux projets dans le respect de la RE2020-2025, mais faire une pause dans l’anticipation des RE2020-2028 et 2031 pour donner à tous les acteurs de la chaîne de production de l’immobilier (architectes, bureaux d’études, maîtres d’ouvrage, constructeurs, etc.) le temps nécessaire pour s’approprier ces nouvelles ambitions.

Quelles contreparties pour ces mesures ?

Les contreparties de ces mesures pour Grand Paris Aménagement

L’intégralité des économies réalisées au travers de ces mesures viendront en diminution du prix payé par l’habitant. En sus, un engagement a été acté sur le délai de lancement des constructions afin de garantir une arrivée rapide des nouveaux logements sur le marché.

Les contreparties de ces mesures pour les opérateurs immobiliers

Il a été dit que 100 % des économies réalisées grâce aux mesures de GPA devront se répercuter sur le prix de vente payé par l’acquéreur. En sus, une maîtrise des coûts internes et des objectifs de marge devra être effectuée en plafonnant les honoraires internes de pilotage des opérations, ainsi que la marge à moins de 12 % du prix de vente des logements. Ensuite, en cas d’impossibilité pour l’opérateur de démarrer le chantier dans les délais, ce dernier devra céder à GPA l’ensemble du permis de construire obtenu.

Conférence de presse GPA lors du salon mondial de l'immobilier Mipim (du 12 au 15 mars 2024, à Cannes). © GPA