Placement aujourd’hui très rentable, investir dans l’immobilier consiste à acheter un logement et à le mettre en location pour percevoir des revenus complémentaires. Cet investissement permet de se constituer un patrimoine et d’anticiper sa retraite.

Mais à l’instar d’autres types d’investissements, il faut prendre certaines précautions pour que le projet aboutisse. Du fait que tous les logements n’offrent pas les caractéristiques idéales pour la location, il est important d’être prudent dans le choix. Il en est de même pour la localisation ainsi que le statut fiscal adapté, lesquels auront également un impact sur la rentabilité du bien. Dans le présent article, nous vous guiderons pas à pas afin que vous concrétisiez votre projet d'investissement en immobilier locatif.

 

Le choix de l’emplacement du bien locatif

 

Un bon emplacement est primordial pour un immobilier locatif. En tant que futur propriétaire, vous devez avoir le réflexe de choisir un logement situé dans un endroit où vous pourrez facilement le https://www.facebook.com/batirama/louer sur le long terme. À cet effet, aussi bien la ville que le quartier doivent être intéressants pour les locataires.

 

Votre destination selon les besoins de vos futures locataires

Toutes les villes ne sont pas attractives d’un point de vue locatif. Pour que votre choix soit le plus idoine, muez-vous dans la peau du locataire. Ainsi, vous opterez pour un logement situé dans un endroit à proximité d’un bassin d’emplois avec des commerces et des transports rapidement accessibles. En investissant par exemple dans une maison ou une grande surface, le logement sera idéal pour une famille et la proximité des crèches et écoles constituera des atouts. Quant à un logement pour étudiant, il doit être proche de l'université ou relié aux centres universitaires par des transports en commun.

 

Un cadre agréable où il fait bon de vivre

Au-delà de la ville, le quartier du logement doit également être choisi avec soin. Celui-ci doit être agréable à vivre et bien desservi pour permettre aux locataires de gagner du temps. D’une rue à une autre, le potentiel de votre logement peut changer, d’où l’intérêt de trouver un bon quartier. L’idéal serait de bien connaître celui-ci avant d’y investir. À défaut, il faut y faire plusieurs visites pour s’imprégner des réalités du terrain.

 

Un marché locatif dynamique

Il faut également penser à faire son investissement dans un marché locatif porteur où la demande est bien réelle. Il peut s’agir des villes universitaires, des grandes métropoles régionales ou des agglomérations très fréquentées. Vous pouvez, par exemple, faire un investissement immobilier en Seine-Saint-Denis pour profiter de tous les potentiels de ce département avec son marché locatif très dynamique.

 

Dans quel type de logement investir ?

 

La typologie du logement importe également dans les critères décisifs pour la réussite d’un investissement locatif. Les petits logements ou petites surfaces demandent un investissement moindre et sont, la plupart du temps, plus faciles à louer. Ils rapportent plus au mètre carré et sont donc plus rentables. Cependant, les changements de locataires sont très fréquents. Ainsi, le taux de vacances locatives de ce type de logement est plus élevé, occasionnant par ailleurs des travaux de remis en état de temps en temps.

 

En revanche, les grandes surfaces ou les logements familiaux offrent une plus grande stabilité des locataires. Le rendement locatif de ces biens est plus bas et il y a moins de vacances locatives. Ces logements sont généralement occupés par les familles qui y résident pour une durée plus longue comparativement aux petits appartements. Ces familles portent le plus souvent grand soin de leurs logements, réduisant ainsi les frais de remise en forme ou d’entretien pour les propriétaires. Par ailleurs, les deux ou trois pièces constituent un compromis entre les petits logements et les grandes surfaces. Ce type de logements est également très prisé par les investisseurs en immobilier locatif.

 

Dans tous les cas, le choix du type de logement doit se faire après l’étude du marché immobilier local. Dans certaines villes, les deux ou trois pièces manquent bien que la demande soit forte. Dans d’autres localités, on remarque une saturation de petits logements difficiles à louer. Il faut donc adapter son choix de type de logement aux différentes réalités du marché en optant pour ceux qui sont les plus demandés. Ainsi, vous n’aurez pas de difficultés à trouver des locataires pour les occuper.

 

Investir dans l’ancien ou dans le neuf ?

 

Un investissement locatif nécessite également de faire un choix entre les deux grandes familles d’immobiliers que constituent le neuf et l’ancien. L’immobilier neuf est généralement 20 à 30 % plus cher que l’ancien, mais la différence n’est pas aussi grande entre les deux en termes de loyers. Ainsi, n'entretenez pas l'idée que l'immobilier ancien rapporte plus que le neuf. Loin de là, le meilleur investissement à des fins de mise en location reste le neuf, car vous misez sur le long terme et les bénéfices sont plus importants.

 

En effet, un immobilier ancien n’est pas forcément en parfait état et requiert généralement des travaux de remise en forme ou de rénovation avec des coûts élevés. En optant pour l’immobilier neuf, vous bénéficierez d'un bien en parfait état qui répond aux dernières normes en termes d’économie d’énergie, d’isolation thermique, d’isolation phonique et bien d’autres commodités. Le neuf est synonyme de qualité avec des finitions soignées et des équipements de dernière génération.

 

Par ailleurs, avec le neuf, vous aurez :

• diverses garanties sur la construction ;

• une meilleure attractivité locative par rapport à l’ancien ;

• des frais de notaire moins élevés que pour l’ancien ;

• des avantages fiscaux importants comme le dispositif Pinel et des charges moins élevées.

 

Afin de bénéficier de ces avantages et bien d’autres encore, vous pouvez choisir d’investir en immobilier neuf dans le 93, aux portes de la capitale. Le département de Seine-Saint-Denis, puisque c’est de lui qu’il s’agit, est une excellente destination immobilière du fait de son dynamisme démographique, économique et culture, mais également en raison des nombreux projets visant à améliorer la qualité de vie de ses habitants. Y investir sera donc un placement d’avenir.

 

Location nue ou location meublée ?

En fonction de vos aspirations et de vos objectifs, vous opterez pour la location vide ou la location meublée. La location vide offre plus de stabilité et de sécurité à l’investisseur qui met juste le logement à la disposition du locataire. Le bail est signé pour 3 ans renouvelables avec une reconduction tacite. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Pour des revenus locatifs en dessous de 15 000 euros, le régime micro foncier est appliqué. Dès que ces revenus sont supérieurs à 15 000 euros, vous basculez dans le régime réel. 

 

En ce qui concerne la location meublée, le propriétaire a l’obligation d’équiper le logement avec un ensemble d’équipements indispensables fixés par la loi. Le bail est signé pour un an renouvelable avec une reconduction tacite. Cette durée est réduite à 9 mois pour les étudiants et 10 mois au maximum qui sont non renouvelables pour le bail mobilité. La fiscalité est plus favorable avec l’imposition des loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Vous avez alors le choix entre le régime forfaitaire et le régime réel. Avec le régime forfaitaire, seule la moitié des revenus locatifs est imposée. Pour le régime réel, les charges et les amortissements sont déduits des revenus locatifs lors de la déclaration au fisc. Ainsi, l’imposition est réduite.

 

Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier locatif

 

Quel que soit le type de logement choisi pour votre investissement immobilier, en vide comme en meublé, vous pouvez bénéficier de divers dispositifs afin de faire baisser vos impôts.

 

La défiscalisation suivant la loi Pinel

Ce dispositif permet de déduire un pourcentage du prix d’achat d’un logement neuf qui est loué à un montant modéré de votre impôt sur le revenu. Ces déductions peuvent s’étaler sur 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de votre engagement. Ainsi, vous pouvez récupérer jusqu’à 63 000 euros en réduction d’impôts sur 12 ans. Vous devez néanmoins vous engager à conserver le bien et à le mettre en location pendant toute la durée de l’engagement. Le loyer est également plafonné suivant le secteur géographique où se situe le logement.

 

La défiscalisation avec la loi Malraux

Un investissement en loi Malraux permet de défiscaliser davantage, car vous pouvez déduire 22 à 30 % du montant des travaux de rénovation d’un immeuble de votre impôt sur le revenu. Le bien doit être situé dans certains quartiers et une limite de 100 000 euros de travaux par an pour maximum 4 années consécutives est fixée. Après la rénovation, le logement doit être loué pendant au moins 9 ans. Cette défiscalisation immobilière peut monter à 30 000 euros par an et est destinée à ceux qui sont fortement imposés.

 

Le dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif accompagne ceux qui investissent dans les résidences de service ou EHPAD en permettant une défiscalisation. Vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’achat dans une limite de 300 000 euros. Le logement sera mis en location pendant au moins 9 ans.

Il existe d’autres dispositifs en dehors de ces trois comme le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le dispositif Louer Abordable pour une défiscalisation de votre immobilier locatif. Ces dispositifs de défiscalisation sont mis en place par le Gouvernement pour inciter les investissements dans l’immobilier locatif. Selon votre niveau d’imposition ou de votre tranche marginale d’imposition, vous privilégierez la solution la plus adaptée à votre situation.

 

Le mode gestion de la location

 

Pour toutes les démarches liées à l’acquisition de votre immobilier locatif, vous pouvez vous faire assister par un courtier pour bénéficier des conseils d’un spécialiste afin d’opérer les meilleurs choix. Aussi, après l’acquisition, pour la mise en location, vous pouvez le gérer vous-même ou confier la gestion à une agence spécialisée.

 

Si vous décidez de le gérer, vous aurez la charge de toutes les démarches à effectuer avec toute la paperasse nécessaire. Il en est de même de la gestion de la relation entre bailleur et preneur. Vous ferez des économies, car il n’y a pas de frais de gestion à payer à quiconque. Par contre, la délégation de la gestion locative a un coût, mais vous êtes libéré des contraintes administratives qui sont prises en charge par l’agence immobilière.

 

En somme, un investissement dans l’immobilier locatif est un processus qui nécessite une bonne préparation et des choix avisés pour sa réussite.

Source : batirama.com