Immobilier neuf : l'Occitanie à la pointe de l'urbanisme durable

Immobilier neuf : l'Occitanie à la pointe de l'urbanisme durable

L’Occitanie est une région très attractive où les logements neufs représentent 10 % du marché français. Toulouse et Montpellier se distinguent par des opérations immobilières exemplaires en matière d’habitat durable.



Depuis quelque temps, déjà, à l’image de la situation au niveau national, l’octroi de permis de construire connaît un fort ralentissement. Ceci concerne aussi bien Toulouse que Montpellier.

 

L’Occitanie attire près de 50 000 nouveaux habitants chaque année. C’est la 2ème région la plus attractive de l’Hexagone après la Corse. En termes de logements neufs, c’est la troisième plus importante région de France, avec plus de 10 % du marché. Dans les deux villes principales, Toulouse et Montpellier,  pas moins de 570 programmes immobiliers ont été lancés en 2018, mais cela ne suffit toujours pas.

 

D’énormes besoins en logements neufs à Toulouse

 

Avec environ 15 000 habitants de plus chaque année, la métropole toulousaine est l'une des plus dynamiques de France, et les besoins en logement sont importants. En 50 ans, la population a été multipliée par quatre. En 2019, pas moins de 7 000 logements ont été construits, parfois à la place d’anciennes maisons toulousaines bourgeoises ou de maisons de maraîchers. La moitié ont profité du régime de la loi Pinel. Les terrains se vendent à prix d’or, et les propositions des promoteurs sont alléchantes, souvent de 20 % à 30 % supérieures à la valeur des biens achetés pour être détruits, et faire la place à des immeubles neufs. Une centaine de promoteurs se dispute marché du logement neuf à Toulouse.

 

En plus de l’afflux de nouveaux arrivants, Toulouse voit aussi évoluer les besoins de ses habitants. Les logements demandent à être de plus en plus diversifiés pour s’adapter aux exigences des familles recomposées ou des personnes âgées, par exemple. Produire plus et mieux des habitations de tous types, respectueuses de l’environnement, fait partie des nouveaux défis pour la Ville rose.

 

Des matériaux soucieux de l’environnement à Toulouse

 

En effet, le bâtiment est en effet un secteur à adapter pour lutter contre le réchauffement climatique. Il représente 43 % des consommations énergétiques de la France, et près de 25 % des émissions de gaz à effet de serre. En Occitanie comme dans le reste du pays, les constructeurs sont contraints de penser leurs bâtiments neufs avec des normes énergétiques plus sobres.

 

À Toulouse, des opérations innovantes ont vu le jour comme celle de l’éco-quartier de La Cartoucherie. Les trois piliers du développement durable (l’économie, l’environnement, le social) y sont associés à la gouvernance et à une démarche participative. Pour se voir attribuer un lot, les architectes ont dû respecter des cahiers des charges stricts. Ils concernent l’isolation thermique des bâtiments, la qualité des logements, l’orientation, une bonne ventilation, l’obligation d’avoir des espaces communs que les habitants puissent s’approprier. Les eaux pluviales sont récupérées. La performance d’isolation des bâtiments est même plus élevée que la réglementation thermique applicable. L’ensemble est approvisionné par le réseau de chaleur de l’usine d’incinération des déchets du Mirail, avec une énergie qui sinon partirait en fumée.

 

Des logements certifiés avec NF Habitat à Toulouse

 

D’autres expériences de constructions durables voient le jour à Toulouse. "De plus en plus de promoteurs immobiliers toulousains, sensibles aux évolutions des modes d’habitat s’engagent à respecter l’utilisation de matériaux soucieux de l’environnement, ou même certifier leurs logements avec le label NF Habitat” précise Salim Kabi, directeur de Sporting Promotion, un promoteur qui oeuvre à limiter les besoins en ressources énergétiques.

 

Pour rappel : NF Habitat HQE est une certification de référence dans le domaine du logement en France. Plus de 2,5 millions de logements ont été certifiés depuis plus de 40 ans. Ceux qui s’engagent avec NF Habitat sont les professionnels, constructeurs ou promoteurs.

 

Un autre label adopté par le promoteur toulousain Sporting Promotion est le label BBC ou Bâtiment de basse consommation énergétique, qui vise à diminuer les consommations énergétiques des bâtiments. Cette certification valorise les équipements et solutions techniques contribuant à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Pour son calcul, sont prises en compte les consommations de chauffage, d’eau chaude sanitaire (ECS), de la climatisation, de l’éclairage et des auxiliaires de chauffage et de ventilation.

 

Des exemples d’urbanisme durable à Montpellier

 

Montpellier, la seconde ville d’Occitanie, comptabilise 465 407 habitants dans sa métropole. Comme Toulouse, c'est une ville attractive. Montpellier Méditerrané Métropole accueille chaque année 8 000 habitants supplémentaires. Dans le cadre du plan « Ville durable » du ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer, elle a été lauréate de l’appel à projet ÉcoCité rénovation thermique et elle a obtenu le label national Ecocité pour son projet urbain « De Montpellier à la mer », sur les communes de Castelnau le Lez, Montpellier, Lattes et Pérol. Ce projet d’urbanisme est l’exemple parfait d’un nouvel urbanisme durable, novateur et que l'on peut reproduire. Il a obtenu des investissements d’avenir liés au grand emprunt national au titre du fonds Ville de Demain.

 

Auparavant, dès 2011, la ville de Montpellier avait été lauréate pour deux quartiers. Le premier est le quartier Parc Marianne dans la catégorie « Performances énergétiques - mention approche écologique globale » (aménagements, constructions et usages peu consommateurs de ressources). Le second est le quartier des Grisettes, dans la catégorie « Nature en Ville » (Agriparc, biodiversité et sensibilisation des habitants). Afin de valoriser encore davantage les opérations exemplaires, une procédure de labellisation avait été mise en place en décembre 2012 par l’Etat.

 

La ville de Montpellier s’était engagée dans ce processus en approuvant en 2013 la « Charte des écoquartiers » pour les deux quartiers montpelliérains déjà récompensés et les projets reconnus « engagés pour la labellisation ».

 

Un recul des permis de construire en Occitanie

 

De tels exemples de constructions innovantes et durables seront amenés à servir de modèles d’inspiration pour les bâtiments futurs. Mais en attendant, la demande des habitants est de plus en plus forte, et les constructions ne suivent plus. L’Occitanie n’est pas un cas isolé. Ceci concerne tout l’Hexagone. Ainsi, au troisième trimestre 2019, l’offre à la vente de logements neufs a baissé de 14 %. Dans plusieurs métropoles majeures dont Montpellier le stock n'atteignait même pas les neufs mois de vente.

 

Au niveau national, la délivrance des permis de construire dans le collectif est en chute libre. On compte 40 000 logements collectifs autorisés en permis de moins que deux ans auparavant. Comme à l’habitude, les élections municipales se rapprochant, beaucoup d’élus locaux ralentissent la délivrance de permis de construire, redoutant les recours, et craignant d’être mal vus.

 

Une autre raison est que, lorsque les permis de construire sont délivrés, d’autres obstacles apparaissent. Ceci peut être des travaux qui coûtent cher, des entreprises du bâtiment pas assez disponibles, ou des recours de voisinage. Les mises à l’offre de nouveaux logements se trouvent freinées.

 

Cette forte baisse des mises en chantier créé une tension sur les prix des logements neufs. Au niveau national, ils ont augmenté en moyenne de 4,7 % par rapport au troisième trimestre 2018. Dans ce secteur, les prix progressent plus vite que l’inflation, en partie à cause des faibles taux d’intérêt.

 

Des octrois de permis de construire en baisse dans l’ex-Languedoc-Roussillon

 

Dans l’ex-Languedoc-Roussillon, les octrois de permis de construire n’ont de cesse de reculer. Entre août 2017 et août 2018, ils se sont effondrés de presque 15 % (contre 5 % pour la moyenne nationale) par rapport aux douze mois précédents. Cela s’est poursuivi en 2019. Les mises en vente de logements neufs ont baissé de moitié à la même période dans l’ex-Languedoc-Roussillon selon le cabinet Adéquation Montpellier.

 

Le volume de ventes a, quant à lui, baissé de 29 %. C’est le chiffre le plus bas depuis 2008. Beaucoup de villes sont touchées. À Montpellier (qui représente la moitié du marché régional), la baisse des ventes est de 22 %. Elle est de 83 % à Béziers, 35 % à Sète, 26 % à Narbonne et 20 % à Perpignan. Nîmes fait exception avec une hausse de 11 %.

 

Une des explications se trouve dans les changements au niveau de la loi Pinel. Depuis début 2019, certaines villes ne sont plus éligibles, car elles sont situées en zone B2. Cette dernière n’est plus concernée par cet avantage fiscal depuis début 2019. En conséquence, les ventes reculent fortement notamment à Béziers (-80 %) et à Narbonne (-53 %) où les besoins en logements neufs sont pourtant importants.

 

Des mises en chantier en recul en Occitanie

 

En Occitanie, au troisième trimestre de 2019, les mises en chantier de logements ont reculé de -8,8 % par rapport à la même période l’année précédente. C’est plus qu’au niveau national, où la baisse n’est que de -1,5 %. Les départements où se trouvent les deux plus grandes agglomérations, la Haute-Garonne, avec Toulouse, et l’Hérault, avec Montpellier, sont particulièrement concernés avec respectivement -16,9 % et -23,8 %.

 

Le Gard fait exception, avec une progression de 8,7 % pour ses mises en chantier. Sur un an, les autorisations augmentent de presque 30 %. Pour ce qui est des autorisations, elles ont progressé dans l’Hérault, grâce aux logements collectifs, mais pas en Haute-Garonne, où les autorisations pour les logements collectifs sont en baisse.


Source : batirama.com

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