Le Logement neuf retient son souffle... en attendant le projet de Loi de finances

Le Logement neuf retient son souffle... en attendant le projet de Loi de finances

LCA-FFB a communiqué les chiffres détaillés du Logement neuf (individuel et collectif) jugés à la fois rassurants mais aussi inquiétants. Elle appelle le gouvernement à ne pas casser le système du prêt à taux zéro.



L’organisation LCA-FFB (Les constructeurs, promoteurs et aménageurs de la fédération française du Bâtiment) a détaillé les résultats du Logement neuf avec un premier bilan plutôt positif concernant la maison individuelle. Concernant les ventes brutes dans le secteur diffus, le marché s’établit à + 4,7 % sur les sept premiers mois de l’année, en glissement annuel (123 100 logements).

 

En effet, malgré la remise en cause des aides dans le secteur en 2018, le marché de la maison neuve en secteur diffus s’est ressaisi au premier semestre 2019. Explications : les conditions d’emprunt demeurent favorables avec des taux de crédit immobilier toujours bas. Les banques ont par ailleurs compensé le rabotage du PTZ neuf en zones B2 et C en octroyant des montants d’emprunt plus importants. Mais cela pourrait ne pas durer en cas de durcissement des règles prudentielles en matière de crédit immobilier (obligeant les banques à exiger un apport personnel plus important).

 

Entre 122 000 et 126 000 maisons neuves dans le diffus en 2019

 

Par ailleurs, le phénomène d’anticipation de la fin programmée du prêt à taux zéro neuf a joué en faveur du secteur qui a connu un mois de juillet « éblouissant » (+17,1 %, meilleure performance de ces 10 dernières années pour un mois de juillet). Un contexte qui laisse penser à LCA que le marché devrait se situer en 2019 entre + 2 et + 5 % par rapport à 2018 (entre 122 000 et 126 000 logements).

 

En détail, l’ensemble des régions a enregistré en rythme trimestriel à fin juillet 2019 une progression des ventes de maisons individuelles en diffus. Toutefois en glissement annuel sur douze mois, et à fin juillet 2019, la moitié des régions connaissent un recul des ventes de maisons, contre la totalité des régions en 2018. Ce sont surtout l’Ile de France (-7 %) et la Normandie (- 15 %) qui restent les plus touchées par le recul cette année.

 

La maison individuelle en secteur groupé impactée

 

Du côté du logement groupé, la maison individuelle ressort davantage impactée par la remise en cause des aides au logement intervenue au 1er janvier 2018 (suppression du dispositif Pinel en zone B2, rabotage du PTZ en zones B2 et C -quotité passant de 40 à 20 %- et suppression de l’APL accession sur tout le territoire).

 

Résultat : les ventes de l’habitat individuel groupé reculent de 10,7 % par rapport au 2e trimestre 2018 et de 10,4 % sur douze mois glissants (8853 unités). Et surtout, les mises en vente s’écroulent de 33,2 % d’avril à juin 2019 et de 22,5 % sur un an. A noter que le prix de vente moyen d’une maison neuve en secteur groupé progresse encore de 2,4 % pour s’établir à 272 677 euros y compris foncier, relève l’organisation syndicale.

 

De vives inquiétudes en logement collectif et des prix en augmentation

 

Enfin, la situation du logement collectif inquiète le syndicat qui relève que les réservations de logements, hors ventes en bloc, fléchissent de 1,5 % sur douze mois (119 656 unités) et de 2,7 % sur le second trimestre. Les ventes de logements collectifs reculent de 20,8 % sur les premiers trimestres 2019 et de 13,7 % sur un an.

 

LCA relève également la poursuite de l’augmentation des prix de vente (4162 euros le m2 en moyenne sur 4 trimestres à fin juin 2019), due principalement à la raréfaction du foncier constructible et abordable dans les zones attractives. S’y ajoutent, selon LCA, le renchérissement des normes et la difficulté pour les opérateurs à utiliser les droits à construire autorisés dans les plans locaux d’urbanisme.

 

Enfin, la promotion immobilière résiste avec une diminution des ventes de 0,7 % soit 65 584 logements vendus en glissement annuel sur le premier semestre, mais les mises en vente s’effondrent de 22,1%. Là encore, les résultats varient selon les zones de financement. Ainsi dans la zone B2 et C, les ventes chutent de 23,7 % alors qu’elles stagnent en A et A bis et progressent de façon soutenue en B1 (+7,7 %).

 

« Il faut prolonger le PTZ neuf en zones B2 et C »

 

Ces résultats à double détente (car malgré tout rassurants sur la maison individuelle isolée) inquiètent le syndicat qui propose de prolonger le PTZ neuf en zones B2 et C jusqu'à fin 2021. Et ce, d’autant plus que l’approche des élections municipales risque mécaniquement de freiner les opérations de construction. « Il est toujours difficile d’accepter la construction de logements et donc la densité, quand on habite en zone rurale. Et les maires en poste hésiteront à lancer de nouvelles opérations » explique Grégory Monod, le président de LCA FFB.

 

« Or, on ne produit que du logement familial en maison individuelle et à des coûts d’acquisition moins élevés que dans le collectif » poursuit le président de LCA. Autre argument du responsable : le rabotage du PTZ en zone B2 et C n’a pas eu pour effet d’orienter les ménages vers les zones tendues (A et A1) ni de déclencher les travaux de rénovation dans l’existant.

 

Le président de LCA rappelle par ailleurs que la rénovation (qui concerne 25 % des 1000 adhérents du syndicat) ne peut être qu’une activité complémentaire à la construction neuve mais qu’elle ne répondra pas à la problématique globale du logement.

 

Attention au risque de déclassement des zones B2 et C

 

Enfin, la suppression totale du PTZ dans les zones B2 et C aurait également pour effet de bloquer les habitants dans leurs parcours résidentiels, prévient LCA. En clair, aucune possibilité de passer du statut de locataire à propriétaire ou de faire évoluer son habitat en fonction de ses besoins familiaux, selon le syndicat.

 

Résultat : ces zones qui regroupent 60 % de la population sur 93 % du territoire (avec des villes comme Brest, Saint-Etienne, Pau) risquent de souffrir d’abandon et de déclassement, renchérit le président le LCA. La suppression du dispositif provoquerait une disparition de 12 000 logements dans ces zones et autant de conséquences sur l’emploi. Donc autant conserver le système actuel en attendant de lancer le grand chantier du zonage annoncé.

 

Quant au dispositif APL Accession, LCA-FFB milite pour son rétablissement pur et simple : son coût est limité par rapport à l’APL location (qui, lui, peut perdurer dans le temps) et il solvabilise les ménages. En effet 150 euros d’APL accession sont équivalents à 450 euros de revenus, en matière de taux d’endettement.

 

Dernier souhait : mettre au point un zonage de projets qui consisterait, hors grandes agglomérations et dans des proportions précises (autour d’une gare par exemple) dans les territoires supposés détendus à autoriser des constructions avec un dispositif de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif privé… sur une période définie.

 

Des propositions qui pour LCA doivent permettre de construire et/ou rénover en tenant compte de la diversité du territoire et de son patrimoine... et des besoins des habitants. Reste à savoir si le gouvernement, régulièrement informé par la Cour des Comptes du "coût exorbitant des aides fiscales", sera sensible aux arguments des constructeurs.

 


Source : batirama.com / F. Leroy

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