Restructuration et surélévation d’un immeuble de logements sociaux

Elogie, un Maître d’ouvrage social a demandé à l’équipe formée par les architectes Vaziztas + Fay, assisté par Tribu Energie en tant que BET énergie et environnement, de Phung Consulting en tant que BET fluides, de Metz Ingénierie pour les études de structure et de l’entreprise Legendre Réhabilitation, de restructurer et de rehausser d’un niveau un petit immeuble de logements collectifs, rue Raymond Losserand dans le XIVe arrondissement de Paris.

Après travaux, sur la Shon de 830 m² disponibles, les Maîtres d’œuvre ont implanté 8 logements sociaux, un commerce et son logement associé. C’est classique parisien : un commerce avec un logement juste au-dessus. Le budget total a atteint 1 385 000 € HT.

AVANT

PENDANT

APRES

Deux ans de diagnostic et d’études, quatre ans de délais, un an de travaux

Dans une opération de ce type - une réhabilitation globale avec une surélévation destinée à améliorer la rentabilité globale de l’opération pour le Maître d’Ouvrage - le plus long, ce sont les études et la « purge des recours ». Ici, cette période a duré 6 ans au total, de 2009 à 2015. Il faut bien sûr étudier la structure du bâtiment en détail et décider d’une solution pour la structure de la partie en surélévation. C’est presque le plus facile.

Les architectes et le BE structures ont opté ici pour une solution mixte acier/bois : structure porteuse en acier, assise sur la maçonnerie des murs existants et charpente bois supportant la toiture. Mais surtout, le bâtiment est dans Paris, il faut donc recueillir l’avis et obtenir l’autorisation de diverses autorités et commissions. Par exemple, le premier projet qui prévoyait une isolation thermique par l’extérieur (ITE) a été refusé par la Commission du Vieux Paris, bien que le bâtiment soit situé dans un secteur non-protégé, car elle l’estimait non-conforme à l’esprit du bâtiment.

Le parement sur l’ITE prévoyait un mélange de briques rouges et jaunes. En l’occurrence, la Commission du Vieux Paris a émis un avis esthétique qui n’entre pas dans sa compétence. Le cabinet du maire d’arrondissement qui souhaitait voir réhabiliter au plus vite un immeuble devenu insalubre, penchait aussi pour l’installation de solaire thermique en toiture : même pas en rêve !

Pour créer deux appartements, il fallait rehausser la toiture de manière à atteindre au moins 1,80 m sous plafond en point bas des parties mansardées. La structure de surélévation est particulière : structure de support en acier – moins lourd et plus compact que le bois à résistance mécanique égale. En surélévation, minimiser le poids des structures ajoutées est un point clef, tout comme le souci de perdre le moins de volume habitable possible.©Vazistaz + Fay

Un permis de construire, deux permis modificatifs, purge des recours

Plus que monétaire, le prix à payer, si l’on conteste un avis de cette commission, est la prolongation, parfois considérable, des délais avant délivrance du permis de construire. Mairie d’Arrondissement et architectes ont donc modifié le projet et présenté une seconde version avec ITE seulement pour l’étage en surélévation, enduit à la chaux sur toute la façade et persiennes identiques aux originales.

Tous les mots comptent pour emporter un Avis Favorable de la Commission du Vieux Paris : « enduit à la chaux » sent bon la tradition et « à l’identique » déclenche un réflexe pavlovien d’approbation. Il a tout de même fallu deux ans et deux permis de construire modificatifs pour obtenir cet Avis Favorable. Ce délai a été mis à profit pour convaincre les Architectes des Bâtiments de France (ABF) de l’intérêt de la surélévation.

Les voisins sur cour ont également introduit un recours contre le permis de construire, puis un référé préventif, car ils craignaient de voir leur éclairage naturel réduit par la surélévation. Résultat, les architectes ont déposé un premier permis de construire, puis deux permis de construire modificatifs pour passer dans les clous de la Commission du Vieux Paris et des ABF.

Il a fallu purger le recours des voisins et gagner contre leur référé préventif. En revanche, les travaux ont été rondement menés en un an par l’entreprise Legendre Réhabilitation. Au bout du compte, le diagnostic s’est déroulé en 2009 et le bâtiment a été livré en 2016 seulement, soit 7 ans plus tard, dont 4 ans dépensés en lourdeurs administratives et procédures judiciaires.

La toiture est en structure acier avec voligeage en bois et chenaux intérieurs.La hauteur de 1,80 m minimale au point bas de la toiture mansardée est atteinte sur toute la périphérie. ©VAZISTAS + FAY

62 kWh/m².an

Les architectes se sont associés avec le BE Thermique et Environnemental Tribu Energie. Ce n’était pas la première fois, ils savaient donc à quoi s’attendre. Tribu Energie vise systématiquement la performance thermique et acoustique la plus élevée possible, dans l’enveloppe financière fixée par le Maître d’Ouvrage, avec ardeur et, l’expérience et l’imagination aidant, ingéniosité. L’étanchéité à l’air du bâti a été vérifié à deux reprises durant les travaux par Tribu Energie.

Chaque vérification a donné lieu à une liste de détails à rectifier. La façade existante du bâtiment a été isolée par l’intérieure en laine de verre. Les pourtours des plancher a été décaissé à chaque étage, ne laissant que les poutres de support. De la laine de roche a été insérée entre étages entre pour traiter le pont thermique de chaque plancher. Un gros travail a été effectué pour accroître le confort acoustique entre étage. Plusieurs simulations acoustiques ont été conduites pour définir la solution la plus appropriée.

En sous-face des planchers : pose de laine de verre fermée par des plaques de plâtre. En surface des plancher, coulage d’une dalle en béton allégé pour apporter de la masse et affaiblir les transmissions acoustiques, sans trop alourdir les planchers de manière à réutiliser les structures bois existantes. A bout du compte, ce bâtiment consommera 62 kWh/m².an, selon la méthode THC-Eex de la RT dans l’existant. Le budget initial alloué à cette opération était de 700 000 € sans surélévation. Il a été porté à 1,385 m€ avec ajout de deux appartements en surélévation.

L’étage en surélévation s’inspire de l’esthétique des bâtiments mansardés à toiture de zinc. Les concepteurs ont retenu du zinc bilaqué « blanc » de VMZinc, posé avec joints debout. ©PP

L’étage en surélévation a reçu des fenêtres Technal à vitrage extérieur collé pour parfaire l’esthétique de létage en surélévation. Dans les étages inférieurs, les fenêtres et les persiennes ont été changées, mais les modèles retenus proposent exactement la même esthétique que les modèles déposés. Les fenêtres à menuiserie bois portent du double vitrage. ©PP

Les appartements dans la partie existante ont été restructurés pour les agrandir. Les architectes ont imaginé des cloisons intérieures en contreplaqué de Pin Maritime BATIPin. Elles s’ouvrent entièrement et s’effacent contre les murs entre la cuisine et le séjour, entre le séjour et une pièce qui devient chambre ou bureau, pour donner aux occupants la possibilité de varier l’organisation de leur logement. ©PP

Les fenêtres sur l’étage en surélévation sont des châssis Technal triple vitrage pour l’acoustique et la thermique et porte un VEC (Verre Extérieur Collé) pour maximiser la surface vitrée vue de l’extérieur. ©PP

Les architectes se sont fait plaisir et ont entièrement fait refaire l’escalier du bâtiment, tout en bois à l’ancienne avec support de la rampe en métal. Pour l’éclairer, ils ont détourné des luminaires Sammode de leur usage industriel initial : esthétiques et d’une robustesse à toute épreuve. ©PP

Comme les besoins de chauffage du bâtiment ont considérablement diminué, les vieux convecteurs électriques ont été remplacés par du chauffage central collectif avec une seule chaudière murale gaz à condensation Vaillant de 65 kW de puissance nominale. Pour minimiser les consommations et mieux réguler, chaque appartement dispose d’un thermostat programmable et trois départs régulés – un par exposition principale, les deux façades et la cour, un pour le commerce au-rez-de-chaussée – ont été créés. ©PP

L’eau chaude sanitaire est produite par la chaudière en chaufferie, sans le soutien de capteurs solaires thermiques comme le souhaitait initialement la Mairie d’arrondissement. Un compteur général et un compteur par appartement permettent une répartition en fonction des quantités d’eau chaude consommées par chaque logement.