Logements neufs : la baisse des ventes s'accélère

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Le mercredi 9 septembre, Pascal Boulanger, président de la FPI, et Didier Bellier-Ganière, le délégué général de la FPI, ont présenté les résultats du logement neuf au second trimestre 2026. Le ton n’était pas optimiste du tout. Après une stabilisation à un niveau bas depuis 2023, les ventes de logements neufs chutent à nouveau au second trimestre 2026 avec une baisse de 23,6 % par rapport au second trimestre 2025. Au cours du 1er semestre 2026, la baisse atteint 18,3 % par rapport à 2025, faisant passer, souligne Pascal Boulanger, les réservations de logements sous le seuil de 40 000 logements, jamais atteint jusqu’à présent.

Cette dégradation s’explique principalement par l’effondrement des ventes en bloc – essentiellement désormais les ventes aux bailleurs sociaux, parce que les investisseurs institutionnels, comme les assurances, ont disparu du marché –, qui chutent de 40,8 % au T2. Les ventes aux particuliers reculent aussi de 11,3 %, avec une baisse particulièrement marquée chez les propriétaires occupants (- 17,9 %). Seules les ventes aux investisseurs particuliers amorcent une très timide reprise (+ 13,4 % au T2). Ce "rebond", que le nouveau statut du bailleur privé pourrait contribuer à conforter, reste toutefois fragile et porte sur des volumes particulièrement faibles.

La construction neuve en France au second trimestre 2026

Selon les chiffres de l’État et de la FPI, les autorisations de construction de logements neufs, pour tous les acteurs confondus – particuliers bailleurs sociaux, promoteurs – et inclus les résidences gérées, ont atteint 98 166 logements au T2 2025, mais seulement 90 400 au T2 2026, soit une baisse de 7,6 %.

Dans le détail, les maisons individuelles progressent de 26,8 % pour atteindre 25 623, les maisons groupées augmentent de 6,2 % à 11 557, mais les logements collectifs baissent de 19,8 % à 40 485.

Pour mémoire, précise la FPI, entre 2015 et 2018, le volume trimestriel moyen des autorisations de construction totalisait 113 300 logements autorisés, dont 59 600 logements collectifs. © PP

Le décalage persistant entre les autorisations et les mises en chantier en collectifs (34 497 au T2 2026 contre 50 000 entre 2015 et 2018) confirme que le passage du permis de construire à l'ouverture effective des chantiers est loin d’être automatique. Ce très faible niveau de réservations entraîne un tarissement des mises en ventes qui ont baissé de 17,9 % au T2 2026 pour atteindre 18 740, alors que la FPI observait un niveau moyen des mises en ventes au T2 de 24 655 entre 2020 et 2026.

Au cours du 1er semestre 2026, les mises en ventes atteignent 32 483 logements, soit une baisse de 12,9 % par rapport au S1 2026. La FPI observait une moyenne de 43 560 mises en vente au S1 entre 2020 et 2026.

Les réservations de logements neufs, c’est-à-dire les ventes de logements, baissent de 23,6 % au T2 2026 pour atteindre 19 356 réservations. La moyenne observée au T2 entre 2020 et 2026 était de 28 829.

La baisse brutale des ventes en bloc (- 40,8 %) est la principale explication de la forte contraction des ventes totales. Les ventes aux particuliers reculent de 11,3 %. Les ventes aux investisseurs reprennent progressivement (+ 13,4 % à 3427 logements) dans certains territoires, tout en restant à un niveau très bas, avec une part croissante réalisée sous le statut du bailleur privé. Son déploiement est freiné par le contexte économique incertain. Les ventes aux propriétaires occupants baissent de - 17,9 % à 9267 et représentent 73 % des ventes de logements au T2 2026.

Enfin, au S1 2026, les ventes de logements neufs franchissent un nouveau palier à la baisse (- 18,3 % à 38 932), passant sous le seuil des 40 000 unités, après trois années de stabilisation à un niveau déjà historiquement bas. Sur les six premiers mois de 2026, les ventes aux particuliers (- 9,7 % à 25 422) et les ventes en bloc (- 37 % à 9 810) se contractent dramatiquement. Ces dernières ne remplissement plus leur rôle contracyclique de soutien à la production de logements.

L’action de la Caisse des Dépôts ne suffit plus

Ce qui signifie aussi que l’achat de logements neufs en bloc en VEFA (Valeur en État Futur d’Achèvement) par la CDC (Caisse des Dépôts et Consignations) et ses filiales CDC Habitat et la Banque des Territoires, un temps soutien massif au secteur de la promotion immobilière ne suffit plus. Pourtant, la Banque des Territoires annoncé le 21 mai 2026 une ambitieuse feuille de route en faveur du logement : faire sortir de terre 650 000 logements abordables (sociaux, intermédiaires ou libres, en locatif ou en accession) d’ici à 2030, via une mobilisation financière globale de 100 Md€. Et la Banque des Territoires a financé près de la moitié des logements construits en France en 2025.

Certes, pointe la FPI, les ventes aux investisseurs reprennent doucement (+ 19,4 % à 6573 logements) au cours du S1 2026, mais le volume reste encore très faible. À l’inverse, les ventes aux propriétaires occupants reculent sensiblement (- 16,8 % à 18 849), pénalisées par un contexte économique et géopolitique très défavorable. De plus, observe la FPI, le délai d’écoulement de l’offre disponible atteint 19,6 mois au T1 2026 et augmente à 21,4 mois au T2 2026. En France, Pau est très bien placé avec un délai d’écoulement de 4,3 mois, Dijon également à 10 mois. Tandis que le record appartient à Grenoble (50 mois), suivi par Clermont-Ferrand (43,3), Reims (37,8), Brest (32,7) et Rennes à 30,6 mois. Pourtant, le prix des logements neufs reste relativement stable depuis le T1 2023, oscillant entre 4 826 €/m² et 5 174 €/m². Au T1 2026, ce prix qui est une moyenne nationale, atteignait 5 127 €/m². Il a baissé à 5 034€/m² au T2 2026.

Le dispositifs Jeanbrun, introduit il est vrai seulement en février 2026 et aussi appelé statut du bailleur privé, devait apporter 4 000 ventes par mois. Il semble être utilisé pour seulement 150 à 200 ventes par mois, selon Pascal Boulanger. © PP

Bref, l’objectif de construire 2 millions de logements neufs d’ici 2030, soit 400 000 par an, semble largement hors d’atteinte. Le dispositif Jeanbrun repose sur le principe de l’amortissement qui consiste à étaler le coût d’un bien immobilier dans le temps afin de diminuer chaque année les revenus soumis à l’impôt. La FPI souhaite ardemment que son attractivité soit accrue à la faveur de la Loi de Finances 2027, dont la discussion commence à l’automne. Elle voudrait notamment une hausse des taux d’amortissement, un relèvement du plafond des déficits fonciers, l’extension du mécanisme aux maisons individuelles, ainsi que la possibilité de loger descendants et ascendants dans un logement bénéficiant du dispositif Jeanbrun.