Dans Paris, Gecina a transformé des locaux tertiaires en 92 logements

Au 37-39 rue Dareau, dans le XIVe arrondissement de Paris, Gecina a transformé 5 500 m² de bureaux et locaux tertiaires en 92 logements sur 6 100 m² SDP. Conçue par le cabinet d’architecture Jean-Paul Viguier, l’opération a été livrée au 1er trimestre 2024.

Elle a consisté à réhabiliter et transformer un immeuble de bureaux obsolète des années 80 en un programme de logements, en augmentant la surface en tirant parti à la fois du PLU de Paris, mais aussi pour la toute première fois à Paris des bénéfices de la loi Elan.

La surélévation, un niveau jusqu’au R+6 sur une partie du bâtiment et deux niveaux jusqu’au R+7 sur une autre partie du bâtiment, a permis de créer d’importantes terrasses, dont deux sont communes et accessibles à tous. ©  PP

Sur une face, le bâtiment longe les voies du RER. Ce qui a imposé un traitement acoustique particulier des ouvrants. Les fenêtres et porte-fenêtres bois-aluminium, fournies par Menuiseries Blanc de Saint-Etienne atteignent un affaiblissement acoustique de 39 dB. © PP

Une approche patrimoniale

Gecina est une foncière, son approche en construction neuve et en réhabilitation est nécessairement différente de celle d’un promoteur qui construit ou réhabilite pour vendre : les bâtiments demeurent dans son patrimoine. Ce qui pousse à concevoir et à construire des bâtiments d’une meilleure qualité.

En l’occurrence, lorsque nous avons visité l’opération le 16 juillet 2026, Stéphanie Cousin Simonet, responsable du développement pour Gecina, a expliqué pourquoi il était indispensable dans une telle opération d’augmenter la surface du bâtiment. Destiné à l’origine à accueillir un programme de bureaux et d’activité, le bâtiment était occupé depuis 2003 par une annexe de l’école des Mines-Telecom et avait vieilli. Dans un bâtiment tertiaire, toute la surface disponible est louée. Lorsque les architectes du cabinet Jean-Paul Viguier ont proposé de le transformer en logements, il est immédiatement apparu que pour obtenir un rendement financier intéressant, il fallait augmenter la surface du bâtiment. Car dans un immeuble de logements, la surface des appartements est louée, pas celle des parties communes. Il fallait donc une approche qui contribue à la valorisation du patrimoine de Gecina.

En sous-traitance de GTM Bâtiment qui a réalisé le chantier en entreprise générale, les équipes d’Hybridal ont fourni et posé une ossature bois et les planchers Hybridal® en plancher intermédiaire et support d’étanchéité pour la surélévation bois. Près de 1 300 m² de planchers bois-béton collé Hybridal® ont été préfabriqués dans leurs ateliers avec une pose de solives tous les 60 cm. Concernant l’ossature, 970 m² y ont également été préfabriqués compris la pose de l’isolation du pare vapeur, pare pluie et tasseaux de bardage. © PP

Augmenter la surface du bâtiment

Les architectes ont estimé que, bâti à l’époque ou le POS et le COS régissaient la construction parisienne, ce bâtiment permettait de dégager surfaces complémentaires en volume sans augmenter l’emprise au sol. Une étude très précise des épures règlementaires, ainsi qu’un dépassement de certains gabarits en contrepartie de la réalisation de 30 % de logements sociaux, ont permis un gain de surface significatif.

Le choix d’une surélévation de deux niveaux en bois – structure et façade – s’est avéré évident au regard de la légèreté et de la préfabrication, deux atouts dans le cadre d’une réhabilitation.

Pour la façade sur la rue, les architectes ont choisi de reconduire certaines caractéristiques de l’immeuble parisien : ordonnance des étages, soubassement, retrait en attique… La pierre naturelle en façade prolonge l’écriture de la rue Dareau.

En proue d’immeuble, un volume en porte à faux rappelle les ateliers d’artistes du XIVe et facilite l’acceptation de la nouvelle hauteur de l’immeuble pour le passant. Côté jardin, terrasses et balcons de grandes tailles offrent aux occupants une véritable qualité de vie.

Au total, le bâtiment est passé de 5 500 à 6 100 m² SDP pour accueillir 92 logements, pour un coût de construction de 16,3 millions d’euros, selon une fiche chantier publiée par Construction 21 en 2024.

Côté rue et jardin, les salles de bains sont dépourvues d’ouvertures, mais équipées de pavés de verre pour un accès à la lumière naturelle. © PP

Une recherche de performances

Naturellement, Gecina et les architectes ont visé une performance élevée. Le bâtiment est globalement en classe B (51à 90 kWhep/m².an). Il a obtenu plusieurs certifications :

– Label BBCA Excellence – Neuf et Rénovation ;

– NF Habitat HQE – Niveau Excellent Profil Économie Circulaire ;

– Label BBC Effinergie Rénovation et Label BiodiverCity.

Il a également reçu plusieurs récompenses : Geste d’Or et Care d’Or 2025 – Lauréat ; Clés d’Or EGF 2025 – Mention Spéciale ; Trophées Bâtiments Circulaires 2024 – Mention Clin d’œil.

Le nouvel immeuble de logement est raccordé au réseau de chauffage urbain de Paris et équipé de radiateurs pilotés par robinets thermostatiques, avec pilotage par thermostat d’ambiance dans chaque logement. © PP

Une solution originale a été adoptée pour la production collective d’eau chaude sanitaire. Deux pompes à chaleur Solaronics PAC Facteur 7 récupèrent la chaleur des eaux grises et des condensats de l’échangeur de chauffage urbain (à 60 °C) pour produire l’ECS. © PP

D’une puissance unitaire de 40 kW, la Pompe à Chaleur Facteur 7 Solaronics sur eaux grises est un dispositif d’extraction des calories contenues dans les eaux grises filtrées, pour les transférer à l’eau de ville afin de produire de l’eau chaude sanitaire (ECS) et la stocker à une température ≥ 58 °C. L’énergie contenue dans les eaux grises est transférée en deux étapes vers l’eau de ville pour en faire de l’ECS, d’abord par un échangeur eau de ville / eaux grises, soutenu ici par un échangeur eau de ville / condensats de chauffage urbain, puis par le condenseur de la pac qui transfère sa chaleur à la boucle d’eau où l’échangeur monte l’eau de ville au niveau de température de stockage de l’ECS (>58 °C). L’évaporateur de la même PAC achève de récupérer l’énergie sur les eaux grises. L’échangeur placé en amont de la PAC, permet de réduire la consommation du compresseur et d’élever la performance énergétique globale du système. Il y a trois semaines, Solaronics ECS a été achetée par le canadien RegenEAU et s’appelle désormais RegenEAU France. © PP