Acquéreur, locataire, vous avez découvert une erreur dans le DPE de votre logement ? Découvrez les recours possibles contre le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur et les indemnisations envisageables.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est devenu l'un des documents les plus importants des ventes et locations immobilières. Son influence dépasse largement la simple information de l'acquéreur ou du locataire : il conditionne la valeur du bien, son attractivité locative, le coût prévisible de son occupation, l'accès à certaines aides publiques et, pour les logements les plus énergivores, la possibilité même d'être loué.
Cette importance économique a mécaniquement entraîné une multiplication des litiges liés aux diagnostics inexacts. Selon les estimations gouvernementales, près de 4 millions de DPE sont réalisés chaque année et environ 70 000 pourraient présenter un caractère frauduleux ou de complaisance.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable au vendeur et au bailleur. Une erreur affectant la performance énergétique annoncée n'est donc plus seulement un défaut d'information : elle peut désormais engager la responsabilité de plusieurs intervenants et ouvrir droit à indemnisation. Explications.
Qu'est-ce qu'un DPE ?
Le DPE est un document réglementaire destiné à évaluer la consommation d'énergie d'un bâtiment ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Régi notamment par les articles L. 126-26 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, il attribue au logement une double étiquette énergétique et climatique allant de A – économe – à G – passoire thermique. Il précise également des recommandations de travaux et le montant des dépenses théoriques.
Le DPE est, sauf exception, obligatoire pour les ventes immobilières et les locations de logements.
Il doit être obligatoirement réalisé par un professionnel certifié, lequel doit inscrire dans son diagnostic un numéro d’enregistrement délivré par l’ADEME : en effet, à chaque fois qu'un diagnostiqueur réalise un DPE, il est tenu de le transmettre à l'ADEME, organisme public. L'ADEME enregistre alors le diagnostic dans sa base nationale et lui attribue un identifiant unique de 13 caractères. Sans ce numéro, le DPE n'est pas valable. Le diagnostiqueur doit également avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle pour cette activité.
Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le DPE est calculé selon une méthode unique dite "3CL" pour "Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements". Ce référentiel modélise la performance énergétique d’un logement à partir de ses caractéristiques physiques selon des conditions d’usage standardisées et non plus principalement sur les consommations déclarées par les occupants, ni les factures. La principale évolution réside dans son opposabilité.
Alors qu'avant le 1er juillet 2021 le DPE n'avait qu'une valeur informative, l'acquéreur ou le locataire peut désormais se prévaloir des informations qu'il contient à l'encontre du vendeur ou du bailleur. Seules les recommandations de travaux conservent une valeur purement informative. © Laure Pophillat
Qu'est-ce qu'un DPE erroné ou frauduleux ?
Un DPE est erroné lorsque les caractéristiques techniques du logement ont été mal relevées, mal interprétées ou mal renseignées, conduisant à une évaluation inexacte de ses performances énergétiques. Les erreurs les plus fréquentes concernent :
– la surface habitable ;
– L'existence ou l'épaisseur des isolants ;
– La nature des vitrages ;
– Les systèmes de chauffage, de ventilation ou de production d'eau chaude sanitaire.
Une simple erreur dans les données d'entrée peut modifier sensiblement la note finale attribuée au logement. © Laure Pophillat
La responsabilité du diagnostiqueur est engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes applicables et aux règles de l'art. Le DPE frauduleux constitue une situation plus grave. Il suppose une falsification volontaire ou une manipulation destinée à améliorer ou à dégrader artificiellement la note énergétique du bien. Il peut s'agir d'un diagnostic réalisé sans visite effective du logement, d'un "DPE de complaisance" entre diagnostiqueur et vendeur, de l'utilisation de données volontairement inexactes ou encore de la falsification délibérée des caractéristiques du bâtiment.
Lorsque la falsification est intentionnelle, les faits peuvent relever du faux et de l’usage de faux au sens de l'article 441-1 du Code pénal, indépendamment des responsabilités civiles encourues. Ainsi, un diagnostiqueur encourt 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende dans l’hypothèse d’un faux.
Comment reconnaître un DPE erroné ou frauduleux ?
Quand les factures contredisent le DPE
Le premier indice d'un DPE erroné ou frauduleux est l'existence d'un écart important entre les consommations réelles du logement et les estimations figurant dans le DPE. Des factures d'énergie systématiquement supérieures aux consommations annoncées peuvent révéler une anomalie significative.
Isolation, chauffage, surface : les points à vérifier
Le second indice d'un DPE erroné ou frauduleux réside dans l'incohérence entre l'état réel du logement et les caractéristiques mentionnées dans le diagnostic. La mention d'une isolation inexistante, d'un double vitrage absent, d'un système de chauffage différent de celui effectivement installé ou encore une erreur de surface habitable peuvent constituer des indices sérieux d'inexactitude.
Quand le DPE n'existe pas officiellement
Enfin, il faut absolument penser à vérifier la régularité administrative du diagnostic. Le numéro ADEME doit pouvoir être retrouvé sur la base officielle de l'Observatoire DPE-Audit. L'absence d'enregistrement ou la présence d'informations divergentes constituent des anomalies importantes.
La méthode la plus fiable consiste généralement à faire réaliser un nouveau DPE par un autre diagnostiqueur certifié. Le contre-DPE constitue fréquemment la preuve centrale permettant d'engager la responsabilité des personnes concernées et d'évaluer le préjudice subi. Ce coût est à la charge de la personne qui conteste, mais il pourra être réclamé au diagnostiqueur initial si l'erreur (ou la fraude) est confirmée. © Magnific
Quels recours ?
Pour les ventes – et locations – conclues avant le 1er juillet 2021, le DPE n'était pas opposable. Il est ainsi souvent considéré que le préjudice subi correspond à une simple perte de chance de négocier le prix à la baisse. Ainsi, le montant de l'indemnisation accordé par le juge ne couvre en règle générale pas la totalité des travaux nécessaires.
Pour les ventes conclues depuis le 1er juillet 2021, l'opposabilité du DPE permet désormais d'envisager une action directe contre le vendeur. Les vendeurs sont responsables de l'intégralité des préjudices en cas de fausse information sur la consommation énergétique du bien ou si le vendeur connaissait l'inexactitude du diagnostic et l'a volontairement dissimulée – vice caché). L’acquéreur – ou locataire – peut ainsi obtenir, selon les faits, une réparation intégrale de son préjudice c’est-à-dire le coût des travaux permettant d’améliorer le résultat du DPE (isolation, etc), le remboursement d’une éventuelle surconsommation d’énergie, les frais d’expertise et plus largement tout préjudice en lien avec l’erreur de diagnostic.
Le diagnostiqueur est tenu d'établir un DPE fiable et conforme aux normes en vigueur. Ainsi, une action peut également être engagée directement contre lui sur le fondement de la responsabilité délictuelle par l’acquéreur ou le locataire. Dans ce cas, une faute dans l’exécution de la mission, un préjudice et un lien de causalité doivent être prouvés. Le vendeur peut également engager une action contractuelle à l’encontre du diagnostiqueur. En plus des sanctions civiles et/ou pénales, le diagnostiqueur encourt une suspension voire un retrait de sa certification.
La responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier peut également être discutée lorsqu'ils ont manqué à leurs obligations de vérification, d'information ou de conseil dans des circonstances révélant des incohérences manifestes.
Quels délais pour agir ?
Les délais d'action varient selon le fondement juridique invoqué. Par exemple, l'action en garantie des vices cachés doit être exercée à l’encontre du vendeur dans les deux ans suivant la découverte du vice. Ce délai ne court donc pas nécessairement à compter de la vente.
L'action en responsabilité contre le diagnostiqueur est soumise au délai de prescription de cinq ans, lequel court à compter du jour où la victime connaît ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Compte tenu de ces délais et de la nécessité de préserver les preuves, il est généralement recommandé de ne pas entreprendre de travaux de rénovation énergétique avant d'avoir obtenu un contre-DPE ou, le cas échéant, une expertise judiciaire.
Avant toute action en justice, il y a lieu de procéder à des démarches amiables (mises en demeure, conciliation, ...). Il est donc recommandé de s’informer auprès d’un avocat spécialisé afin de respecter les règles et délais de procédure, de rassembler les éléments de preuve, etc.
Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Laure Pophillat