Humidité, moisissures, absence de chauffage : un locataire peut-il arrêter de payer son loyer lorsque le logement devient indécent ou inhabitable ? Batirama vous explique tout.
Humidité excessive, moisissures, absence de chauffage, installation électrique dangereuse, infiltrations d’eau ou défaut d’eau chaude : confronté à un logement dégradé, le locataire est souvent tenté d’arrêter de payer son loyer afin de contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires.
En pratique, cette réaction est pourtant juridiquement risquée. Les juges rappellent avec fermeté qu’un locataire ne peut pas suspendre seul le paiement du loyer, même lorsque le logement est objectivement non décent.
Lorsque le logement souffre d’importants dysfonctionnements – humidité excessive, moisissures, problèmes de chauffage, réseau électrique dangereux ou infiltrations d’eau – la tentation peut être grande pour le locataire de cesser de payer son loyer afin de contraindre le bailleur à intervenir. © Magnific
Le principe : le loyer reste dû
La relation entre bailleur et locataire est régie par la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire doit délivrer et maintenir un logement décent pendant toute la durée du bail. Cela implique notamment de garantir la sécurité des occupants et d’effectuer les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives comme la remise en état d’un chauffage défectueux, des travaux d’isolation ou encore une mise aux normes électriques.
En contrepartie, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges aux échéances prévues.
Ces obligations sont réciproques mais juridiquement indépendantes. Ainsi, le fait que le bailleur manque à son obligation de délivrance n’autorise pas automatiquement le locataire à suspendre le paiement des loyers.
Ne pas confondre indécence et inhabitabilité
La distinction entre logement indécent et logement inhabitable est essentielle car ces deux notions n’emportent pas les mêmes conséquences juridiques. Le logement décent est défini par le décret du 30 janvier 2002.
Le logement indécent
Un logement est considéré comme indécent lorsqu’il ne répond pas aux critères minimaux de sécurité, de salubrité et de confort. Un logement peut donc être qualifié d’indécent en raison d’une forte humidité, de moisissures persistantes, d’une mauvaise isolation thermique, d’une installation électrique vétuste ou encore d’une absence de chauffage fonctionnel. Pour autant, l’indécence ne signifie pas nécessairement que le logement est inhabitable. Dans de nombreuses situations, le bien continue à être occupé malgré des conditions de vie dégradées. Le bailleur reste alors tenu d’effectuer les travaux nécessaires afin de remettre le logement en conformité.
Si un logement peut être qualifié d’indécent, cela ne veut pas dire qu’il ne peut plus être occupé. Dans de nombreuses situations, les habitants continuent d’y résider, tandis que le propriétaire est tenu d’effectuer les aménagements et réparations indispensables à sa mise en conformité. © Magnific
Le logement inhabitable
Le logement inhabitable correspond à une situation beaucoup plus grave. Il s’agit d’un logement présentant un danger réel pour la santé ou la sécurité des occupants ou ne permettant plus une occupation normale des lieux. Cette qualification peut résulter d’un risque d’effondrement, d’installations de gaz ou d’électricité particulièrement dangereuses, d’une humidité extrême, de moisissures toxiques massives ou encore d’une absence totale de chauffage ou d’eau. Dans ces hypothèses, les autorités administratives peuvent intervenir par arrêté d’insalubrité, de péril ou d’interdiction d’habiter.
Cette distinction est fondamentale car seul le caractère inhabitable du logement est susceptible de justifier une suspension du paiement du loyer.
Il faut noter le cas particulier des logements classés G : depuis le 1er janvier 2025, les logements les plus énergivores font l’objet de restrictions croissantes. Toutefois, un très mauvais Diagnostic de performance énergétique ne suffit pas, à lui seul, à rendre le logement inhabitable. © Magnific
L’exception d’inexécution : un mécanisme très encadré
La loi permet à une partie d’un contrat de suspendre l’exécution de son obligation lorsque l’autre partie manque gravement à la sienne (article 1219 du Code civil). Ce mécanisme est appelé "exception d’inexécution". En théorie, un locataire pourrait donc cesser de payer son loyer lorsque le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance. En pratique, les juges appliquent ce principe avec une très grande rigueur. Ils exigent généralement une impossibilité totale d’occuper les lieux.
Par exemple, dans une décision du 13 mars 2025 (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23406), la Cour de cassation a refusé d’admettre l’exception d’inexécution malgré des problèmes liés aux installations de gaz et d’électricité. La Cour valide l’idée qu’il faut, pour justifier une suspension de paiement du loyer, démontrer une impossibilité totale d’habiter les lieux (logement "inhabitable" au sens strict), ce qui est difficile à établir en pratique.
Un locataire doit prouver le caractère inhabitable de son bien avant de cesser de verser le loyer. © Magnific
Le risque d’une suspension unilatérale du loyer
Le locataire qui cesse seul de payer son loyer s’expose à des conséquences importantes. Le bailleur peut délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail. En l’absence de régularisation, il peut ensuite saisir le juge afin d’obtenir la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire pour non-respect de ses obligations contractuelles.
Les tribunaux rappellent régulièrement que le locataire qui suspend ses paiements sans autorisation judiciaire agit "à ses risques et périls". Même lorsque le propriétaire manque à ses obligations, le non-paiement du loyer constitue un manquement contractuel susceptible d’entraîner une condamnation au paiement des arriérés, des indemnités d’occupation et des frais de procédure.
De plus, les impayés peuvent fragiliser la situation de la caution et entraîner des difficultés concernant le versement des aides au logement.
Quels recours pour le locataire ?
Face à un logement dégradé, le locataire doit privilégier les voies légales.
Premières démarches
La première étape consiste à constituer un dossier de preuves solide grâce à des photographies datées, des échanges écrits, des rapports techniques, des certificats médicaux ou encore un constat de commissaire de justice.
Le locataire doit ensuite adresser une mise en demeure au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception afin de réclamer la réalisation des travaux nécessaires. Cette étape permet de démontrer que le propriétaire a été officiellement informé des désordres. Le logement reste occupé, le locataire continue de payer son loyer et le bailleur conserve ses obligations normales.
En cas d’inaction du bailleur, une tentative de règlement amiable peut être engagée devant la commission départementale de conciliation ou par l’intermédiaire d’un conciliateur de justice – les démarches sont gratuites.
Action judiciaire
Si aucune solution n’est trouvée, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué peut être saisi par le locataire. Le tribunal dispose alors de pouvoirs étendus. Il peut :
– ordonner les travaux ;
– Réduire temporairement le montant du loyer ;
– Accorder des dommages-intérêts ;
– Ou encore autoriser la consignation judiciaire des loyers.
Dans certaines situations, le juge peut même suspendre temporairement tout ou partie du paiement jusqu’à la réalisation des travaux.
En cas d’inhabitabilité, l’occupation du logement devient interdite sur décision judiciaire – ou administrative –, le paiement du loyer est suspendu et le propriétaire peut être tenu de reloger le locataire. La responsabilité pénale du bailleur peut également être engagée si le logement est volontairement maintenu dans un état dangereux.
La consignation des loyers : uniquement avec l’autorisation du juge
Beaucoup de locataires pensent pouvoir "bloquer" les loyers auprès de leur banque ou de la Caisse des dépôts. En réalité, cette consignation n’est possible qu’avec l’autorisation préalable du juge : le juge des contentieux de la protection peut autoriser cette mesure lorsqu’un litige sérieux existe concernant la décence du logement ou l’exécution de travaux.
La consignation présente alors un avantage important : le locataire continue juridiquement d’exécuter son obligation de paiement tout en empêchant le propriétaire de percevoir les sommes tant que le litige n’est pas résolu.
Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Magnific