Le choix du locataire est encadré par la loi : critères autorisés, discriminations interdites et sanctions. Ce qu’il faut savoir pour louer en toute légalité.
Le droit au logement est affirmé en France comme un droit fondamental. La loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs, pose un principe clair : nul ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire. Cette exigence renvoie directement aux critères définis par le Code pénal, qui encadre strictement les pratiques des bailleurs et des professionnels de l’immobilier.
En pratique, si le propriétaire conserve la liberté de choisir son locataire, cette liberté est encadrée. Elle ne peut s’exercer qu’à partir de critères objectifs, sous peine de tomber dans l’illégalité. Le principe est simple : la sélection est autorisée, la discrimination est interdite. Le principe de non-discrimination encadre chaque étape de la mise en location et impose une rigueur pratique aux bailleurs comme aux professionnels. Dans un marché tendu, il constitue un garde-fou essentiel.
Qu’est-ce que la discrimination à la location ?
Le droit définit la discrimination à la location comme le fait, pour le propriétaire d’un logement (ou son représentant), de choisir un locataire en rejetant la candidature d’une ou plusieurs personnes sur la base de motifs interdits par la loi. Ainsi, la discrimination dans l’accès au logement recouvre des situations variées : refus pur et simple de louer, conditions d’accès différentes selon les candidats, exigences de garanties injustifiées ou encore annonces comportant des critères illégaux.
La liste des motifs prohibés est particulièrement large (article 225-1 du Code pénal). Il est notamment interdit de refuser un candidat en raison de :
– son origine ou sa nationalité ;
– son âge ;
– son sexe ou son orientation sexuelle ;
– sa situation de famille – par exemple : présence d’enfants ;
– son état de santé ou son handicap ;
– sa situation économique ou la nature de ses revenus ;
– son apparence physique, son nom ou son lieu de résidence.
Refuser un dossier complet au seul motif que le candidat est âgé, qu’il perçoit des allocations ou qu’il est parent est illégal. La protection s’étend aussi aux garants, afin d’éviter des discriminations indirectes liées à leur nationalité ou à leur lieu de résidence. © Freepik
Le droit distingue deux formes de discrimination, toutes deux sanctionnées. La discrimination directe est la plus évidente : refuser un candidat en raison d’un critère interdit. Par exemple, écarter une personne en raison de son origine ou réserver une colocation à un seul sexe. La discrimination indirecte est plus subtile mais tout aussi illégale. Elle consiste à appliquer une règle apparemment neutre qui désavantage certaines catégories. Exiger que tous les revenus proviennent d’un emploi salarié en est une illustration typique : cette règle exclut de facto des personnes handicapées ou précaires.
Le principe de non-discrimination intervient à toutes les étapes : annonce, visite, constitution du dossier ou décision finale. Ainsi, dans une annonce immobilière, mentionner une préférence pour une catégorie de locataires – étudiants, seniors, personnes sans enfants – est prohibé, même lorsque l’intention paraît bienveillante.
La discrimination à la location : une réalité persistante
Une part significative des agences immobilières accepte des consignes discriminatoires de la part des propriétaires bailleurs. Les enquêtes menées sur le terrain confirment cette réalité. En effet, les opérations de testing menées ces dernières années mettent en évidence la persistance des discriminations dans l’accès au logement. Après 2019 et 2022, SOS Racisme a dévoilé en janvier dernier les résultats d’une troisième campagne de testing réalisée en 2025 afin de déterminer si les agences immobilières acceptent de discriminer les candidats locataires, à la demande des propriétaires-bailleurs. Les tests ont été réalisés auprès de 198 agences immobilières, réparties sur 70 départements. D’après ces tests, en 2025, près d’une agence immobilière sur deux accepte ou facilite une demande discriminatoire. Ce résultat confirme les conclusions des années précédentes c’est-à-dire une persistance de ces pratiques illégales.
Les critères légitimes de sélection pour le bailleur
Le droit reconnaît au bailleur la possibilité d’évaluer la solvabilité du candidat. Cette appréciation repose sur plusieurs éléments : le niveau et la stabilité des revenus, le taux d’effort – souvent autour de 33 % –, la stabilité professionnelle, la présence d’un garant ou d’une garantie – Visale, assurance loyers impayés. À cette fin, le bailleur peut uniquement demander les documents listés de façon exhaustive par la réglementation (décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015) :
– une pièce justificative d'identité en cours de validité ;
– Une seule pièce justificative de domicile ;
– Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles – exemple : une attestation de l’employeur ;
– Et un ou plusieurs documents attestant des ressources – exemple : trois derniers bulletins de salaire.
La constitution du dossier locatif constitue un point de vigilance majeur. Il est interdit au bailleur de réclamer d'autres pièces comme un certificat de nationalité, une carte d’électeur ou un document attestant une orientation politique, un relevé de comptes ou un contrat de mariage. À défaut, il encourt jusqu’à 3 000 euros d’amende (15 000 euros s’il s’agit d’une personne morale comme une agence immobilière). © Freepik
Le refus du dossier d’un candidat est donc justifié si le dossier est incomplet, si les ressources sont insuffisantes ou si le risque d’impayé est avéré. En revanche, l’origine des revenus (salaires, allocations, pensions) ne peut être un critère d’exclusion. Exiger un titre de séjour alors qu’un passeport est fourni est également prohibé.
Des sanctions pénales et civiles dissuasives
La discrimination à la location constitue un délit pénal. Les sanctions sont lourdes : jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende (article 225-2 du Code pénal). Des peines complémentaires peuvent être prononcées, comme l’interdiction d’exercer une activité professionnelle pour un agent immobilier.
À ces sanctions pénales s’ajoutent des conséquences civiles. La victime peut obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Les professionnels de l’immobilier s’exposent également à des sanctions administratives, pouvant aller jusqu’au retrait de leur carte professionnelle pour les agents immobiliers.
Les recours des victimes : un dispositif renforcé
Les personnes estimant avoir été victimes de discrimination disposent de plusieurs voies de recours. Elles peuvent saisir le Défenseur des droits, porter plainte contre l'auteur de la discrimination – le propriétaire et/ou l'agent immobilier qui le représente – directement à la gendarmerie ou au commissariat de police. Par ailleurs, la victime d'une discrimination au logement peut, en se constituant partie civile, demander une indemnisation financière (dommages-intérêts).
Le Défenseur des droits, autorité administrative indépendante chargée de veiller au respect des libertés et des droits des citoyens, intervient dans le champ du logement privé principalement au titre de sa mission de lutte contre les discriminations. Il est en effet saisi chaque année de centaines de dossiers en lien avec la discrimination dans l’accès au logement.
La preuve constitue souvent un enjeu central. Pour faciliter les démarches, la loi aménage la charge de la preuve : le candidat doit présenter des éléments laissant supposer une discrimination, puis il appartient au bailleur de démontrer que sa décision repose sur des critères objectifs. Des outils comme le testing, les échanges écrits ou les témoignages peuvent être utilisés pour établir les faits. Le Défenseur des droits joue un rôle clé, en accompagnant les victimes et en menant des investigations. Il peut proposer une médiation, une transaction ou orienter vers une procédure judiciaire.
Des associations comme, par exemple, SOS Racisme ou la Fondation pour le Logement des Défavorisés peuvent aussi accompagner les démarches des victimes.
Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Freepik