Spotlight concentre les innovations : exosquelette en béton pour libérer l’espace intérieur, climatisation à eau glacée pour échapper au Règlement F-Gaz, planchers techniques avec dalles de réemploi, etc.
Spotlight, un ensemble de bureaux de 3990 m, a été livré mi-Novembre 2025 par AG Real Estate.
AG Real Estate France, la filiale immobilier de AG Assurances, premier assureur Belge, est promoteur de l’opération et maître d’ouvrage. Tandis que Ofi Invest Real Estate a acquis le bâtiment en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) auprès de AG Real Estate France en 2022. Ofi Invest Real Estate est le pôle immobilier d’Ofi Invest, lui-même aujourd’hui le 4e groupe français de gestion d’actifs avec 206,9 Md€ d’actifs sous gestion à fin juin 2025.
3000 puis 4000 m2
Le terrain, au carrefour de trois rues à Issy-les-Moulineaux, tout proche du métro Mairie d’Issy et à 15 minutes à pied du métro Balard, était auparavant occupé par France Télévision jusqu’en 2018. AG Real Estate France l’acquiert en 2019 et confie la conception d’un nouvel ensemble de bureaux à l’agence d’architecture HOFA.
Le PLU d’Issy-les-Moulineaux permet alors de construire 3000 m2 sur le site. Le PLU est modifié en 2020 pour accroître la densification et autorise alors 4000 m2 sur le site en R+6. HOFA reprend la conception, et décide de démolir et reconstruire, ce qui permet de saturer le volume et la surface autorisés par le PLU. Et, comme l’explique Jean-Patrick Dégrave, architecte et fondateur de l’Agence HOFA, les contraintes du PLU ont poussé HOFA à imaginer un volume inhabituel pour ce nouveau bâtiment : "Spotlight est une grande villa urbaine … avec son socle et ses emmarchements." Les travaux ont commencé au 3e trimestre 2023 pour une livraison au troisième trimestre 2025.
"Le bâtiment, autonome, est présent sur trois rues – un boulevard et 2 rues mitoyennes – ce qui est rare", indique Jean Patrick Dégrave, architecte et fondateur de l’Agence HOFA. © PP
Spotlight bénéficie d’un exosquelette, préfabriqué en béton. Ce qui, tout à la fois a permis de réduire le nombre de poteaux – seulement 4 par niveau pour des plateaux de 700 m2 – et de minimiser les nuisances du chantier pendant la construction. Legendre Île-de-France s’est chargé de la construction du bâtiment, tandis que Ouest Prefa, une autre filiale du Groupe Legendre, a préfabriqué l’exosquelette en béton. © PP
Le bâtiment juste derrière Spotlight a été acquis par Ofi Invest Real Estate et est en cours de rénovation pour aménager un autre immeuble de bureaux. Dans le cas où Ofi Invest Real Estate voudrait réunir les deux bâtiments, le gros œuvre de Spotlight comporte des murs fusibles – des murs non-porteurs que l’on peut abattre sans mettre en péril la résistance mécanique du bâtiment – à chaque niveau contre le bâtiment en rénovation. © PP
Spotlight est construit sur les deux niveaux d’infrastructure du bâtiment précédent qui ont été conservés. Mais les études de sol ont révéls la proximioté de la nappe phréatique. Le bâtiment est donc construit sur un rez-de-chaussée surélevé en plus des deux niveaux de sous-sol qui abritent un parking pour voitures et vélos. © PP
Des plateaux de 700 m2
Avec une capacité d’accueil totale de 420 personnes, Sptolight comporte sept niveaux (R+6). Le rez-de-chaussée est un ERP (Établissement Recevant du Public) pouvant accueillir 100 personnes. Les niveaux deux, trois et quatre sont identiques avec des plateaux de 700 m2 et façades aluminium verticales, derrière l’exosquelette en béton, conçues et posées par le façadier Coveris. Dès le R+4, l’inclinaison de la façade commence à 15 ° d’abord, pour atteindre 45 ° au R+6.
Grâce à l’exosquelette, les plateaux ne comportent que 4 poteaux. Ce qui libère la surface pour l’aménagement. © HOFA / PP
Les concepteurs ont choisi d’aménager des faux-planchers techniques de 70 cm de hauteur à chaque niveau, à l’exception du rez-de-chaussée. Ces faux-planchers quatre tubes, et la ventilation. Du coup, les plafonds sont libres, la sous-face de la dalle béton est apparente, seuls sont suspendus l’éclairage et les panneaux d’amortissement acoustique.
Les faux-planchers sont refermés par des dalles issues de la récupération afin de minimiser le poids carbone du bâtiment. Il a été conçu sous la RT2012 qui ne comportait pas de calcul d’empreinte carbone. Mais il a été labellisé E1C1 dans le label E+C- qui a préparé l’introduction de l’empreinte environnementale des bâtiments dans la RE2020. © PP
L’inclinaison des façades commence au R+4. Deux terrasses accessibles sont aménagées au R+5 et au R+6. © PP
Au R+6, la structure du bâtiment offre une hauteur sous plafond de 4,50 m et une large vue sur Paris. © PP
Le choix de l’eau glacée
Les concepteurs ont pris en compte le Règlement Européen F-Gaz et son calendrier de sévérisation. Ils ont compris que des DRV (Débit de Réfrigérant Variable) utilisant le R410A ou le R32 deviendraient de plus en plus coûteux à maintenir. Ils ont donc opté pour deux pompes à chaleur réversible air/eau Carrier Aquasnap 30RQP et une distribution à quatre tubes d’eau chaude pour le chauffage et d’eau glacée pour le rafraîchissement vers des ventiloconvecteurs. Le réseau en quatre tubes signifie qu’il est possible de chauffer un local, tout en en rafraîchissant un autre : souplesse de fonctionnement.
Les deux pompes à chaleur air/eau Carrier Aquasnap utilisent du R32. Chacune en contient 16 kg dans son circuit thermodynamique chargé en usine et scellé. Ce qui réduit les risques de fuite et concentre la maintenance sur les circuits de fluide en un seul endroit. Installées dans un local technique ouvert au R+6, ces pompes à chaleur sont dimensionnées pour une température maximale de départ d’eau en chauffage de 51 °C. © PP
Au rez-de-chaussée, l’équipement technique est fixé au plafond. Les ventiloconvecteurs sont raccordés en quatre tubes. © PP
L’opération a coûté environ 40 millions d’euros, dont 20 M€ pour l’acquisition du terrain. Elle n’est pas encore occupée, mais plusieurs prospects sont intéressés soit par tout le bâtiment, soit par une division en différentes surfaces locatives. Le bâtiment est labellisé HQE, BREEAM, E1C1, WELL et WiredScore.
Source : batirama.com / Pascal Poggi / © PP