Face au succès des plateformes comme Airbnb, des règles juridiques strictes encadrent les locations de meublés de tourisme, notamment avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Les plateformes de type Airbnb, Abritel, HomeAway, Booking, etc, ont conduit à un développement massif des locations meublées de courte durée (ou "location de meublés de tourisme", ou encore "location de meublés touristiques"), essentiellement au sein des centres des grandes villes et des secteurs touristiques.
L'important succès de ces locations a entrainé la diminution du parc locatif disponible pour les résidents permanents ainsi que l'augmentation des loyers en raison de la diminution de l’offre. Les règles juridiques se sont ainsi multipliées pour encadrer ce phénomène et apporter une réponse à la crise du logement sévissant en France. La loi Le Meur du 19 novembre 2024, surnommée parfois "loi anti-Airbnb", renforce les outils de régulation existants. La majorité des dispositions de la loi est déjà en application. D'autres seront applicables à une date fixée par décret, non encore paru à ce jour, et au plus tard le 20 mai 2026.
Un certain nombre de mesures tendent à freiner l'incitation à la location meublée touristique : obligations déclaratives, diagnostic de performance énergétique, quotas de nuitées,... Batirama fait le point sur le sujet.
Louer sa résidence secondaire
Est considérée comme une résidence secondaire la résidence occupée moins de 8 mois par an. La législation considère qu'une personne n'a qu'une résidence principale, et qu'en conséquence ses autres biens constituent des résidences secondaires.
Lorsqu’une personne souhaite mettre pour la première fois en location un meublé de tourisme qui constitue une résidence secondaire, il doit déclarer ce bien auprès de la mairie de la commune où se situe son meublé. La déclaration, selon la commune, peut être réalisée en ligne ou par un téléservice. Cette déclaration est obligatoire pour toutes les résidences secondaires. Si aucune déclaration n’a été effectuée, le loueur s’expose à une contravention pouvant aller jusqu'à 450 €. © Laure Pophillat
Selon la ville dans laquelle se situe la résidence secondaire, en principe les grandes villes, une autorisation de changement d’usage associée à l’obtention d’un numéro d’enregistrement est nécessaire. Le numéro attribué doit ensuite figurer sur toutes les annonces de location du logement, y compris celles publiées en ligne. En l'absence d'enregistrement, le loueur est passible d'une amende civile de 5 000 euros maximum. Avec la loi Le Meur de 2024, cette amende sera portée à 10 000 euros à une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026.
À noter : le changement d'usage
Le changement d’usage se définit comme la transformation de locaux d'habitation en des locaux dédiés à un autre usage, requérant une autorisation préalable, délivrée par le maire de la commune concernée. Or, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. Sont concernés par cette procédure les résidences principales qui dépassent la limite de 120 jours par année civile (ou 90 jours selon les communes) et toutes les résidences secondaires.
Le fait de ne pas respecter cette obligation de changement d'usage est puni d'une amende civile pouvant aller jusqu'à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé (avant la loi de 2024, l’amende était de 50 000 euros). Il est donc important de se renseigner préalablement auprès de la commune où se situe le meublé pour savoir si cette procédure s'applique.
Louer sa résidence principale
Juridiquement, la résidence principale est définie comme "le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge […]" (article 2 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989).
Concernant la location touristique de la résidence principale, l’ancienne réglementation s’applique toujours en 2025 ce qui signifie qu’aucune formalité n’est encore exigée à ce jour pour louer sa résidence principale sur de courtes durées. Seules les communes où la procédure administrative dite de "changement d’usage" est requise peuvent imposer au loueur de déclarer sa résidence principale en mairie. C’est notamment le cas à Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse ou Tours.
Avec la loi Le Meur, à compter du 20 mai 2026 (ou d'une date antérieure fixée par décret), la déclaration du bien loué en meublé touristique en mairie assorti d’un numéro d’enregistrement unique sera obligatoire pour tous les propriétaires d’un meublé qu’il s’agisse de résidence principale ou secondaire. Et cela, dans toutes les communes. Un téléservice national sera mis en place à cet effet par lequel tout propriétaire qui offrira à la location un meublé de tourisme (résidence principale ou secondaire) devra au préalable procéder à son enregistrement. © Laure Pophillat
Plafond de la durée de la location saisonnière pour les résidences principales
Il est possible de louer sa résidence principale en location touristique par le biais notamment d'une plateforme internet, de type Airbnb, seulement dans la limite de 120 jours par année civile, soit 4 mois. Depuis le 1er janvier 2025, ce plafond peut être abaissé, dans la limite de 90 jours par an, sur délibération motivée du conseil municipal. La ville de Paris a déjà durci sa réglementation en adoptant le plafond de 90 jours par année civile.
En cas de dépassement du plafond, le contrevenant encourt aujourd’hui une amende civile de 10 000 euros. Cette amende sera de 15 000 euros à compter du 20 mai 2026 (ou une date antérieure selon le décret à paraître).
Le diagnostic de performance énergétique : nouveau document obligatoire
Depuis le 1er janvier 2023, un logement qui ne respecte pas le seuil de performance énergétique ne peut pas être proposé à la location et son loyer ne peut pas être augmenté. Jusqu’à la loi Le Meur, cette réglementation ne s’appliquait pas à la location saisonnière.
Depuis cette dernière loi de 2024, un propriétaire qui loue pour la première fois un meublé de tourisme dans une commune soumise à autorisation de changement d’usage, doit présenter un DPE attribuant à son meublé au moins la lettre F en 2025 et au moins la lettre E en 2028. Tout logement dont la note figurant sur le DPE est G n’est donc plus considéré aujourd’hui comme un logement décent (passoire thermique), et ne peut donc plus être loué.
À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme – présents et futurs – devront afficher un DPE de A à D. Ainsi, l’obligation se durcit au fil des années. Concrètement, si aujourd'hui, un propriétaire a déjà obtenu une autorisation de changement d’usage, il aura un délai de 9 ans pour effectuer les travaux nécessaires afin d’améliorer le classement énergétique de son bien d'ici 2034.
À défaut de respecter la norme énergétique, le contrevenant encourt une amende administrative de 5 000 euros au maximum.
Louer un meublé en copropriété
Dans le cas d’un bien en copropriété, la première chose à vérifier pour louer en courte durée est le règlement de copropriété. Dans ce dernier, il faut rechercher la présence ou l’absence d’une clause interdisant la location meublée de courte durée, comme une clause d’habitation dénommée "exclusivement bourgeoise". Cette clause exclut la location saisonnière.
Depuis le loi du 21 novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent mentionner de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme. Par ailleurs, tout copropriétaire doit, informer, depuis la loi du 21 novembre 2024, le syndic que son lot fait l'objet d'un enregistrement en tant que meublé de tourisme. Une fois informé, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d'information relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété.
Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Freepik