Acheter un local, un atelier ou un dépôt à plusieurs soulève vite la question de la structure juridique. La SCI permet de regrouper ces biens dans une personne morale distincte et de fixer les règles de gestion. Les formalités se font désormais en ligne, mais deux choix sont essentiels : les statuts et le régime fiscal.

Ce que permet une société civile immobilière (SCI)

La SCI a pour objet d’acquérir ou de faire construire un ou plusieurs immeubles, de les gérer et de les administrer. Elle réunit au minimum deux associés, personnes physiques ou morales, et son activité principale doit rester civile. La location de locaux nus entre dans ce cadre, alors que l’achat en vue de la revente ou la location meublée relèvent d’une activité commerciale, admise seulement à titre accessoire.

La contrepartie tient à la responsabilité des associés. Ils répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital. Les créanciers doivent toutefois avoir préalablement et vainement poursuivi la société avant de pouvoir agir contre les associés.

 

Pourquoi les professionnels du bâtiment ont recours à la SCI ?

Détenir votre local d’exploitation via une SCI sépare l’immobilier de l’entreprise qui l’occupe. Si l’entreprise qui exerce son activité dans le local rencontre des difficultés, l’immeuble reste la propriété de la SCI et, en principe, il ne fait pas partie des biens sur lesquels les créanciers de l’entreprise peuvent se faire payer. En cas de cession de l’entreprise, le bien ne figure pas à l’actif du bilan, ce qui allège la valorisation et le prix demandé au repreneur.

Vous pouvez également transmettre progressivement les parts à vos enfants. Les donations bénéficient notamment de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, sous réserve des règles fiscales applicables.

 

/ À noter. Le gérant d’une SCI n’est pas nécessairement associé. Vous pouvez confier la gestion à un tiers choisi pour ses compétences.

 

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Les étapes de la création d'une SCI en ligne

La création d’une SCI en ligne suit un ordre précis. Les statuts ouvrent le processus et fixent la dénomination, le siège, l’objet, la durée, le capital social et les pouvoirs du gérant. Le capital est libre à partir de 1 €, en numéraire ou en nature, et une société civile n’a pas l’obligation de le déposer sur un compte bloqué, contrairement aux sociétés commerciales.

LegalPlace propose un service de création d’une SCI en ligne qui se charge de l’ensemble des formalités de création, de la génération des documents au dépôt du dossier sur le Guichet unique de l’INPI.

Vient ensuite l’annonce légale. L’avis de constitution se publie dans un support habilité du département du siège, après la signature des statuts et avant l’immatriculation. Son tarif est forfaitaire, fixé pour 2026 à 191 € HT en France métropolitaine et à 223 € HT à La Réunion et à Mayotte.

Le dossier transite enfin par le Guichet unique de l’INPI, en autonomie ou avec l’aide d’un professionnel du droit. Il comprend les statuts signés, l’attestation de parution, un justificatif de siège, les pièces d’identité des dirigeants et la déclaration des bénéficiaires effectifs. Votre SCI obtient son numéro Siren une fois l’immatriculation enregistrée.

 

IR ou IS, quel régime fiscal retenir en SCI ?

Par défaut, la SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR). La société ne supporte pas l’impôt elle-même, chaque associé déclarant sa quote-part de résultat sur sa déclaration personnelle, y compris lorsque les bénéfices restent dans la société.

L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné. Elle reste révocable jusqu’au 5e exercice suivant celui de l’option, puis devient irrévocable. Le résultat est alors taxé à 25 %, avec un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions.

La nature du bien pèse dans l’arbitrage. Les travaux d’amélioration sur un local commercial ne se déduisent pas des revenus fonciers, alors qu’ils s’amortissent à l’IS. À l’inverse, tant que la SCI reste à l’IR, la vente d’un immeuble relève des plus-values immobilières des particuliers et de leurs abattements pour durée de détention.

L’apport d’un immeuble au capital suit la même ligne de partage. Il s’enregistre gratuitement lorsque la SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR) et supporte un droit de mutation de 5 % lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce droit tombe si l'apporteur s'engage à conserver ses parts pendant au moins trois ans, à la condition que l'immeuble soit apporté avec l'ensemble d'un actif immobilisé et affecté à une activité professionnelle.

 

Même montée entre proches, une SCI familiale doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, comptes à l’appui.

 

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Source : batirama.com / LegalPlace