Xerfi et l’Institut Montaigne se sont penchés sur les liaisons entre démographie et logement. L’institut Montaigne parle d’archipel démographique. Xerfi prévoit une forte baisse de la construction de logements dès 2030.
Deux instituts se sont penchés au même moment sur l’influence de la démographie sur le logement : Xerfi et l’Institut Montaigne. Partant de l’évolution prévisible de la démographie française, Xerfi conclut à une baisse de la construction neuve dès 2026 pour parvenir à un peu plus de 210 000 logements neufs en 2045. L’Institut Montaigne s’est plutôt intéressé à "l’archipélisation démographique" qui conduit à une sectorisation de l’habitat – les jeunes actifs dans les grandes villes, les familles avec enfants en périphérie des grandes villes et les personnes âgées dans les villes moyennes –, pose de réels problèmes et face à laquelle les municipalités sont mal armées pour réagir.
Le vieillissement de la population française est inéluctable
Selon l’étude présentée par Xerfi à Paris le 17 mars 2026, la baisse de la population française est comprise depuis longtemps, mais n’a pas produit de réaction politique réelle. Comme les évolutions démographiques sont relativement lentes, les prévisions démographiques pour les 25 prochaines années sont quasi-certaines. Et ce n’est pas spécialement réjouissant, ni sans sérieuses conséquences sur le logement.
En 2025, le nombre de naissances et de décès en France se sont croisés : durant les années à venir, il y aura plus de décès que de naissances. Ce qui devrait entraîner une rupture et le début de la décroissance de la population active vers 2040. Ce phénomène pourrait être ralenti, mais pas inversé, si une nouvelle réforme retardait encore l’âge des retraites. © Xerfi
Conséquence de la baisse des naissances, la population vieillit et dès 2037, la part des plus de 65 ans passera à 25 % et continuera de grimper ensuite. © Xerfi
Le nombre de foyers devrait continuer de croître jusque vers 2045, mais surtout à cause de la décohabitation. Dès 2022, le nombre moyen de personnes par foyer n’était que de 2,15 et cela devrait continuer de baisser lentement. Et la décohabitation sera le principal facteur de la croissance du nombre de ménages. © Xerfi
Autre conséquence de la décohabitation selon Xerfi, la sous-occupation des logements – définie comme au moins trois pièces de plus que les besoins théoriques des ménages – progresse chez les personnes âgées, seules et en couple, et chez les couples sans enfants. Selon Xerfi, dès à présent 25 % des résidences principales en France, soit 7,6 millions de logements sont sous-occupés. Il s’agit avant tout de maisons individuelles dans 93 % des cas. Les propriétaires sont nettement plus concernés (39 %) que les locataires (7 %). Et il s’agit plutôt de ménages âgés : 60 % des sous-occupants ont au moins 60 ans et ce sont à 70 % des ménages d’une ou deux personnes. © Xerfi
Face à ces évolutions, Xerfi prévoit une forte baisse de la construction de logements neufs, après la période 2025-2030 pour laquelle les pouvoirs publics ont mis en place divers moyens de soutien. La décennie 2030 devrait voir une baisse rapide et importante du nombre annuel de logement neufs, puis une stabilité un peu au-dessus de 210 000 logements neufs par an durant la décennie 2040. © Xerfi
Face au vieillissement de la population, de nouveaux besoins de logements apparaissent
Les personnes âgées, dans leur large majorité, veulent terminer leurs vies chez elles. Ce qui justifie les travaux d’adaptation des logements et l’intérêt de MaPrimeAdapt’. Mais ce n’est pas toujours possible et, pour contourner l’EHPAD, dont l’image ne s’améliore pas, de nouveaux types de logements apparaissent, ainsi que de nouveaux types de financements. Côté financements, deux entreprises de la fintech, Arrago et Mirabelle, ainsi que certivia, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations, proposent des prêts viagers hypothécaires. Arrago et Certivia proposent un prêt d’au moins 50 000 €, en échange de l’hypothèque du bien immobilier de l’emprunteur. Ces prêts sont sans mensualités de remboursement. L’emprunt et ses intérêts sont remboursés à l’échéance de l’hypothèque.
Xerfi indique que de nouveaux types de logements apparaissent pour seniors encore autonomes – résidences intergénérationnelles ou béguinage –, mais aussi pour seniors déjà fragilisés, mais pas totalement dépendants : colocations et maisons partagées. Certains promoteurs, comme Domani, AGES & VIE, se sont lancés dans le logement partagé, qui devrait néanmoins rester une niche jusque vers 2030. Tandis que d’autres, comme Cocoon’Ages (Eiffage Immobilier) et Maisons Marianne (Atland) promeuvent les résidences intergénérationnelles avec 30 000 logements en perspective d’ici 2030. © Xerfi
Le nouvel archipel démographique : un défi pour les Maires
L’étude de l’Institut Montaigne, réalisée à partir de données collectées par Terre de Données, porte sur la polarisation des territoires en fonction de l’âge et de la structure familiale. L’Institut Montaigne explique que "les grandes villes concentrent les jeunes actifs, tandis que les villes moyennes vieillissent plus rapidement ; les familles avec enfants se déplacent vers les périphéries ; les familles monoparentales progressent fortement dans plusieurs métropoles. Cette archipélisation démographique n'est pas un simple constat statistique : elle reconfigure la demande de services publics, modifie l'équilibre des équipements (écoles, petite enfance, santé) et redessine les arbitrages d'aménagement". Les maires, souligne l’Institut Montaigne, sont pris entre deux feux : répondre dans l’urgence aux effets immédiats de ces flux, tout en cherchant à infléchir les déterminants structurels qui orientent les trajectoires résidentielles, au premier rang desquels l'accès au logement.
Entre 2016 et 2022, la part des moins de 25 ans et des 25-54 ans a continué de progresser dans les grandes villes, tandis qu'elle reculait dans les villes moyennes, définies comme celles dont le pôle Aire d’Attraction des Villes (AAV) compte entre 50 000 et 200 000 habitants. La concentration des jeunes actifs dans les grandes villes tient aussi au nombre croissant d’adultes de plus de 25 ans résidant encore chez leurs parents. Ce nombre connaît une accélération dans les douze plus grandes villes françaises, avec des augmentations souvent supérieures à 10 % entre 2016 et 2022. © PP
L'augmentation du nombre de personnes de plus de 55 ans est presque deux fois plus rapide dans les villes moyennes que dans les grandes villes, accentuant le contraste entre des métropoles dynamiques et des territoires intermédiaires en vieillissement démographique accéléré. © PP
Dans les grandes villes, la présence de familles avec au moins un enfant mineur recule nettement au profit des périphéries. Dans les douze plus grandes villes françaises, le nombre de familles avec au moins un enfant recule fortement entre 2016 et 2022. À Paris, il diminue près de trois fois plus vite que sur l'ensemble du territoire : - 6,6 % contre - 2,7 %. ©PP
Du coup, souligne l’Institut Montaigne, l'archipélisation démographique se traduit, à l'échelle municipale, par une homogénéisation progressive des profils de population. Certaines villes deviennent majoritairement familiales, d'autres vieillissent rapidement, d'autres encore attirent principalement des jeunes actifs sans enfants. Les municipalités doivent donc faire face à un double défi : adapter les équipements publics – services publics, offre scolaire, santé – à ces évolutions, mais aussi tenter d'en infléchir la trajectoire.
La stratégie de l'adaptation, en aval, est plus visible et politiquement valorisante ; le choix de l'action en amont, en agissant sur les déterminants structurels de l'attractivité résidentielle, est plus incertaine, plus coûteuse et ne produit ses effets qu’à long terme. Une fois les flux enclenchés, indique l’Institut Montaigne, l'action municipale absorbe les conséquences, plus qu’elle ne maîtrise les causes, au risque d'une gestion réactive des capacités (classes, crèches, équipements), plutôt qu'une trajectoire planifiée.
Au total, ces réponses portent sur l'ajustement :
– adaptation des équipements à la nouvelle demande ;
– Consolidation de l'offre sociale pour des profils urbains spécifiques comme les familles monoparentales ;
– Compensation de la perte de mixité par des dispositifs intergénérationnels.
C’est indispensable, mais en s'alignant sur la population présente, l'offre de services et d'équipements contribue à consolider le profil dominant de la commune, renforçant les mécanismes de spécialisation démographique. Pour réagir, dans les grandes villes en particulier, un levier structurant s'impose : l'accès au logement. L'évolution récente des prix souligne la difficulté à enrayer, le mécanisme de sélection générationnelle et sociale que le logement opère. Au cours de la dernière décennie, cette sélection s'est durcie : le prix moyen au m2 des appartements anciens a augmenté d'environ 35 % à Lyon, Lille et Montpellier, de 53 % à Marseille et jusqu'à 60 % à Rennes. Il n’a augmenté que de 25 % à Paris, mais en partant d’un niveau déjà très élevé, ce qui aboutit à Paris à des prix au m2 environ trois fois supérieurs à la moyenne nationale.
Des moyens inadaptés
Les municipalités ont pris de nombreuses initiatives qui témoignent d'une prise de conscience croissante du rôle du logement dans la structuration démographique des villes. Elles butent toutefois sur une limite majeure, comme l’indique l’Institut Montaigne : le cœur des mécanismes de sélection résidentielle demeure verrouillé par des paramètres dont le traitement relève de l'échelle nationale. Si le maire dispose de certains leviers, ceux-ci restent partiels, encadrés et souvent insuffisants seuls pour infléchir la composition sociale et générationnelle de la ville, notamment lorsque Plan Local d’Urbanisme (PLU) est intercommunal. Le maire peut, par exemple, demander l’application d’une taxe d’habitation sur les logements vacants dans certains cas, mais il ne peut pas réduire les droits de mutation. Il ne peut pas ordonner la réquisition des logements vacants, mais peu réguler les meubles touristiques. Si bien, conclut l’Institut Montaigne, que les maires sont jugés sur la capacité de leur ville à rester "mixte", dynamique et habitable pour toutes les étapes du cycle de vie, alors même que les mécanismes les plus décisifs se jouent largement ailleurs. Le risque est alors celui d'une gestion fragmentée des symptômes : tandis que chaque commune peaufinera sa réponse locale, la spécialisation territoriale continuera de se renforcer et de redessiner silencieusement la géographie sociale du pays.
En avril, après les élections municipales, devrait pourtant arriver au Sénat un projet de loi, qui portera sur une décentralisation des compétences sur le logement. Il pourrait changer les choses. © PP
Source : batirama.com / Pascal Poggi / © PP