Acheter un logement ou un local aux enchères est accessible à tous, mais implique des règles strictes selon le type de vente : judiciaire, notariale ou domaniale. Ne vous lancez pas sans être bien informé !
Bien que peu courant, il est possible d’acheter son futur logement ou tout autre bien immobilier (garage, commerce,…) lors d’une vente aux enchères. Cette vente se réalise avec une mise en concurrence et l’enchérisseur qui offre le prix le plus élevé devient l’acquéreur du bien concerné. L’univers des ventes aux enchères immobilières est plus diversifié qu’il n’y paraît. On en distingue trois grands types : notariales, judiciaires, domaniales.
Toute vente aux enchères est ouverte à tous, particuliers comme professionnels, et elle permet de réaliser de bonnes affaires. Toutefois, il est important de connaître les règles spécifiques encadrant toute vente aux enchères comme de rester vigilant, car les mises à prix, souvent inférieures à la valeur du marché, peuvent grimper bien au-delà. Comptez sur Batirama pour vous expliquer comment cela fonctionne !
Plusieurs types de ventes aux enchères
Il existe différents types de ventes aux enchères, chacune soumise à des règles spécifiques (modalités de participation, organisateur, lieu, etc.).
Les ventes aux enchères notariales
Elles ne concernent que des biens délibérément cédés par leurs propriétaires. Une telle vente se déroule souvent dans une salle des ventes notariales ou à l’étude du notaire. Elle peut également se dérouler sur Internet (ex : immonotairesencheres.com).
Les ventes judiciaires
Ces dernières ne concernent que des logements saisis ou vendus dans le cadre d’une procédure contentieuse comme une saisie immobilière (ex : un emprunteur n’a pas remboursé son crédit immobilier) ou une liquidation judiciaire (ex : vente des biens d’une société "en faillite"). Il s’agit donc de "ventes forcées". Elles sont organisées à la barre du tribunal judiciaire. La représentation par un avocat inscrit au barreau du tribunal compétent est obligatoire. C’est lui qui est en charge de surenchérir.
Les ventes domaniales
Elles concernent des biens issus de successions vacantes (non réclamés ou auxquels les héritiers ont renoncé), mais également des biens immobiliers appartenant à l’État ou à des personnes publiques (collectivités, hôpitaux, SNCF, etc.). Ainsi, il peut s’agir de biens immobiliers ordinaires (logement, bureau, etc.) ou atypiques (ancienne caserne, etc.). La vente est organisée en salle des ventes ou en mairie.
Plusieurs sites Internet sont spécialisés dans les ventes aux enchères, dont : licitor.com, immonotairesencheres.com, immonot.com, agorastore.fr, special-encheres.com, etc. © Freepik
Bien s’informer : le cahier des charges et la visite préalable
Il est important de bien s’informer au préalable notamment par l’examen attentif du dossier de vente (cahier des charges ou cahier des conditions de vente) et par la visite du bien afin de permettre aux potentiels acquéreurs d’évaluer la valeur du bien et de connaître les charges, contraintes ou risques juridiques.
Le cahier des charges
Le dossier contient le descriptif du bien (superficie, diagnostics, servitudes, occupation éventuelle du bien, charges de copropriété, éléments d’urbanisme, origines de propriété, etc.) ainsi que les conditions financières (mise à prix, montant du chèque de consignation, montant prévisionnel des frais, délais de paiement, etc.).
Dans le cadre d’une vente notariale, les conditions de vente sont rédigées par le notaire et consultables auprès de l’étude notariale ou sur des plateformes spécialisées (ex : immonot.com).
Dans le cadre d’une vente judiciaire, ce cahier est rédigé par l’avocat du créancier poursuivant, déposé au greffe du tribunal judiciaire et il peut être consulté librement au greffe ou via l’avocat du vendeur.
Dans le cadre d’une vente domaniale, il est rédigé par le service gestionnaire du bien (ex : Direction de l'immobilier de l'État, commune, hôpital), téléchargeable en ligne (site des impôts ou Agorastore, selon le cas), ou à retirer en mairie ou auprès de l’administration concernée.
La visite du bien immobilier
Il est également très important, en amont, de visiter les biens immobiliers mis en vente car ils sont souvent vendus en l’état (aucune garantie). © Freepik
Dans le cadre d’une vente judiciaire, les visites sont planifiées par un commissaire de justice, à dates fixes. Le bien est parfois occupé (par le débiteur ou un locataire), ce qui empêche ou limite l’accès.
Dans le cadre d’une vente notariale, c’est le notaire qui organise des visites préalables, souvent sur inscription. Les visites sont plus souples que dans le cadre judiciaire et il est possible de poser des questions ou de venir avec un professionnel. La vente étant volontaire (non forcée par un juge), le bien est souvent libre et bien présenté.
Dans le cadre d’une vente domaniale, les visites sont organisées par l’administration ou, sur délégation, par un prestataire à des dates fixes. Il est possible que certains biens mis en vente puissent être désaffectés, voire en mauvais état, non entretenus, ou difficiles d’accès.
Le prix et les frais à la charge de l’acquéreur
La mise à prix est le prix de départ des enchères. Ce n’est pas le prix de vente final, qui sera celui de l’enchère la plus élevée (adjudication). L’acquéreur doit régler, comme pour toute vente immobilière, le prix ainsi qu’un certain nombre de frais obligatoires.
Vente judiciaire
Dans le cas d'une vente judiciaire, la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant, avec l’accord du juge. Elle peut représenter le montant de la dette à recouvrer, un prix plancher arbitré par le tribunal, ou autre. Elle est souvent basse par rapport au prix du marché ainsi, les affaires les plus intéressantes se concluent souvent dans une vente judiciaire.
Les frais comprennent notamment les frais de poursuite (honoraires de l’avocat du créancier), les frais de procédure judiciaire (huissier, greffe, publicité...), les droits d’enregistrement, les frais d’avocat pour l’adjudicataire.
Vente notariale
Dans le cas des ventes notariales, la mise à prix est fixée librement par le propriétaire vendeur, avec le conseil du notaire. Elle peut être proche de la valeur de marché réelle (vente classique) ou inférieure au marché pour attirer des enchérisseurs (stratégie de vente). Les frais comprennent notamment les frais classiques dits "de notaire", les droits d'enregistrement, les frais liés à l'organisation de la vente.
Vente domaniale
Dans une vente domaniale, la mise à prix est fixée par l'administration. Les prix sont fréquemment attractifs, mais les biens peuvent nécessiter, selon le cas, des travaux lourds ou présenter des contraintes spécifiques (urbanisme, accessibilité, dépollution…). Les frais comprennent notamment les droits d’enregistrement, les frais administratifs fixes (variables selon l’administration), les éventuels frais de publication ou de vente (commissaire-priseur, huissier, etc.).
Selon la nature du bien vendu et le type de vente aux enchères, les frais estimés peuvent se situer entre 9 et 18 % du prix d’adjudication. Il faut donc bien s’informer avant d’assister à la vente. © Freepik
L’accès aux enchères
Deux principes importants commandent la vente aux enchères.
– l’accès libre : L’accès est libre ainsi tout le monde peut y participer sous réserve d’avoir la capacité juridique (c'est-à-dire être majeur et ne pas faire l'objet d'une sauvegarde de justice, d'une curatelle ou d'une tutelle), de justifier de son identité, de son domicile et de déposer une consignation ;
– La consignation obligatoire : la consignation est une étape essentielle et commune aux trois types de ventes aux enchères immobilières. C’est une sorte de dépôt de garantie obligatoire qui assure que l'enchérisseur est capable de finaliser l'achat s'il remporte l'enchère. Elle doit, en générale, être versée par un chèque de banque ou un virement et elle est restituée si l’enchérisseur n’a pas emporté la vente (dans le cas contraire, elle sera encaissée et son montant, imputé sur le prix de la vente et les frais).
Selon la vente, le montant de la consignation se situe entre 5 % et 20 % du prix de mise à prix à verser à l’étude en charge de la vente pour les ventes notariales, auprès du greffe du tribunal ou du dépositaire des fonds désigné (souvent un avocat ou commissaire de justice) pour les ventes judiciaires, au service administratif organisateur pour les ventes domaniales.
Toute personne autorisée à participer à la vente aux enchères peut surenchérir sans limite tout en évitant, bien sûr, de dépasser ses capacités de financement.
Les suites de la vente aux enchères
L'enchérisseur qui a porté l'enchère la plus haute devient propriétaire du bien s’il n’y a pas de surenchère et s’il paye dans les délais requis le prix et les frais.
Le risque de surenchère après la vente
Concernant les ventes notariales et judiciaires, pendant dix jours à compter de la vente, une autre personne peut se porter acquéreur en faisant une surenchère. Le prix qu’elle doit proposer doit être au moins supérieur de 10 % à la dernière enchère. Le bien est alors remis en vente aux enchères, la nouvelle mise à prix étant égale au premier prix d'adjudication majoré d'au moins 10 %. Dans l'hypothèse où personne ne monte sur ce prix, le logement échappe au premier adjudicataire et revient au surenchérisseur.
Quand il n'y a pas de surenchère, la vente est donc définitivement validée au 11ème jour. L'adjudicataire (l’acquéreur) est alors rétroactivement considéré comme ayant eu la propriété définitive de l'immeuble dès le prononcé de l'adjudication.
Le paiement du prix et des frais
L’adjudicataire du bien vendu doit régler le prix de vente et les frais pour se voir remettre les clés. Il doit verser le solde du prix selon des délais spécifiques : 30 jours pour les ventes domaniales, 45 jours pour les ventes notariales et 60 jours pour les ventes judiciaires.
Si l’adjudicataire ne parvient pas à régler la somme demandée, les conséquences peuvent être très fâcheuses : le bien est remis en vente, l’adjudicataire perd les sommes déjà versées (notamment le montant de la consignation et les frais préalables) et il est tenu de payer la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moins élevé. De plus, il peut être soumis au paiement d’intérêts de retard sur le montant de son enchère jusqu’à la revente du bien.
Les ventes aux enchères sont fermes et définitives. Ainsi, contrairement à une vente classique de gré à gré, l’acquéreur, ne bénéficie pas du délai de rétractation de 10 jours. Il ne bénéficie pas non plus de la condition suspensive d’obtention d’un emprunt immobilier. Ainsi, si l’acquéreur a besoin de souscrire un prêt immobilier pour financer son acquisition, il a intérêt à obtenir, avant la vente aux enchères, un accord de principe de sa banque sur un montant maximal. © Freepik
Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Freepik