L?enquête 2012 de CLCV (association nationale de consommateurs et usagers) sur les contrats de syndics révèle des facturations abusives et autres honoraires trop élevés, même si des améliorations ont été constatées.
Facturations abusives, dispositions contractuelles à la rédaction trompeuse, honoraires excessivement élevés… autant de points que CLCV a relevés lors de la réalisation de son enquête portant sur 133 contrats de syndic.
Principal reproche : le défaut de lisibilité des clauses relatives au montant des honoraires de gestion courante. Dans près de 52 % des contrats, on trouve des forfaits administratifs prévoyant un supplément de rémunération s’ajoutant aux honoraires de base. Si le montant moyen de ces forfaits est de 17 €/lot/an, il peut dépasser les
40 €/lot/an). Or, la présentation de ces forfaits induit clairement les copropriétaires en erreur, ceux-ci mésestimant alors la rémunération du syndic.
Facturations illicites
Par ailleurs, CLCV trouve toujours des facturations illicites : création du carnet d’entretien (218,80 €), mise à jour du fichier des copropriétaires (179,40 €), transmission des archives au syndic successeur (650 € auxquels s’ajoute un forfait par lot), création du plan comptable de la copropriété (33 €/lot) ou forfait annuel pour le suivi des contentieux (150 €) en sus des vacations horaires pour le suivi des dossiers en procédure.
Enfin, l’association constate que le coût de certaines prestations est totalement disproportionné par rapport à la charge de travail qu’elles représentent : près de 120 € la mise en demeure, 280 € la transmission du carnet d’entretien ou près de 580 € la communication de l’état daté.
L’amplitude des prix pour un même acte peut être très importante : entre 80 € et 580 € pour l’état daté par exemple, soit un facteur de 1 à 7 ! Un tel écart ne peut être toléré lorsque l’on sait qu’il s’agit ici d’une prestation sur laquelle le syndic est en position d’exclusivité, le copropriétaire étant obligé de faire appel à lui.
Des améliorations
Toutefois, quelques améliorations sont à relever. D’une part, les clauses abusives dans les contrats sont apparues moins nombreuses qu’à une certaine époque. D’autre part, le recouvrement des impayés consiste moins à « facturer du papier ».
CLCV remarque ainsi une augmentation du nombre de contrats incluant la lettre de relance dans la gestion courante. De même, il est fait moins souvent usage de la mise en demeure systématique. Malgré cela, il est nécessaire de prendre des mesures permettant de limiter les abus constatés.
Source : batirama.com
Les points à améliorer et pistes de travail
- Les professionnels doivent modifier leurs pratiques et améliorer la présentation de leurs contrats afin que le montant des honoraires de base apparaisse clairement, quitte à ce que le coût en soit décomposé ;une réflexion doit être organisée sur certaines facturations, notamment le compte bancaire séparé ;
- la lettre de relance, la mise en demeure et la communication du dossier à un avocat ou un huissier doivent être comprises dans la gestion courante ;
- Le coût des prestations accomplies par le syndic en situation d’exclusivité (état daté…), doit être plafonné ;
- différentes instances disciplinaires, déontologiques et de conciliation, composées notamment de représentant des consommateurs, devront fixer les règles de déontologie applicables à l’ensemble de la profession, et prononcer, le cas échéant, des sanctions disciplinaires à l’encontre des professionnels violant les textes régissant leurs activités et trancher, à l’amiable, certains litiges.