Faire du logement la grande cause nationale du prochain quinquennat

L?alliance pour le logement rassemble l?USH, la fondation Abb� Pierre, la FFB, France Urbaine et Intercommunalit�s de France et veut tr�s fortement relancer la construction de logements en France.

« L’alliance pour le logement Grande Cause nationale du quinquennat » rassemble, harmonieusement semble-t-il, des organisations que l’on n’a pas l’habitude d’entendre parler d’une même voix.

Mercredi 9 mars, l’Union Sociale pour l’Habitat (le mouvement HLM), la fondation Abbé Pierre, la FFB (Fédération Française du Bâtiment), France Urbaine (l’association de référence, disent-ils eux-mêmes, qui rassemble communautés urbaines, communautés d’agglomérations et grandes villes) et Intercommunalités de France (association qui rassemble les intercommunalités de France) ont collectivement reçu à la Bourse à Paris, les candidats à l’élection présidentielle pour entendre leurs propositions sur le logement et leur poser des questions précises. ©PP

Un accord sur le constat

Les cinq associations qui forment l’Alliance pour le Logement dressent d’abord un constat sévère. Quatre millions de personnes sont mal logées en France, dont 300 000 sont carrément sans domicile fixe (SDF).

Deux millions de personnes attendent un logement HLM. Etant donné les conditions de ressources, 70% des français sont théoriquement éligibles à un logement social. Les loyers du secteur privé ont augmenté de 30% en moyenne depuis un an.

Le rythme de construction des logements neufs baisse. USH et FFB constatent en plus une baisse des permis de construire accordés, notamment en collectif, qui ne laisse pas présager un rebond de la construction neuve, au contraire.

Depuis le début du quinquennat, le gouvernement a considéré le financement du logement, dont celui du logement social, comme une variable d’ajustement budgétaire qu’il pouvait impunément amputer pour combler des déficits ailleurs.

Les cinq organisations égrainent une longue litanie : suppression de 5 € sur les APL, ce qui est sensible pour ceux qui les reçoivent, mais ne représente que 400 millions d’euros économisés par l’Etat en 5 ans.

L’obligation faite aux bailleurs sociaux de diminuer les loyers pour compenser la baisse des APL. Lors de la conférence de presse qui a précédé l’audition des candidats Olivier Salleron, le président de la FFB, s’étranglait presque en parlant de la suppression de l’APL accession…

Bref, comme l’indiquait Emmanuelle Cosse, Présidente de l’USH : « la question du logement est un sujet de préoccupation pour des millions de nos concitoyennes et concitoyens … Le sujet du logement est éminemment politique et je me réjouis de le voir aujourd’hui porté à l’agenda électoral ». ©PP

Olivier Salleron, le président de la FFB veut une pause dans le développement des normes. C’est d’ailleurs finalement moins la RE2020 qui l’inquiète – on peut difficilement aller contre les économies d’énergie en construction neuve alors que les prix de l’énergie flambent – que la ZAN ( zéro artificialisation nette), dont il craint que cela devienne un réel obstacle à la construction. ©PP

Sept axes et vingt et une propositions

Du coup l’alliance a publié ses propres revendications, organisées en 7 axes et 21 propositions.

Christophe Robert, délégué général de la fondation Abbé Pierre, expliquait qu’il doit chaque année discuter avec le ministère des Finances le montant des aides pour l’hébergement d’urgence. Il préfèrerait, pour une plus grande efficacité et une meilleure organisation, que ce soit fixé de manière pluriannuelle. Tiens, 5 ans, par exemple. ©PP

Le premier axe - faire du logement un outil en faveur du pouvoir d’achat des ménages – se décline en trois propositions :

cesser de durcir les conditions d’accès aux aides au logement et de raboter les dispositifs concernés,
rétablir l’APL accession,
conforter le modèle du logement social basé sur des dispositifs à long terme, comme le Livret A et la PEEC ou Participation des Employeurs à l’Effort de Construction, ex-1% logement, désormais gérée par Action Logement.

Le second axe – augmenter la production de logements – comporte lui aussi trois dispositions. Pour fixer les idées, en 2021, 471 000 logements ont été autorisés à la construction, mais seulement 386 700 logements ont été mis en chantier.

réformer la fiscalité foncière pour empêcher la rétention des terrains constructibles,
définir rapidement ce que signifie ZAN (Zéro Artificialisation Nette) pour faire en sorte que cela ne devienne pas un prétexte pour ne plus construire,
supprimer la RLS (Réduction de Loyer de Solidarité) qui grève les capacités d’investissement des organismes HLM et rétablir un taux de TVA à 5,5% sur l’ensemble de la production de logements sociaux.

Le troisième axe – simplifier les règles et décomplexifier l’action – est particulièrement cher à la fois à l’USH et à la FFB.

réduire les recours abusifs contre les permis de construire, réduire les délais de traitement des contentieux devant la justice, justifier tous les refus ou retraits de permis de construire,
simplifier les règles d’urbanisme pour pouvoir densifier, notamment autour des gares,
avant d’imposer de nouvelles normes et règles, évaluer leur pertinence, leur coût et l’effet de leur combinaison avec les règles existantes.

La transition écologique quand même

Les cinq organisations en conviennent, il faut aller vers la transition énergétique et elles l’appellent de leurs vœux. Le quatrième axe - renforcer le rôle du logement dans la lutte contre le réchauffement climatique – demande :

une hausse des moyens financiers consacrés à la rénovation du parc locatif social et du parc privé existant, tout en simplifiant le système qui empile des règles différentes,
aider les ménages et les acteurs du logement à supporter les surcoûts de la RE2020,
donner de la visibilité sur tous ces dispositifs (aides, RE2020, …) pour que les acteurs aient le temps de s’adapter.

La prévisibilité, le profond désir que le changement soit préparé et annoncé a d’ailleurs émergé de manière forte au cours des débats : tout le monde aimerait une stabilité et une prévisibilité dans la politique du logement, dans toutes ses composantes.

L’accès au logement pour les plus fragiles

Le cinquième axe porte sur l’accès des ménages au logement, notamment les plus fragiles.

Amplifier le plan « Logement d’Abord » en augmentant ses ressources et en le dotant d’un échéancier pluriannuel. Ce plan vise à loger les personnes sans domicile.
créer un parcours sécurisé d’accès ai logement pour les jeunes (garanties, …),
contrôler l’encadrement des loyers dans les zones tendues.

Le sixième axe – faire du logement un outil d’aménagement du territoire –

veut maintenir partout une offre de logements,
permettre aux collectivités d’adapter certains dispositifs nationaux à leur réalité territoriale, avec des garde-fous tout de même,
une bonne concertation entre les collectivités et l’échelon national.

Eviter la ségrégation

Le septième et dernier axe – lutter contre la ségrégation territoriale - propose de :

faire respecter et de renforcer la loi SRU,
mettre en place, dans chaque quartier relevant de la politique de la ville, un pacte d’objectifs et de moyens entre l’Etat et les acteurs locaux (collectivité locale, bailleurs, …),
redéfinir le zonage du territoire (3 à 5 zones de tension aujourd’hui) pour l’attribution des aides au logement (APL, PTZ, aides à l’investissement…) pour l’adapter aux réalités locales.

Questions aux candidats

Fort de ces 21 propositions, l’Alliance pour le logement a auditionné une partie des candidats à l’élection présidentielle ou leurs représentants. La gauche ne dépassait pas Fabien Roussel, le candidat du Parti Communiste, et la droite ne s’étendait pas au-delà de Valérie Pécresse, notamment ; comme l’expliquait Emmanuelle Cosse, parce qu’elle n’allait pas inviter des gens qui passent leur temps à insulter le logement social, son personnel et ses locataires.

Le berger Jean Lassalle n’était pas représenté non plus.

Seule Anne Hidalgo avait fait le déplacement. Malheureusement, Mme Hidalgo, tout comme les représentants des autres candidats, étant des femmes et des hommes politiques, avait tendance à ne pas répondre aux questions qu’on lui posait.

Tous cependant se sont engagés sur des objectifs chiffrés de construction neuve, voire de rénovation globale, à l’exception notable d’Emmanuelle Wargon qui représentait le candidat Emmanuel Macron. Comme elle est ministre du Logement, elle se rend peut-être mieux compte que ce n’est pas si facile.

Geoffroy Didier pour Valérie Pécresse s’engage sur un « choc de simplifiaction », sur la réduction de la TVA à 5,5% pour la construction de logements sociaux, sur la construction d’au moins 500 000 logements par an, sur la remotivation des maires en leur confiant l’attribution d’au moins 60% des logements sociaux de leur commune et la définition du ZAN dans leur commune, sur l’indexation de la taxe d’habitation en fonction du développement de la population des communes, … Il engageait également Valérie Pécresse à stopper la getthoïsation en ne finançant plus la construction de logements très sociaux dans les communes qui en comptent déjà plus de 30%, à éradiquer la précarité énergétique des 2 millions de foyers les plus modestes grâce à un crédit d’impôt représentant 50% du coût des travaux, en plus des diverses aides publiques. Il s’engageait aussi à favoriser l’accession à la propriété de diverses manières, dont en rétablissant l’APL accession et en créant un système de caution solidaire national pour aider les foyers modestes à obtenir des prêts bancaires. Il souhaitait exclure des logements sociaux, les condamnés pour trafic de drogue ou trouble à l’ordre public, sans toutefois préciser ce qu’il entendait faire de leurs familles.

Anne Hidalgo souhaite la construction de 150 000 logements sociaux par an, dont 60 000 logements très sociaux. Elle propose que l’Etat se substitue aux Maires qui ne respectent pas la loi SRU (25% de logements sociaux dans leur commune) et que les préfets accordent les permis de construire dans ce cadre. Citant l’exemple de Paris, elle demande un encadrement des loyers plus strict (montants abaissés et pénalités réelles pour les bailleurs qui y dérogent) dans les zones tendues. Elle instituerait également un « bouclier logement », c’est-à-dire une allocation permettant de ne pas consacrer plus de 30% du revenu d’un ménage à ses dépenses de logement, que ce soit loyer ou remboursement d’emprunt, y compris pour les classes moyennes et les jeunes actifs qui doivent se loger dans le parc privé. Elle imagine aussi, pris en charge par la Caisse des Dépôts, une avance de frais pour la rénovation globale des logements, avec remboursement au moment de la vente du logement rénové ou bien sur longue période, de manière à supprimer le problème du reste à charge. Et puis aussi la construction de plein plein plein de logements étudiants, et le développement de la colocation avec un cadre juridique mieux adapté. Enfin, pour les communes qui dépasseraient une proportion de 40% de logements sociaux, elle mettrait en place une aide au financement de la construction des bâtiments publics (écoles, …) et au développement des services publics.

Julien Bayou pour Yannick Jadot généra liserait l’encadrement des loyers à tout le territoire, augmenterait le montant du chèque énergie et étendrait son bénéfice à 15 millions de foyers. Il consacrerait chaque année 10 Md€ à la rénovation thermique globale pour éradiquer les 5 millions de passoires énergétiques et réduire de 50% la facture énergétique des français. Il construirait 700 000 logements sociaux au cours du quinquennat, dont 300 000 de très sociaux. Dis comme ça, c’est plus impressionnant que 140 000 logements sociaux par an, dont 60 000 de très sociaux. Il porterait l’exigence de la loi SRU à 30% de logements sociaux, avec amendes pour les communes qui ne la respectent pas et remplacement des maires récalcitrants par le préfet pour les permis de construire. Plus un grand plan pour éradiquer le « sans-abrisme », la reconversion des bureaux vides en logement en centre-ville, ainsi que la transformation des logements privés vides depuis un certain temps en logements sociaux.

Yann Brossat pour Fabien Roussel a commencé par faire rire tout le monde en rappelant que, traditionnellement, la gauche aide le logement social, tandis que la droite soutient l’accès à la propriété. Mais que le gouvernement d’Emmanuel Macron, se voulant ni de droite ni de gauche, a donc fait ni l’un, ni l’autre. Le gros morceau est arrivé tout de suite après : il veut réduire à la part des dépenses de logement à 20% du revenu, en rappelant que les maires communistes sont des maires bâtisseurs. Il construira 200 000 logements sociaux par an (tout confondu : HLM, logements étudiants, pensions de famille comme transition entre le sans-abrisme et le logement, …). Il poussera également à 30% le seuil de logements sociaux dans la loi SRU, plus un strict encadrement des loyers dans toutes les zones tendues et une démétropolisation du pays. Cette dernière idée signifie que l’on ne peut pas indéfiniment concentrer l’attractivité du pays dans ses grandes métropole, mais qu’il faut faire revenir les services publics dans les villes petites et moyennes, amener la fibre partout. Il veut faire revenir le 1% patronal à 1% contre 0,46% aujourd’hui et, enfin, atteindre 700 000 rénovations globales par an.

Eric Coquerel pour Jean-Luc Mélenchon estime qu’il manque 1 million de logements en France et construira donc 200 000 logements par an durant le quinquennat, dont 20 000 logements par an pour les femmes victimes de violences, plus 15 000 logements étudiants par an, 700 000 rénovations globales par an et zéro SDF d’ici 5 ans. Il souhaite réquisitionner les logements vides, avec une progression de mesures incitatives avant la réquisition, introduire une garantie universelle sur les loyers et constitutionnaliser le droit au logement. Et ? Oui, oui, lui-aussi veut remonter le 1% patronal à 1%.

Emmanuelle Wargon pour Emmanuel Macron posait clairement une petite difficulté aux organisateurs. Etant actuellement ministre du Logement, elle deviendra peut-être ministre du Logement de plein exercice au cours du mandat à venir. Il faut donc montrer une certaine fermeté pour ne pas décevoir la salle, empreinte de courtoisie tout de même pour ne pas obérer l’avenir. D’ailleurs, ce sont Emmanuelle Cosse et Olivier Salleron qui se sont chargés de lui poser des questions. Emmanuelle Wargon a un peu douché leurs espoirs en soulignant qu’en ce qui concerne la construction neuve, la RE2020 représente la stabilité et la prévisibilité qu’ils souhaitent ardemment. Plutôt que de s’engager sur des objectifs chiffrés, elle a préféré rappeler le succès de MaPrimeRénov’ et son million de dossiers déposés et ses 650 000 travaux commencés en 2021 et considéré que c’était le meilleur moyen pour parvenir à un flux de rénovations de 700 000 logements par an. Elle souhaite par ailleurs développer la filière des matériaux de construction biosourcés et de la construction bois. Elle indique tout de même que les propositions de la commission Rebsamen sur la simplification restent à mettre en œuvre. Elle considère notamment que le bail réel solidaire - le foncier reste la propriété d’un Office Foncier Solidaire (OFS), ce qui réduit le coût d’accès à la propriété – doit être simplifié et promu plus fortement, tout comme le dispositif Loc’Avantages (réduction d’impôt pour un bailleur en échange d’une baisse de loyer pour ses locataires) . Elle souligne que le gouvernement a sauvé la loi SRU en la pérennisant.

De cette discussion trois idées ressortent principalement : construire beaucoup plus, rendre prévisible le cadre normatif et la politique du logement en général, créer un fonds national de garantie des loyers et des remboursements d’emprunts.

Source : batirama.com / Pascal Poggi