Freiner et hiérarchiser l?inflation normative. Un doux rêve pour les constructeurs-promoteurs qui vivent au quotidien « l?enfer » des normes inutiles ou absurdes. Florilège.
Il y a des simplifications de normes et réglementations qui simplifient vraiment, certaines qui sont inutiles, d’autres qui complexifient ou encore des simplifications qui sont restées dans les tiroirs de l’administration.
Et puis dans le même temps, il y a la production en flux continu de nouvelles normes qui créent de l’empilement et qui, parfois, contredisent les anciennes. Un véritable mille-feuille qui ferait pâlir d’envie nos grands pâtissiers.Telle est la dure réalité des professionnels de la construction, malgré la volonté du gouvernement Hollande d’ériger au rang de ses priorités la chasse aux normes.
Baisser les coûts de construction
Si les normes – 4 000 dans le secteur de la construction selon l’Afnor - contribuent à améliorer la qualité des logements, elles sont aussi un facteur non négligeable de la flambée de leur prix de revient.
L'inflation de la règlementation aurait fait grimper de 15 à 25 % le coût de la construction en 10 ans en France. Simplifier pour la construction, c’est donc construire plus et plus vite, mais aussi faire baisser les coûts de construction.
Un objectif essentiel partagé par tous les acteurs ; pourtant dès qu’il s’agit de pointer les normes à simplifier, là le sujet n’est plus consensuel avec des intérêts parfois divergents et des lobbies qui donnent de la voix.
Le privé moins bien servi que le social
Constructeur et promoteur, Sylvain Massonneau, vice-président de LCA-FFB, voit dans le bilandu « choc de simplification » lancé en 2013 par François Hollande et relayé par Cécile Duflot, alors ministre du Logement, à travers la démarche de concertation « Objectifs 500 000 » un verre à moitié vide.
« Globalement, la mise en place d’un groupe de travail constitué des acteurs de la construction dans le cadre d’ « Objectifs 500 000 » pour simplifier la réglementation a été une très bonne idée. On a produit beaucoup de documents et établit une centaine de propositions. En 2014, Sylvia Pinel qui reprend le chantier entamé par Cécile Duflot annonce 50 mesures de simplification dans le plan pour la relance de la construction.
On est loin de l’objectif et quand on y est, tout s’est concentré sur le logement social, regrette Sylvain Massonneau. Le grand perdant a été le privé. La profession a eu le sentiment que le logement ne devait pas être un bien de marché ».
Ces normes dont les constructeurs-promoteurs ne veulent plus
Pour illustrer cette déception et dénoncer le manque de réalisme, le vice-président de LCA-FFB cite de nombreux exemples.
Recours architecte
A commencer par l’obligation de recourir à un architecte pour une construction publique ou privée dont la surface excède 150 m2 ou 2 000 m2 lorsqu’il s’agit d’un aménagement foncier.
« Certes, cela donne un rôle accru aux architectes, mais aussi un coût supplémentaire avec l’emploi d’un poste en plus et de la complexité », estime-t-il, tout en s’interrogeant sur le signal de la simplification envoyé.
Publicité
« Que penser aussi de la loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, dite « loi Sapin 2 » qui impose que toute publicité pour un investissement immobilier locatif ouvrant droit à un avantage fiscal soit désormais suffisamment claire pour que l’acheteur puisse en appréhender les risques.
Ce qui revient dans nos publicités à exposer les risques tout en valorisant nos produits. C’est très castrateur », reconnaît-il.
Affichage permis de construire
Dans le même esprit, la nouvelle règle d’affichage des permis de construire (arrêté du 30 mars publié au JO du 13 avril 2017 relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme) alourdit le contenu du panneau d’affichage.
« Rien d’exceptionnel jusque-là, mais les nouvelles mentions demandées facilitent les recours des tiers ! Incroyable », s’exclame Sylvian Massonneau.
Norme électricité NF 15-100
Pour illustrer les allers et retours de l’administration, la révision de la réglementation des installations électriques des bâtiments neufs est exemplaire. L’idée du gouvernement de Manuel Valls est de rendre optionnelles un certain nombre d’installations de confort, notamment les pré-câblages informatiques (obligatoires depuis 2003) pour réduire les coûts des promoteurs immobiliers.
La norme NFC 15-100 révisée ne conserve que les exigences de sécurité. Or la loi de modernisation de l’économie de 2008 impose le pré-câblage en fibre optique. Un retour en arrière pour les constructeurs et promoteurs.
« Il y a aussi des mesures qui apparaissent sans que personne et en premier lieu la profession les ait demandées, note Sylvian Massonneau. C’est le cas de la suppression de la garantie intrinsèque ; garantie délivrée par le constructeur au client, lui assurant qu’il a les fonds nécessaires pour achever la construction.
Suppression de la garantie intrinsèque
Cette pratique a été supprimée parce qu’un promoteur a fait faillite laissant son chantier de 150 logements inachevé et la fin des travaux à la charge des acheteurs. Mettre à mal un mécanisme qui fonctionnait, utilisé majoritairement par les constructeurs de maisons individuelles juste en raison d’un cas particulier n’est pas justifié ».
Depuis le 1er janvier 2015, promoteurs et constructeurs n’ont plus le choix entre deux garanties : ils doivent souscrire auprès d'une banque, d'une compagnie d'assurance ou d'une société de cautionnement une garantie extrinsèque qui permettra de régler les travaux à terminer s’ils déposent le bilan.
« Alors que l’objectif est de faire baisser les coûts de construction, cette mesure conduit à augmenter de 1% le prix (coût de la garantie) auquel s’ajoute un volet de mise en place très complexe », insiste Sylvain Massonneau.
Médiation
Autre sujet qui fâche : l’obligation pour tous les professionnels et entreprises en contact avec des clients particuliers de proposer à leurs clients une médiation en cas de litige.C’est à eux qu’incombe la responsabilité de trouver un médiateur, de communiquer ses coordonnées et de les faire figurer sut tous leurs documents, y compris sur leur site Internet, sous peine d’une amende administrative.
Un dispositif contraignant et qui a un coût. « Cela rajoute encore des tracas administratifs, souligne le vice-président de LCA-FFB. Est-ce à nous de tenir ce rôle, d’autant que ce dispositif n’apportera pas davantage de sécurité ».
Transmission d’entreprise
Sylvain Massonneau dénonce aussi une mesure « à la fois inutile et pénalisante », celle issue de la loi sur l’économie sociale et solidaire qui consiste à obliger les cédants de société à informer individuellement les salariés de leur souhait de vendre et de la possibilité qu’ils ont d’adresser une offre de reprise.
Une information qui de surcroît doit être réitérée tous les 3 ans. « Cette règle est un obstacle à la bonne reprise des entreprises, constate-t-il. Elle retarde le départ des chefs d’entreprise qui ne veulent ou ne peuvent plus adapter leur société aux évolutions et à l’horizon, ce seront des liquidations ».
Archéologie préventive
Mais le top de ce qui rend la vie du promoteur encore plus difficile, c’est pour Sylvain Massonneau la réforme sur l’archéologie préventive qui deviendrait même une réforme punitive.
« Cette réforme a mis à mal les opérations privées. Avant, il existait une taxe sur les permis de construire finançant un organisme pour faire son travail d’archéologie. Aujourd’hui, cette taxe a été supprimée et remplacée par une redevance payée par le seul porteur d’opérations. On finance un diagnostic, s’il s’avère positif, il n’y a ni limite de budget, ni de délais.
Dans un centre-ville, un projet de 200 logements a été stoppé deux ans et demi pour au final trouver deux latrines romaines sans intérêt, s’indigne Sylvain Massonneau.
Dès qu’il y a un terrain avec une construction ou des ruines, on se demande qui démolit, quoi, à quel moment, et pendant ce temps-là l’opération ne se conclut pas. C’est une hérésie. Il faut revenir à l’ancien système de taxe qui mutualisait les risques. On attend impérativement du nouveau gouvernement qu’il réforme cette question ».
Conduit de fumée
Il y a aussi des simplifications programmées qui ne voient pas le jour, en raison de lobbies industriels très forts. C’est le cas de la suppression de l’obligation d’installer un conduit de fumée dans les maisons individuelles neuves équipées d’un système de chauffage électrique.
Cela aurait pu économiser entre 2 000 et 3 000 euros sur le coût, mais le décret d’application de cette mesure n’est jamais paru.
Local à vélos sécurisé
Les constructions neuves de bâtiments d’habitation et de bureaux doivent désormais posséder un local à vélos sécurisé. S’il n’est pas sécurisé, le propriétaire du vélo peut se retourner contre le promoteur en cas de problème.
TVA sur terrains à bâtir
Au rang des changements qui placent les promoteurs dans des situations qui s’avèrent pour le moins pénalisantes, il y a la TVA sur les terrains à bâtir. « Un texte explicatif de 2010 satisfaisait tout le monde, explique Sylvain Massonneau.
En août dernier, une réponse ministérielle vient contredire la doctrine administrative avec rétroactivité. Conclusion, une remise en cause de trois ans de pratiques avec redressement possible à la clé. Comme quoi nous ne sommes pas à l’abri d’une mauvaise lecture d’un texte ou d’une nouvelle interprétation dont l’impact peut être dramatique pour nos entreprises ».
Réglementation environnementale 2020
Le constructeur déplore aussi le manque de cohérence dans l’action du gouvernement. « Après la RT 2012 applicable au 1er juillet 2013, on nous promet un temps d’expérimentation avant la prochaine réglementation environnementale de 2020 (à l’époque réglementation thermique).
Le gouvernement lance en 2013 le projet Comepos qui doit conduire le secteur du bâtiment neuf vers l’énergie positive via des bâtiments démonstrateurs habités pour intégrer l’ensemble des dépenses d’énergie. Et ainsi préparer la future réglementation.
Patronnée par l’Ademe et coordonnée par la Commissariat à l’Energie Atomique (CEA) et l’Ines, cette initiative regroupe une vingtaine de partenaires : constructeurs, chercheurs, architectes et fabricants. La livraison des maisons est prévue fin 2018 ; commenceront alors les mesures et contrôles. Tout irait bien jusque-là, s’il n’avait pas été annoncé entretemps une réglementation environnementale 2020 (E+C-) prenant en compte un nouveau critère : le bas carbone.
On n’a pas encore terminé Comepos que déjà la DHUP réfléchit à écrire la nouvelle réglementation, en fixant des seuils. On n’est pas encore en mesure de tirer le bilan de cette expérience, de connaître le retour d’investissement, ni les sinistres potentiels. L’Etat n’a pas tenu sa promesse d’auditer », regrette presque désabusé Sylvain Massonneau. Décidément, le temps de l’administration n’est vraiment pas celui des entreprises.
Du pain sur la planche
Pour Sylvain Massonneau qui estime « qu’on est passé à côté de plein de choses » sur la simplification, il reste encore beaucoup à faire. « Il faut poursuivre le travail de simplification, mais surtout hiérarchiser les priorités sur ce qui peut bloquer le métier. Il faut des acteurs responsables, professionnels, Etat, mais aussi grand-public ». En deux mots ; privilégier la rationalité.
Source : batirama.com / Frédérique Vergne