Reconvertir plutôt que construire : c’est l’une des pistes explorées par Lockall pour développer ses centres de self-stockage en Île-de-France.
L’entreprise française mise notamment sur la transformation de bâtiments existants, avec un exemple particulièrement emblématique à Paris : un ancien parking souterrain de sept niveaux transformé en espace de stockage.
Le secteur du self-stockage évolue. Au-delà de la simple location de box, certains opérateurs cherchent désormais à intégrer leurs activités dans le tissu urbain existant, en réutilisant des bâtiments dont l’usage initial n’est plus adapté aux besoins actuels.
C’est notamment le positionnement adopté par Lockall, acteur français du self-stockage digital en Île-de-France. L’entreprise développe des espaces de stockage destinés aux particuliers comme aux professionnels, mais aussi des services complémentaires tels que des espaces de travail, des ateliers ou encore des solutions de réception de marchandises.
Transformer des parkings devenus sous-utilisés
À Paris, Lockall s’est attaqué à un cas particulièrement spectaculaire : un parking souterrain de sept niveaux situé dans le XIIIe arrondissement. Le site comptait 834 places de stationnement, dont environ 80 % étaient inutilisées.
Plutôt que de démolir ou de laisser cet équipement vacant, Lockall a choisi de le transformer en centre de stockage. Le projet prévoit notamment l’installation de deux monte-charges de deux tonnes permettant de desservir les sept niveaux souterrains.
Cette opération illustre une problématique appelée à prendre de l’importance dans les grandes métropoles : comment donner une seconde vie à des bâtiments et infrastructures devenus inadaptés à leur fonction d'origine ?
La baisse de l’usage de certains parkings, l’évolution des mobilités et la pression foncière dans les zones urbaines rendent la question particulièrement stratégique. La transformation en espaces de stockage constitue l’une des réponses possibles, notamment lorsque la configuration du bâtiment permet une reconversion sans intervention lourde sur la structure.
Du parking au centre de stockage
La transformation d’un parking en centre de self-stockage ne consiste toutefois pas simplement à installer des cloisons.
Le projet doit intégrer les contraintes propres à ce type d’exploitation : circulation des utilisateurs, accès aux différents niveaux, manutention des marchandises, sécurité incendie, contrôle des accès ou encore vidéosurveillance.
Chez Lockall, la digitalisation constitue un autre élément central du concept. L’accès au centre et au box s’effectue au moyen d’une application mobile et d’une clé numérique cryptée. L’entreprise indique utiliser une technologie certifiée ISO/IEC 27001:2013 et compléter le dispositif par de la vidéo et de la télésurveillance 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7.
L’objectif est de limiter les infrastructures d’accueil tout en permettant aux utilisateurs d'accéder de manière autonome à leur espace de stockage.
La digitalisation, clé de l'autonomie
La digitalisation constitue aussi un levier important du modèle Lockall.
Réservation et paiement en ligne, accès par smartphone, gestion de la clé numérique, réception de marchandises : une partie importante du parcours utilisateur peut être réalisée sans intervention permanente du personnel.
Cette automatisation permet d’imaginer des bâtiments fonctionnant de manière plus autonome, tout en maintenant un niveau élevé de contrôle sur les accès.
Pour Lockall, le self-stockage devient ainsi un produit immobilier à part entière : un bâtiment existant, réaménagé, sécurisé et piloté numériquement pour répondre à de nouveaux besoins urbains.
Une architecture intérieure pensée pour la modularité
Le modèle économique du self-stockage repose sur une idée simple : proposer des surfaces adaptées au plus près du besoin.
Lockall annonce ainsi des box allant de 0,5 à 50 m² selon les sites et les offres. Les clients peuvent choisir leur surface, réserver en ligne et accéder ensuite à leur espace depuis leur smartphone.
Pour un bâtiment reconverti, cette modularité permet également d’optimiser les surfaces disponibles. Les volumes existants peuvent être divisés en unités de stockage de différentes tailles, tout en conservant des circulations communes et des espaces dédiés à la manutention.
Le dispositif s’adresse aussi aux professionnels : artisans, TPE, commerçants ou entreprises peuvent y entreposer du matériel, des archives, des marchandises ou des équipements sans avoir à louer un local commercial ou un entrepôt traditionnel.
Un prolongement avec la « Maison des Artisans »
Lockall cherche d’ailleurs à aller au-delà du seul stockage. Avec sa « Maison des Artisans », l’entreprise propose des espaces de travail destinés notamment aux artisans et aux TPE : bureaux privatifs, coworking, salles de réunion, ateliers et fab labs.
L’intérêt de ce modèle est de rapprocher dans un même lieu plusieurs fonctions : travailler, fabriquer, entreposer et recevoir des marchandises.
Cette approche peut répondre à une problématique bien connue des petites entreprises en zone dense : le coût et la rareté des locaux. Un artisan peut ainsi dissocier son espace de travail de ses besoins de stockage, ou au contraire profiter d’un accès direct entre les deux.
La reconversion comme stratégie foncière
Le cas de Lockall illustre plus largement une tendance de fond dans l'immobilier : la recherche de nouveaux usages pour des bâtiments existants.
Dans les métropoles où le foncier est rare, chaque bâtiment vacant ou sous-utilisé peut constituer une réserve d'espace. Parkings, bâtiments tertiaires, locaux d’activités ou surfaces commerciales peuvent potentiellement accueillir de nouvelles fonctions, à condition que leur structure, leur accessibilité et leur réglementation le permettent.
Le self-stockage présente, de ce point de vue, certaines caractéristiques favorables à la reconversion : les espaces sont modulaires, les besoins en lumière naturelle peuvent être limités par rapport à ceux d’un logement ou d’un bureau, et l’activité peut fonctionner avec une présence humaine réduite.
Pour les propriétaires comme pour les opérateurs, la question devient alors moins celle de construire de nouveaux mètres carrés que de valoriser ceux qui existent déjà.
Avec la transformation de son parking parisien et le développement de ses centres en Île-de-France, Lockall met en avant une stratégie qui associe reconversion immobilière, modularité des espaces et digitalisation.
Reste à savoir jusqu’où ce modèle pourra être reproduit. Chaque bâtiment possède ses propres contraintes techniques, réglementaires et économiques. Mais dans un contexte de sobriété foncière et de recherche de nouveaux usages pour les bâtiments existants, la reconversion d'espaces sous-utilisés en lieux de stockage constitue une piste intéressante à suivre.
Pour le secteur du bâtiment, l’enjeu est finalement plus large que celui du self-stockage : il s’agit de déterminer comment adapter l’existant aux nouveaux usages urbains, plutôt que de systématiquement construire du neuf.
Source : batirama.com