A l’horizon 2015, la construction de logements sociaux dynamisera le marché du Neuf grâce notamment à la loi sur la libération du foncier public et à la baisse de la TVA.

Le cabinet Xerfi vient de publier une étude approfondie, après plusieurs semaines d’enquêtes et d’analyses, sous le titre : «L’immobilier social en France - Tendances à l’horizon 2015, analyse des performances financières et panorama des forces en présence »

 

Selon Vincent Desruelles, auteur de cette enquête, le dynamisme du logement social tranchera avec le bas niveau des mises en chantier de logements neufs à l’horizon 2015. Après une baisse de 6% en 2013 à 104 400 unités, les mises en chantier de logements sociaux augmenteront ainsi de 10,2% en 2014 et de 2,6% en 2015.

 

Au final, elles auront progressé de 13% entre 2013 et 2015 à 118 000 unités, à comparer à une hausse d’environ 7% pour les mises en chantier résidentielles, selon les estimations des experts de Xerfi.

 

Une bonne performance qui ne permettra pourtant pas d’atteindre l’objectif gouvernemental de 150 000 logements sociaux neufs par an. Rappelons également que la France compte entre 650 000 et 950 000 demandes non satisfaites.

 

Un cadre législatif favorable

 

Pourtant, les pouvoirs publics n’ont pas ménagé leurs efforts pour accélérer le nombre de nouvelles constructions, et en particulier remédier aux deux grands obstacles que sont le prix élevé et l’accès au foncier.

 

La loi de mobilisation du foncier public de janvier 2013 permet aux bailleurs sociaux de bénéficier de terrains publics à prix réduit. Au-delà des quelques opérations emblématiques déjà conclues, cette loi doit encore faire ses preuves.

 

Les pouvoirs publics ont également pris une série de mesures pour alléger les contraintes financières des opérateurs, en tête desquelles la baisse de la TVA à 5,5% au 1er janvier 2014 et le relèvement du plafond du livret A. Sans oublier le prêt exceptionnel de 1,5 milliards d’euros accordé par la Caisse des dépôts à Action logement.

 

Fragilité financière des bailleurs reste

 

Malgré les mesures de soutien mises en place par les pouvoirs publics, la contrainte financière des organismes Hlm reste tendue. En raison du repli persistant des subventions de l’Etat, les opérateurs recourent de façon systématique et soutenue à l’emprunt et aux fonds propres pour financer les programmes.

 

Dans ces conditions, leur taux d’endettement dépasse souvent 100% des fonds propres. Un tel niveau fait, à l’évidence, peser un risque sur les futures opérations.

 

L’analyse financière des experts de Xerfi fait d’ailleurs apparaître le poids des opérations de construction de nouveaux logements sur différents postes, comme par exemple les charges financières.

 

Toutefois, les bailleurs conservent une capacité à dégager des bénéfices et donc de l’autofinancement, grâce notamment à la récurrence des revenus, liée à l’encaissement des loyers.

 

Le logement intermédiaire à la rescousse

 

Le nouveau statut du logement intermédiaire dynamisera la construction des logements sociaux. Des mesures incitatives, comme le taux de TVA à 10% ou l’exonération de taxe foncière pendant 20 ans, vont permettre d’élargir le financement aux investisseurs privés.

 

Pourtant, tous les bailleurs sociaux ne participeront pas au développement de l’offre intermédiaire. En effet, ils devront respecter une stricte étanchéité entre les fonds du logement social classique et ceux du logement intermédiaire. En clair, ils devront créer des filiales ad hoc ou s’associer avec des investisseurs tiers.

 

En tout état de cause, l’essor du segment intermédiaire aura un effet d’entraînement sur l’ensemble des mises en chantier. Un nombre croissant d’opérations sont de fait en grande partie mixtes, avec logements sociaux, logements intermédiaires et logements libres.

Source : batirama.com